新時代房企發展面臨四維轉型

文／王業強、王蕾

隨著房地產市場整體環境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業的持續發展。這就要求房地產開發企業根據企業所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統的贏利模式進行創新與轉型，促進企業的持續發展。

十九大報告提出，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，意味著房地產功能將發生轉變，由其過度衍生的投資投機屬性回歸到基本的居住屬性。當前，中國正迎來第三次消費結構升級，消費者對于品質生活的強烈需求，將是新時代房地產高質量發展的最大驅動力。同時，消費結構升級也將使房地產市場綠色產品的增值效應更加明顯。面對宏觀經濟的巨大變革，房地產行業發展即將進入新時代，房地產開發企業的發展戰略也將面臨開發理念、盈利模式、產業方向、產品結構等多維轉型。

轉變開發理念

樹立城市運營商的理念。所謂城市運營商，是指圍繞城市的總體發展目標和發展規劃，充分運用市場化的機制和手段，通過發揮企業產業優勢和資源優勢，結合城市發展的特殊機遇，在滿足城市居民需求的同時，使自己的開發項目能夠成為城市發展建設的有機組成部分的經營開發商。當前房地產行業已經進入了以資產管理為主的階段。隨著城市發展腳步的加快，政府在土地出讓時也附加了如產業化等運營上的要求。同時，一些具有新概念、新定位、新功能的新城建設也在加大布局建設。如雄安新區的建設、粵港澳大灣區世界城市群建設等，都為房地產企業提供了參與城市空間再造的機遇。在堅持“房住不炒”的前提下，房企把發展模式向城市運營商轉變，最終能夠把經濟效益和社會效益有機統一起來，從而獲取更多的發展空間。

向土地綜合經營者轉變。在房地產業發展初期，房地產企業比較重視土地獲取與開發、房地產產品的生產和銷售，而忽視了對產品規劃和物業管理等等。經過二十多年的發展，房地產商品化程度已大大提高，企業間競爭也越來越激烈，消費者對房地產商品的結構、建筑風格與環境以及物業管理等方面提出了更高的要求。尤其是中央提出加快住房保障體系建設，大力發展住房租賃市場的發展方向，房地產開發企業從單純的土地開發者向土地經營者轉變，從而改變開發的短期行為模式，最大限度地體現土地的價值，并給公司帶來平穩的現金流，保證公司的持續性發展。

參與城市更新與空間再利用。城市空間再利用是指對城市中心區的舊樓進行改造再包裝的工程。這種房地產商業模式在歐美等發達國家早已成熟，但在國內由于政府和發展商醉心于造新城，因此在這方面相對比較滯后。隨著房地產逐步進入存量房時代，新增土地供應量逐步緊縮，盤活存量土地是未來發展的重點方向之一。房地產開發企業從單純的索取土地向城市空間的再利用轉變，從而在競爭激烈的土地爭奪之外打開一個新的發展空間。隨著國家的土地政策從緊，這將成為房地產開發企業新的利潤增長點。近年來，上海通過城市更新盤活大量工業倉儲用地。不少老廠房、老倉庫在更新改造后，都煥發了新的活力和生機，土地價值也得到了體現。

轉變盈利模式

隨著房地產市場整體環境的變化，傳統的以獲取土地為中心的贏利模式越來越難以支撐房地產企業的持續發展。這就要求房地產開發企業根據企業所控制或擁有的資源與核心競爭能力等對傳統的贏利模式進行創新與轉型，促進企業的持續發展。

向低成本規?；l展戰略轉變。房地產企業在發展過程中單獨依靠圈地就能獲取暴利的時代已經過去，因此低成本的策略將是保持企業具有核心競爭力的一種重要策略。針對開發周期長、資金流量大、流程多的房地產企業來說，需要擁有嚴格的成本管理制度，制定科學合理的管理方法和管理程序，特別注重規模經濟發展對降低企業成本的重要影響。在房地產資產化和消費結構升級的雙重壓力下，房地產行業市場集中度也不斷提升，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇，房地產行業呈現規?；奂c并購頻發的局面。在成本控制方面，大型房企可以憑借規?；瘍瀯?，來控制開發及運營成本，規?；_到一定程度后也有利于降低成本。因此，房地產企業在發展過程中需要準確掌握行業發展趨勢，在充分發揮規?；瘍瀯莸耐瑫r，積極向低負債、低杠桿、低成本、高周轉的“三低一高”發展模式進行轉變。

向持有型物業運營轉變。隨著第三產業的加速發展，市場對商業、寫字樓等物業的需求將迎來快速釋放過程，從而為持有型物業提供了廣闊前景和良好機遇。未來房地產市場將逐步進入存量房時代，房企也由買地賣房以賺取資產升值收益的重資產模式走向賺取增值服務收益為主的輕資產模式。隨著房地產開發企業的資金實力大大增強，不少房地產開發商將可持有物業納入未來發展的戰略規劃。房地產開發企業投資商業地產并進行持有，為企業提供長期穩定的現金流，可以有效提高房企抵抗房地產行業周期性風險的能力。

向“輕資產”運營轉型。從重資產模式轉向輕資產模式，從以獲取資產升值收益為主，轉向以獲取增值服務收益為主，也是房地產開發戰略轉型方向之一。房地產市場宏觀調控政策的影響下，房地產價格上升速度明顯放緩，行業利潤率、杠桿率逐步下滑。在此市場背景下，一些大型房地產企業也在紛紛提前布局“輕資產”。實現輕資產運營，需要企業對整條供應鏈有較強的把控能力。當前房地產市場的“輕資產化”尚沒有一個固定的模式，各大企業也在根據自身優勢積極探索“輕資產”業務。從未來發展趨勢來看，這一輪房地產周期的高利潤、高杠桿的黃金時期已經過去。從歐美發達國家房地產市場經驗來看，“輕資產”運營是房地產企業發展的重要趨勢之一，資產運營能力、服務能力將是下一輪房地產周期中企業重要的核心競爭力。

轉變產業方向

泛產業地產開發。在房地產市場供給側改革的大背景下，傳統房地產企業將進一步加快轉型，以房地產開發為基礎，向物業、商旅、體育、金融等相關聯行業延伸價值鏈，成為主要房地產開發企業轉型發展的重要趨勢。在過去幾年，傳統房地產企業的轉型探索主要分為以下四類：第一，提供社區深服務，從前期開發向售后的服務延伸。例如萬科物業服務全面市場化，新城地產利用互聯網平臺提供社區服務等；第二，全面布局金融業務。如萬科涉足資產證券化，公募REITs 基金；恒大通過收購中新大人壽，盛京銀行股份涉足金融業等。第三，布局教育、醫療、養老、體育等其他綜合行業。如遠洋地產涉足高端私人診所等。第四，“房地產＋”的泛產業地產開發。如魯能集團2015年提出的泛產業地產七大產品線。未來房地產行業不再是單一的行業，而是一種泛產業發展模式，房地產企業將會融合零售、辦公、物流、倉儲、養老、公共服務等等不同細分領域，同時向金融、醫療、體育等房地產之外的行業拓展。

關注特色小城鎮發展。2018年中國城鎮化率已經達到59.58%，已經進入了城鎮化減速期。根據發達國家經驗，這一發展階段將逐步形成都市圈和城市群，環核心城市的衛星城及衛星鎮將得到核心城市溢出的產業和人口資源，從而實現快速發展。2016年，住建部、發改委和財政部三大部委聯合發布通知，到2020年，將培育1000 個左右各具特色、富有活力的特色小鎮，引領帶動全國小城鎮建設。在當前宏觀政策環境日益趨緊、房地產市場競爭日趨激烈的背景下，大城市+特色小鎮的發展模式有望成為推動區域經濟發展的一種新模式，房地產企業應從發展戰略的高度介入特色小鎮這一城鎮化模式，從傳統的房企變身產業地產運營商，實現自身轉型升級。

注重綠色地產發展。生態文明建設理念深入人心，綠色發展成為國策。尤其是當前正面臨第三次消費結構升級，使得房地產市場綠色產品的增值效應凸顯。在推進新型城鎮化和向可持續發展的經濟轉型過程中，建筑行業將成為影響城市經濟轉型的決定性因素。從2013年國辦發1 號文《綠色建筑行動方案》，到2014年3月《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》提出到2020年城鎮綠色建筑占新建建筑比重要達到50%，再到新版《綠色建筑評價標準》正式實施，從政府層面推行綠色地產已經成為房地產行業發展的大方向。

轉變產品結構

現在的房地產產品，無論是結構設計，還是功能分布，與幾年前都不可同日而語。過去十幾年來，房地產產品形態發生了巨大的變化，而且這種加速升級換代的趨勢還會持續下去。這種升級是房地產行業本身發展的必然趨勢，也是中國進入新時代以后，我國社會主要矛盾的改變對房地產企業的要求。未來我國商品房市場、商業地產市場，市場競爭會越來越激烈，產品升級換代的速度會進一步加快。

功能多樣化。所謂產品功能多樣化是指一個房地產項目要兼具多種使用功能。例如，傳統住宅項目的主要（甚至是唯一）的功能就是居住。事實上，除了居住需求和最基本的購物需求外，居者還有教育、健身、社交等其它需求。越來越多的房地產企業開始在做好產品硬件的同時，注重了社區軟環境的打造，在社區、寫字樓宇中設計了空間共享、交流互動等和諧元素，改善社區日漸疏遠的鄰里關系，激發社區活力，提高產品品位和吸引力。如，社區中晨練場所、健身會館、高端讀書會所等公共共享空間。此外，近期比較熱的社區O2O 也是為了滿足住戶多樣化需求。此外，住宅不僅是棲息之所，更是生活平臺。魯能開發的魯能7 號產品，為社區有機打造了體育元素，吸引了更多客戶群體的關注。

需求智能化。在社會信息化進程日益發展的今天，人們對自己住宅的關注已不僅僅局限于居室面積、周邊自然環境、交通等方面，而是把更多的興趣和注意力放在與外界溝通、信息服務、安全防范、生態智能等方面。隨著地產＋科技的融合，房地產產品科技化趨勢日漸明顯。人們對智能、生態、節能、恒溫、恒濕、恒氧等科技元素的青睞，將會加速房地產產品的轉型升級。目前，房地產行業內明確提出“綠色地產戰略”的房企有二十多家。生態、節能等科技概念還是當下少數樓盤的亮點。但是在不久的將來，隨著生態理念深入人心，這些都可能成為房地產產品的標準配置。按現在日新月異的科技進步速度，或許在未來幾年內，融合智能手機、智能家居的物聯網概念將會成為房地產產品新趨勢。

建設標準化。房地產產品標準化是指針對同一條房地產產品線，研究并固化形成相對統一的產品設計、配置標準，并應用于同一產品系列的不同項目中，以實現產品標準的復制應用，提高產品質量和開發效率。標準化開發模式就是同一產品線和產品系列下的不同項目，部分產品模塊，比如大門、圍墻、會所、戶型、外立面等，在多個項目上進行復制。產品標準化能夠實現資金快速周轉，提升企業績效。企業不僅應具有一定的產品創新能力，更要有高效的產品轉化能力，即把創新產品轉化為成熟產品，再把成熟產品轉化為標準化產品。

除了功能多樣化、需求智能化、建設標準化等趨勢外，物聯網、個性化、定制化也將是房地產產品的未來趨勢。