淺談中小房地產企業成本核算的難點與對策

于冰

【摘 要】近年來，我國商品房交易面積與交易金額整體呈上升態勢，房地產行業占我國國民收入的比重越來越高。隨著房地產行業不斷受到國家宏觀政策的調控，同時由于房地產企業土地成本、原材料成本和人工成本不斷上漲，房地產企業面臨的競爭日益激烈。因此，在不斷提高市場占有率的同時，如何做好房地產企業的成本核算，直接關系到房地產開發企業的成本的管理水平，也關系到房地產開發企業利潤的核算和稅收的征管。本文針對房地產開發企業在會計核算中遇到難點問題，提出了解決的對策。

【關鍵詞】房地產企業；成本核算；成本歸集；成本分配

一、房地產企業成本核算的重要性

近年來，房地產行業不僅關系著國民經濟，也牽動著千家萬戶百姓的神經，房地產開發行業在整個國家的重要性地位不言而喻。作為開發、建設并獨立運營項目的房地產開發企業，其存在著開發周期長，成本核算復雜等問題。而成本核算的準確性則直接決定了銷售定價是否準確，以及能否占有市場優勢，同時也是防范風險強弱的關鍵因素。因此，房地產開發企業的成本核算是企業必須予以重視的問題，只有正視并解決成本核算中的問題，才能真正提高房地產企業會計核算的質量，提高自身的管理水平，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。另外，房地產開發企業的投資規模大，成本投入較高，行業的稅負重，如果成本出現波動，對房地產企業的稅負和利潤影響較大；同時，房地產行業面對日趨嚴峻的政策影響和日益激烈的競爭趨勢，也要求房地產開發企業更精準的核算成本，充分發揮企業的成本優勢，才能使企業有長遠發展和進步。

二、房地產企業成本核算的難點

1.房地產開發企業開發成本對象難以準確確定

房地產開發企業要想準確核算成本，首先需要合理的確定企業的成本對象。合理確定成本對象是正確組織成本費用核算的重要條件。房地產企業的成本計算對象，就是指為計算產品成本而確定的生產費用歸集和分配的范圍。是被計算成本的客體，是生產費用的歸屬對象和生產耗費的承擔者，是計算產品成本的前提。但是會計準則中，并沒有明確以何種方法來確定開發成本的核算對象。而稅法中，國稅發[2009]31號規定：房地產開發企業開發產品的成本對象是指為歸集和分配開發產品開發、建造過程中的各項耗費而確定的承擔費用的開發項目?？梢哉f，31號文的基礎問題是成本對象的確定，否則，計稅成本核算、扣除無從談起。稅收上，成本對象不但具有空間性，而且具有時間性，涉及計稅成本能否扣除，何時扣除。

在實際工作中，由于各房地產企業的用地規模、開發周期、建設規模等不盡相同，房地產開發企業的開發產品種類多，成本組成項目復雜。另外，中小房企的財務人員核算水平的參差不齊，造成房地產開發企業成本對象的確定原則也是不盡相同；同時，房地產企業成本核算對象的原則和方法繁多，也需要根據企業的實際情況綜合考量。

2.房地產開發企業成本歸集和分配的規范性沒有明確的標準

房地產開發企業對于開發產品的核算過程，實際上就是在房地產企業開發產品成本核算對象的基礎上，對已經發生的成本費用在不同的成本項目之間進行合理的歸集和分配的過程。因此，如何對開發產品進行合理的歸集和分配是房地產企業成本核算的重要內容。房地產開發企業的成本歸集就是將所發生的成本計入成本項目的過程，而成本的分配就是將計入成本項目的成本支出進行合理的分攤，并計入成本核算對象的過程。房地產企業通過成本歸集和成本分配，甚至二次分配，可以反映出每個成本核算對象的實際成本支出，為正確計算銷售成本創造條件。

不同性質的成本對象原則上適用不同的成本分配方法，不同的成本分配方法，也會影響到后期稅金的繳納，從而影響房地產開發企業的整體稅負。另外，房地產開發企業所涉及的稅種繁多，特別是土地增值稅，屬于地方稅種，同時也是房地產開發企業稅負比較重的一個稅種之一，因各地執行稅收政策的差異，也導致全國各地即便相同的項目，也會存在因分攤方法的差異，而導致企業稅負的不同。如何合理的歸集房地產開發企業的成本，選擇適當的成本分配方法，也是在日常工作中企業需要綜合考量的。

3.房地產企業的成本核算及時性和準確性不能保證

房地產企業的成本核算，涉及房地產開發企業的各個部門和環節，絕對不是財務部一個部門的工作。但是在實際工作中，大部分中小房地產企業的成本核算都是財務部一個部門在做，各部門之間沒有形成一個有效的銜接，其它部門甚至把財務部門的合理要求，看作是故意為難和刁鉆；同時，由于管理當局的認識局限，在以工程和銷售主導的情況下，財務部門并沒有直接給公司帶來實質的收入，導致大部分的房地產開發企業的財務部在整個公司的地位不高，存在被其他相關部門牽著鼻子走，財務部門的合理訴求得不到支持和回應，從而使房地產開發企業的很多成本費用發票無法及時取得，勢必會影響其成本核算的準確性和及時性。

三、規范房地產企業成本核算的對策

1.根據不同情況合理確定房地產開發企業的成本對象

根據國稅發[2009]31號文，房地產企業計稅成本確定的原則如下：可否銷售原則、分類歸集原則、功能區分原則、定價差異原則、成本差異原則、權益區分原則。一般來說，房地產企業要想準確核算開發產品的成本核算對象，應在遵從稅法原則和基本會計準則的基礎上，結合本公司項目的實際情況，合理確定適合本項目的成本核算對象確定方法，該方法一經確定，在一定的會計期間之內，不能隨意改變。在實際工作中，一個公司單獨開發一種產品形態的也很少，大多房地產開放企業，基本都存在同一項目既有普通住宅、又有商鋪、車庫、地下人防等。不同的產品形態，建筑成本相差很大。一般有以下幾種確定方法：

（1）以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后，再按一定的標準在各產品形態之間進行分配。這種情況下，如果不單獨核算各產品形態的成本，而將項目整體作為成本核算對象，會導致單位建筑成本在各產品形態上的平均化，由于不同的產品類型，即便在同一地段，銷售價格也會相差很大，特別是在海南的下面市縣，很多住宅的售價甚至遠高于商鋪，這樣會導致其成本和收入的不配比。同時，在后續進行土地增值稅清算的時候，按照現行的稅收政策，也是需要按不同的產品形態分開進行清算，所以如果不單獨核算各產品形態的成本，也會一定程度上增加企業的稅收負擔。

（2）直接按不同的功能確定成本核算對象。即將普通住宅、非普通住宅、商鋪等各自作為一個獨立的成本核算對象計算出各自的單位成本。這樣既能滿足會計信息的可靠性要求，又能保證成本和收入的配比。同時，在后期土地增值稅清算的時候，也便于直接取數，避免成本的二次分攤。但是，該種方法需要財務部門和工程部門高度的協調，在項目成立之初，就明確下來。

2.明確房地產開發企業成本歸集和分配的方法

房地產開發企業開發建造的開發產品應按建造成本法進行計量和歸集。其中，對于應計入產品開發成本的費用，屬于直接成本和能夠分清成本對象的間接成本，直接計入成本對象；如建安成本、前期工程費等。對于不能分清成本對象的間接成本，應按受益原則和配比原則分攤至各成本對象，如基礎設施費、公共配套費用的分攤。房地產開發企業應根據項目的具體情況和各地的稅收政策選擇合適的分配方法。

比如，海南省在土地增值稅的清算時，就明確土地成本的選擇必須按照占地面積法來確定。所以，房地產開發企業的財務要想做好企業的成本核算，在遵循企業會計準則的同時，還需要多關注相關的稅收政策，才能更好的做好企業的成本核算工作。

3.通過加強內部各部門的銜接提高會計核算的及時性和準確性

在公司開展稅收普法教育，并在公司財務管理制度中明確規定，各項交易必須取得合法有效的發票和憑證，要求從事對外交易和事項的員工，應當把取得發票與完成工作同等對待。屬于款項支付的，在付款之前必須取得合法有效的發票；屬于費用報銷的，沒有取得合法有效的發票之前一律不予報銷。特別是營改增之后，選擇增值稅一般計稅方法的房地產企業，對票據的合法性、真實性、及時性有了更高的要求，如果不能及時取得合法有效的扣除憑據，不僅會多交企業所得稅和土地增值稅，增值稅進項稅額也不能及時進項抵扣，因此而交了過頭稅的話，后期即便可以退稅，也存在很大的困難性。

加強與工程部、預算造價部門的銜接，根據工程進度及時與施工企業進行工程結算，確保房地產開發企業會計核算的及時、準確和完整。近年來，施工企業對于工程結算拖拉導致房地產開發企業開發成本久拖不結，似乎已經成了習慣。根據《企業會計準則-基本準則》的規定：“企業對已經發生的交易和事項，應當及時驚醒會計確認、計量和報告，不能提前或拖延”。對于企業會計準則的此項規定，必須引起房地產企業財會部門的高度重視，提高會計核算的及時性；加強與銷售部門的溝通，凡屬于銷售部門的支出，都要及時準確的取得合法有效的憑證，確保費用能及時入賬。

四、結論

房地產企業的會計核算是一項復雜的工作，這就對房地產企業的財務人員也提出了更高的要求，既要協調好公司內外的各種關系、又要有過硬的會計功底和稅務知識，同時還要堅持不斷學習，合理把握會計政策和稅收政策的差異，才能做好房地產開發企業的成本核算工作。

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