分析新經濟形勢下對我國房地產經濟的理性思考

山東省青島市李滄區房產管理中心 山東 青島 266121

伴隨現代科技水平的提高，人們生活節奏加快且形態更具多元化，使經濟也呈現出全新形態。特別是在互聯網技術快速發展的背景下，經濟形態愈加復雜?？梢宰C實，經濟變化與科技存在緊密聯系。為此，各領域有必要科學引進技術，并在實踐中應用?；谛陆洕螒B，房地產行業受其資本投入大且從業人員數量多等因素的影響，使其受到極大沖擊。在這種情況下，房地產行業必須深化改革，盡可能與新經濟形勢相適應。由此可見，深入研究并分析新經濟形勢下我國房地產經濟的理性發展具有一定的現實意義。

一、新經濟形勢概述

新經濟，即以信息技術革命與制度創新為基礎促進經濟持續性增長，以實現低通貨膨脹率與低失業率目標，同時經濟周期所具備的特征性也愈加淡化?，F階段，新經濟就是智慧經濟形態。

二、房地產經濟在國民經濟中的影響表現

(一)積極影響。首先，產業結構得以優化，有利于產業結構的升級。在社會經濟發展期間，第三產業的發展十分重要[1]。而房地產經濟則隸屬第三產業，所以在此產業結構優化方面的意義重大。房地產經濟使第三產業的發展獲得了必要的場所與場地支持，使產業結構不斷優化，同樣促進了第三產業的完善發展。在房地產經濟發展期間，使城市發展至良性循環階段。

其次，國民經濟發展良好。我國人口數量諸多，特別是城市化發展速度加快的背景下，住房問題成為亟待解決的問題。房地產經濟的發展可與人們住房需求相適應，使其他生產被帶動，有利于國民經濟發展。

再次，帶動社會就業。在房地產經濟發展期間，使相關行業得到了長足發展，尤其是服務行業，對就業困難的問題加以解決。

最后，消費增長速度加快。在房地產經濟發展過程中，對消費的促進作用明顯，并對國民經濟產生了直接影響。伴隨房地產的發展，能夠更好地適應人們的房屋住宅需求和基礎設施建設需求，加快消費行業發展速度，使社會消費需求明顯增加[2]。

(二)消極影響。首先，房地產經濟發展的主要問題就是虛假繁榮，一般被稱作泡沫經濟。大部分區域都存在房地產產業發展混亂的情況，很多企業借助物價哄抬的方法創造理想的經濟效益。在這種情況下，即便使產地產產業利益得到了保障，但其他行業利益卻受到損害，直接降低了其他行業整體經濟收入，致使居民收入降低，導致房地產滯銷。這并非是人們不存在房地產需求，而是無法承擔高昂房價。所以說，房地產的經濟繁榮僅僅為虛假繁榮表現，使泡沫經濟形成。

其次，在虛假繁榮環境下，房地產經濟直接沖擊了其他行業，使大部分行業倒閉，甚至人員大量失業，直接引起社會與經濟危機，很容易使房地產經濟出現泡影[3]。

最后，房地產行業需大量使用資金，且資源消耗量大。房地產行業在開發期間，通常會借助金融方式實現資金操作目標。一旦房地產行業有虛假繁榮的表現，金融機構很難了解市場本質，在房地產行業投入不斷增加的情況下，使金融結構的資金鏈出現斷裂的情況，對人們經濟安全造成了不利影響。長此以往，就會出現金融危機。

三、房地產經濟的非理性發展問題闡釋

(一)市場化和城市化進程偏差明顯。受市場經濟影響，在房地產經濟發展期間，土地使用權以及發展范圍的問題也逐漸凸顯出來。當前，國內很多城區房地產的發展均受到約束，而政府部門會根據制度規定要求提前規劃房地產發展方向，向居民提供住宅區與商業區等商品，使其購買需求得到滿足。在對招商投資進行吸引的時候，其既有價格會隨之提高，利潤空間也更大，但卻會使經濟市場被擾亂，導致房地產經濟發展和實際需求存在極大偏差，制約其未來發展[4]?；谑袌鼋洕拇龠M，城市化進程速度加快，有必要科學分析地區經濟與產品消費人群，并且科學融合城鎮化發展。除此之外，還應當對企業與消費者關系進行協調，并在實際投資方面，投資者要對風險、經濟、商品和成本等諸多要素進行考慮，保證投資收益明顯，才能夠加快房地產市場的發展。

(二)強調高層次產業結構建設?；谑袌鼋洕w制，房地產經濟體系很容易受外界因素影響而發生改變。伴隨市場平均利潤的變化，房地產行業有必要及時反應，并調整內部經濟體系，盡可能與市場規律相適應，實現自身可持續發展。目前，房地產經濟發展相對盲目。房地產行業在發展期間，政府部門作用明顯，在對審批權進行使用的過程中，政府能夠科學劃分商業區與住宅區，加快房產建設速度，并帶動經濟發展，保證區域房地產經濟體系的合理化，全面優化其結構。然而，政府引導規劃也會存在不合理性，還有經營者未重視發展時機與條件的重要性，對投資效果產生了不利影響。

(三)房地產市場地價定義過于盲目。從本質上來講，土地并沒有商品屬性，因而在市場經濟環境中，買賣活動也無法對土地價值進行真正衡量[5]。即便可通過勞動力價格將土地價值反映出來，但局限性十分明顯。一般情況下，評價考量土地價值要對市場供需情況、資本收益率和居民消費水平等因素做出綜合分析，并作為土地價值判斷的重要參考指標。對土地價格計算的過程中，要求深入了解房地產市場發展狀況，細化分析對房地產經濟產生影響的多種因素，對其中利弊做出判斷后，結合實際情況確定計算的方式，進而對地價價值進行科學評估，以免出現本末倒置情況?，F階段，房地產市場在長期發展中，買方相對被動，加之流通市場缺乏完善性，導致運作水平不高，且管理制度不健全，容易出現抬高土地價格的情況，致使市場秩序被擾亂。

四、新經濟形勢下我國房地產經濟理性發展路徑

(一)城市土地的科學規劃。綜合考慮房地產發展趨勢，若僅依靠炒作的方式吸引大眾關注房地產，很難長期獲得理想收益，同樣不利于房地產的可持續發展。所以，相關政府部門應對自身行為加以規范，將土地使用權適當出讓，保證本地資金收入始終處于容許范圍內。特別是在城市房地產經濟發展初期，應當結合具體狀況，合理化預測房地產經濟發展的趨勢，在獲取短期經濟效益的同時創造可觀長遠性收益，確保發展決策在房地產經濟發展中的作用與影響始終持續[6]。一般情況下，可以借助短期出售途徑合理化使用商品住宅與街道門市等，使得短期收入得以增加。而以長遠角度分析，則可以出租大型商場與辦公樓，對公共設施以及娛樂用地等土地使用權加以利用，實現經濟延展性與能動性作用的發揮，更好地達到經濟長遠發展目標。房地產經濟在實踐發展期間，房地產企業與政府部門均要明確自身職責，以多角度為切入點，有效整合對房地產經濟發展產生影響的因素，并在綜合考量的同時，有效控制面積與規模等多種要素，進一步推動房地產經濟的可持續發展。

(二)城市土地市場的成熟化發展。根據國情分析，當前房地產經濟發展始終處于穩定上升階段，特別是在投資方面優勢突出，發展潛力較大。然而，當前市場經濟相對萎靡，存在諸多有待完善之處，有必要深入分析既有問題，以實現房地產經濟的成熟性發展，在借助特定手段的基礎上，促進房地產經濟的理性發展[7]。以綜合角度分析，房地產屬于特殊性商品，在區域經濟發展中可持續提供必要動力，且在其作用發揮的基礎上，加快相關產業發展速度，保證經濟發展更具延展性，有利于當地房地產市場供需平衡發展，不僅可與住房需求相適應，同樣也加快了區域經濟發展速度。借助具體手段實施治理與調控應提高警惕，在房產供應量與居民需求相適應的同時，保證兩者平衡，以免誘發經濟與安全問題，實現社會穩定發展目標。為此，政府部門需確定自身經濟職能，適當干預經濟，科學合理地采取相應措施，以更好地促進房地產經濟的穩定發展，針對性地調整問題，并在實踐期間，使房產質量不斷提高，保證房地產市場發展的穩定性，加快房地產市場發展速度。

(三)政府部門宏觀調控力度的加大。在國民經濟中，房地產經濟的地位十分重要，可加快社會經濟發展的速度?；谑袌鼋洕h境，房地產行業發展很容易受諸多負面因素影響，特別是政策、價格與需求等的改變，均會對行業發展帶來不同程度的影響。然而，在市場自主調節下，使房地產經濟發展得到科學指導，進而實現健康穩定發展目標。一旦市場供需失衡，政府部門就要充分發揮宏觀調控職能，借助經濟與行政手段，嚴格打擊影響房地產市場的行為[8]。與此同時，應結合市場具體狀況，深入分析對房地產市場產生影響的多種因素，在調節與政策鼓勵的前提下，盡量與居民房產需求相適應，合理化調整房產價位，保證房地產商品價格和居民消費水平呈正比例關系，使居民消費需求被刺激，最終實現房地產經濟的可持續發展。在此基礎上，房地產經濟在實際發展期間，還要深入調查居民需求與消費能力，對居民經濟承受能力加以把控，合理采用相應措施，使居民消費適度，在改進生活質量的基礎上，獲取理想的房地產經濟效益[9]?？傮w來講，政府部門宏觀調控職能的發揮十分有必要，對市場秩序加以維護，才能夠更好地加快房地產行業發展速度。

結束語

綜上所述，房地產行業在眾多行業中占據重要地位，可有效推動國民經濟發展。在新經濟形勢下，房地產行業取得了理想的發展成績，但發展挑戰也始終存在，對其未來可持續發展產生了極大的制約。在這種情況下，有必要與行業內部和外部情況相互結合，對城市土地加以規劃，科學合理地引領城市土地市場實現成熟化發展，并在實踐過程中，適當加大政府部門宏觀調控的力度，更好地推動房地產經濟的發展。