供給側結構改革下的房地產市場研究

【摘 要】房地產行業處于一個特殊的產業，周期性長，中間環節比較繁瑣，在項目管理工作開展過程中，必須要加強房地產管理，實施有效的風險防范和控制，保證各個項目順利開展。有效降低風險管理風險發生率，從而實現房地產企業資源最大化，實現資源優化配置，更好地開展項目管理、設計管理等工作。實現房地產項目開發過程中的風險預防和控制。

【關鍵詞】房地產；供給側；市場

一、供給側結構改革理論分析

在經濟衰退時，需要采取刺激需求的政策，通過減稅、增加政府投資促進經濟回升；在經濟過熱時，通過增加稅收，減少政府投資為經濟降溫?？傮w思想就是利用政府的干預，調節需求，熨平經濟波動。

需求側管理的特點是能夠根據經濟形勢的變化，及時施加政策，快速對經濟走勢產生影響。其中的投資需求、消費需求和凈出口需求本身就是經濟總量的組成部分，通過相應的政策手段可以直接影響各類需求，從而直接影響經濟總量，并且這樣的影響表現在當期，具有及時性。但是這種調節僅僅會對經濟短期波動造成影響而無法支撐經濟的長期增長、實際經濟增長率的變動，也就是說長期的增長主要由供給側要素驅動，依賴于要素供給上升和技術狀態提高。如果一個國家只進行需求的調節管理，而生產要素投入規模和方式保持不變，會造成供給結構和需求結構的不匹配，新的供求均衡無法形成，最終反過來需求管理政策效果也會大打折扣。供給側管理主要是從勞動力、土地、資本和創新四個要素進行調節。國家通過改革制度，減少對經濟的管制，創造公平、透明、規范的市場環境，從而降低交易成本，促進了生產要素的自由流通和組合，提升要素的利用效率，最終創造出更有競爭力、優質的產品和服務，滿足潛在需求，制造新需求，刺激經濟增長。20世紀80年代，英國在面對國內經濟問題時，采取了供給側改革，通過國有企業私有化，降低稅率削減公共福利開支，完善市場體制建設，提高了要素的供給效率，最終扭轉了國家的經濟困境。我國在2015年中央財經領導小組會議上首次提出供給側結構改革，主要是抓好“去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板”五大任務，需要從要素層面、產品層面、制度層面解決我國面臨的供給問題。

如下表可以看出，2011年以來，我國住宅投資額占比有所降低，辦公樓、商業營業用房等的投資占比有所增加，主要是由于我國房地產市場受到宏觀調控政策的影響，抑制了購房需求的釋放，房地產開發企業減少了投資所致。

二、我國房地產市場面臨的結構問題

1.邊去邊增

北上廣深和各個省會城市在2016年下半年經歷了房價飆升的一個階段，房地產投資借此迅速回升，造成這種現象的根本原因在于樓市過熱、地王頻出。在一二線城市地價成本大幅度上升的基礎上，以此為基礎的投資將會面臨很大的投資風險，未來所謂的地王項目在銷售時可能面臨很多不可預料的問題，意味著房地產投資回升背后隱藏著巨大的投資陷阱。

2.信貸違約

房地產領域信貸風險有逐步上升的趨勢，并且在房地產宏觀調控力度逐漸加大的過程中，信貸違約風險也會明顯上升。首先，房地產企業資金鏈比較脆弱。三四線城市房地產行業已經進入市場疲軟階段，開發商資金回籠難度較大，使得房地產企業資金鏈風險激增，一些三四線城市甚至出現爛尾和跑路的情況；其次，個人住房次貸量增加。為了有效地去庫存、提銷量，部分房地產企業提出了零首付購房政策，部分中介機構也開展了針對性的首付貸服務，這些措施的落實和實行大大增加了房地產市場的杠桿，導致信貸風險的激增。

3.職位控制不當

一些房地產開發商在開展項目管理工作時，過分追求速度，希望快速回籠資金，從而引發了一系列不良情況。在具體項目工作開展過程中，一方面對于項目管理工作開展過程中缺乏相應的安全管理和質量管理監督，很容易造成決策失誤；另一方面對于項目工程的進度控制不到位，造成工程難以及時完成，從而對銷售計劃預期實現情況產生了很大的影響效果。除此之外，開工前由于缺乏詳細具體的投資估算和全面估算認識，在項目具體管理工作開展過程中，無法對成本實現有效控制和管理操作，導致投資成本明顯大于投資計劃額，在很大程度上影響了企業資金流動和現金流動，明顯增大了企業運轉成本。

三、供給側結構改革下房地產企業項目管理對策探討

1.完善收入分配制度和戶籍制度

收入分配制度和戶籍制度會影響到居民對住房的需求。在收入分配制度方面，應在初次分配中提高勞動所得，完善各要素按貢獻參與初次分配的機制，通過擴大就業規模，提高就業質量，提升勞動者獲得收入的機會和能力。在戶籍制度方面，首先是要放寬各級城鎮戶籍準入條件；其次是改革與戶籍相關的福利與保障制度，將戶籍與其附加的公共服務相剝離；最后是改革土地制度，賦予村集體成員明確的財產權，使其擁有向城市轉移的資本。

2.加大新業態用地供給

房地產市場的新業態是土地、勞動力、資本、科技、管理等多種要素的融合與優化配置。目前一些企業已不再單純地賣房子，而是引入管理和技術，更加關注房子的居住屬性和消費者的生活體驗，比如房企紛紛涉足的養老地產、文化地產、旅游地產等等。2015年，國土部等六個部門發布的《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》中重點提到了：要優先安排符合新產業、新業態項目的供地。因此，對于地方政府來說，每年要特別安排一定比例的建設用地指標，支持符合新業態項目的開發。

3.完善房地產相關管理制度

首先，需要建立與房地產市場需求相匹配的供地機制，政府可以通過對新增人口、房地產庫存量、近3年房地產平均成交規模進行大數據分析，將其作為分配下年房地產供地的基礎和前提。如果某一地區去庫存難度大、去庫存周期長，那么政府必須停止供給其供地指標。政府接下來要根據各個區域和板塊市場的庫存量、銷售量和去庫存成果合理地安排供地指標和節奏，提升供需匹配程度，使得房地產供給側改革從供地源頭做起；其次，要在保障房和商品房之間建立有效的對接渠道。由于商品房供大于求，政府更要堅定停建保障房的想法和步伐，以貨幣化安置和補貼作為重要手段，引導居民積極參與到商品房交易市場，主動進行商品房購置或者承租。這樣一來，政府民生建設壓力將會大大降低，房地產行業也可以有效地實現去庫存的戰略發展目標；再次，政府要加大百城建設提質工程的實施和落實，對縣級城市的規劃水平、城市功能、居住環境和承載能力進行全方位地完善和梳理，促進城鎮化進程的進一步加快，盡快地打破城鄉二元發展格局，實現城鄉區域協調發展。

4.引導房地產市場供需兩側同時發力

當前，國家和政府在改善房地產行業供給側方面的政策還比較少。房地產業之所以存在高庫存，根本原因在于供給側結構嚴重失衡，新增商品房質量和居民居住需求南轅北轍，一線城市房價又遠遠超過居民承受能力和經濟能力，導致房地產行業詭異地呈現出難以去庫存和邊去邊增怪圈同時存在的情況。因此，推出改善房地產供給側過硬的長效改善措施很有必要，使得房地產高庫存問題得到根本上的解決。

綜上所述，供給側結構改革條件下，房地產行業發展過程中，項目管理非常重要，在具體開展項目管理工作時，需要從項目開發前期工作、設計過程、職能控制過程、風險管理等多個方面加強項目管理。結合實際建設需要，把握房地產行業的營銷理念，從而更好地促進市場推廣和發展，提升房地產企業的發展效率，促進房地產行業可持續發展和進步。

參考文獻：

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作者簡介：

劉天宇（1996—），男，山東省煙臺市人，畢業于福州大學2014級，研究方向：經濟統計學。