房地產企業合同管理體系的建立與風險防范

閆江江

【摘 要】房地產企業預防經營風險及提高成本控制力度的主要措施就是合同管理，通過構建完善的合同管理體系，有效規避可能出現的風險，確保房地產企業經濟效益。鑒于此，本文中通過分析房地產企業中的合同管理的作用，闡述房地產企業合同管理特點，給出構建房地產合同管理體系的措施，實現房地產企業可持續發展。

【關鍵詞】房地產企業；合同管理體系；風險防范

一、引言

房地產企業日常經營管理中合同管理發揮著重要作用，導致合同管理過程中存在一定的風險。當前房地產企業為提高管理水平，增強自身的市場競爭力，需要重視企業合同管理，通過建立完善的合同管理體系，并做好風險防范工作。文中分析房地產企業中合同管理的作用，給出做好合同管理工作控制的措施，陳述如下。

二、合同管理在房地產企業中的作用分析

1.確保企業經營目標的實現

企業經營管理中合同是契約的一種形式，也是確保合同雙方權利義務的協議，也是法律工作的主要依據，在實施過程中需要合同雙方嚴格執行，具有較高的法律效力。其中合同內容是當事人對其權利以及應承擔的義務的一種規定。對于當事人都會存在一定的制約、督促以及保障作用。房地產項目合同管理過程中，需要將所有可能涉及的活動納入到合同管理中，從而在一定的基礎上確保經營目標的實現。

2.提高企業合同管理力度

房地產企業通過合同管理，可以滿足市場經濟發展的需要，同時在我國經濟市場發展過程中，還需要發揮出微觀主體下市場管理的作用。盡管在市場發展過程中，政府職能在一定程度上被削弱，但市場主體自身的管理能力也在市場經濟活動的影響下得到一定的提升?，F階段建筑市場中承包商起著橋梁作用，在整個市場發展尤其是房地產項目發展中也會起到非常重要的作用。

三、房地產企業合同管理的特點

1.合同管理具有長期性

由于房地產項目的開發屬于一個長期的過程，因此會涉及到非常復雜的流程，因此需要對房地產項目開發的可行性進行仔細分析，同時還應該對施工規模、地點以及圖紙進行規劃設計，從而對施工中需要的材料、人員以及設備等因素進行合理配置，最終在施工過程中實現對各類生產要素的控制及科學管理。當前，大部分房地產建設項目由于工期較長，需要數年時間才能完成，因此整個合同的簽訂以及內容也存在長期性與連續性的特點。

2.合同管理的內容龐大

在房地產合同中，內容會涉及到施工的各個方面，因此在房地產開發過程中也會涉及到相當多的內容。具體包括土地合同、人工合同、材料合同、資金合同、設計合同以及監理合同等。由于不同的合同在合同當事人以及內容上存在較大差別，因此會涉及到較多層面的專業知識，對整個企業之間的協調性具有非常重要的影響。因此需要及時建立和完善合同管理體系，才能有效降低合同管理中存在的風險。

3.房地產企業中合同管理存在一定風險

由于房地產項目的開發周期較長，同時也存在較多的不穩定因素，一旦政策導向以及市場環境發生變化，將會給項目的施工造成一定的影響。因此，需要對合同風險進行一定的規避。一方面，具體在施工中遇到冰雪、冰雹等自然災害，會導致施工停止，影響工期，同時還會導致施工進度難以滿足合同需要，存在違約、罰款的風險；另一方面，國家政策的變化也是房地產開發過程中需要關注的重點內容。由于政策變化將會對市場經濟造成一定的影響，同年審批的文件合同在施工過程中可以會根據市場變化有所調整，導致合同管理存在較大風險。

四、建立及完善房地產企業合同管理體系的主要措施

建立及完善房地產合同管理體系的主要措施體現在以下幾個方面：第一，完善房地產合同管理制度；第二，對房地產合同管理信息系統進行管理；第三，對合同管理組織體系進行完善；第四，完善房地產合同管理的相關法律法規。

1.完善房地產合同管理制度

當前，在房地產項目建設過程中，所有環節都需要合同管理的參與，為保證各個流程的科學合理性，需要通過在每個環節建立可行性的制度，實現對各個流程的控制管理。具體包括對介紹信的開具、信息的跟蹤、變更、索賠、違約、解除以及終止等各個環節，通過科學管理、嚴密監控，利用制度明確分工，實現各個部門之間的相互配合，保證建設項目的順利實施。

合同管理內容涵蓋了整個施工過程的各個環節，為保證其在施工過程中各個環節中的作用，需要及時對完善合同管理組織體系的建設。具體需要在總公司、分公司以及各個項目單位設立合同管理崗位以及合同管理小組等機構，將合同管理工作滲透在整個房地產項目開發以及管理的各個環節中，將合同管理的重要性傳達至每個員工的內心深處。

2.完善合同管理并構建信息管理體系

房地產企業在內部設置專門的合同管理機構，使得合同管理機構延伸到項目各個層次。同時對控制體系主體進行詳細劃分，合理運用分級劃分的方式確認部門職責，實現崗位責任制，充分發揮合同管理的作用。同時，財務部門也要和相關部門聯系，對財務工作進行進一步的規范，順利開展房地產財務管理工作?？紤]到房地產項目合同種類較多且周期偏長，不同合同之間存在不同程度的制約，履約過程中存在很多往來的函件與資料，因此合同管理具有極強的系統性，如果還采用傳統人工管理的方式，合同管理的效率將無法得到提升，管理質量也無法提高，因此需要構建信息化管理體系。房地產企業通過推行信息化管理模式，構建完善的信息管理系統，促進管理質量與效率的提升，達成推動企業發展的目的。

財務人員審批項目資金支付申請時，需要詳細登記合同執行的具體情況，也就是合同臺賬的構建。完整的合同臺賬包括三方面內容，即銷售類型、管理類型及工程類型的內容。銷售類型臺賬：與銷售活動存在聯系的經濟合同，也就是將消費費用領域中采取中劃歸出來的合同；管理類型臺賬：項目日常工作中會使用到的與經營管理存在聯系的合同，也就是被劃歸到管理費用中的財務賬務的合同。每次支付掉實際付款金額后，合同工作人員將這一次實際付款金額記入到申請額度范圍中，這樣可以詳細記錄已付款金額并對其有一個明確了解。

3.通過合同管理進行房地產開發成本管理

成本會計取得建造合同復印件后應建立合同檔案，合同檔案應包括：（1）建造合同總表（包括：合同編號、合同名稱、合同主要內容、承包方名稱、簽約時間、合同履行期、合同總金額、保證金、應付款總額、已結算金額、未結算余額、已提供發票金額、未提供發票金額等項目）；（2）建造合同明細表（包括：合同基本內容、合同結算內容兩部分，具體項目與“建造合同總表”一致，本表每個供應商一份）；（3）合同復印件。

流程：

（1）結款單位人員按公司結款流程持“付款申請單”、“工程價款結算單”在成本會計處對賬、交發票。

（2）成本會計對賬無誤并審核完發票后要求結款單位經辦人填寫“建造合同細表”并簽字確認。

（3）完成上述工作后，成本會計在“付款申請單”、“工程價款結算單”上簽字確認結款金額，同時傳遞單據給主管領導審批。

（4）成本會計根據紙質“建筑合同明細表”登記電子版“建筑合同明細表”，將該明細表與電子版合同鏈接，將該明細表主要數據過入“建造合同總表”對應項中（通過超級鏈接實現）。

（5）當合同結算完畢，并且發票已經全部取得，則凍結該合同對應的“建筑合同明細表”，并在“建造合同總表”作出標記，避免重復引用。

效用：這樣既通過電子檔案可以迅速對賬取數，又可以留下紙質證據，避免扯皮；可以直觀看到項目建造成本的款項支付情況和發票取得情況，為企業提供較為準確的成本數據。

五、結語

綜上所述，隨著市場經濟發展，企業的風險防范意識不斷提高。房地產企業可以有效規避房地產項目建設過程中存在的風險，從而避免資金、物資的浪費與缺失，提高企業的經濟效益，通過將合同管理與房地產企業成本管理結合起來，也能夠避免結算過程中的財稅風險，有助于收集發票、工程結算書等相關資料，為后續的土地增值稅清算及企業所得稅匯算工作提供證據資料。

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