地產“金蛋”藏身喬家大院

南方周末記者 李在磊 南方周末實習生 周靜玉

地產“金蛋”藏身喬家大院

大多數村民，還是想指著大院找出路。如今，商貿市場也被拆了。

然而，因“過度商業”而被摘牌的喬家大院，正在醞釀一個更大商業地產項目。

由智旅博翔控制的商業地產項目，是一顆隱身于喬家大院的“金蛋”，遠比喬旅公司的門票收入要賺錢得多。

南方周末記者 李在磊

發自山西晉中

南方周末實習生 周靜玉

山西著名景區喬家大院，正身陷“摘牌”風波。

2019年7月31日，國家文旅部發布消息，對喬家大院做出取消“5A景區”資質的處罰，隨即，當地主管部門責令其停業整頓。

位于山西省晉中市祁縣喬家堡村的喬家大院，有著兩百多年歷史，在晉商巨富喬致庸手中臻于全盛，是晉商文化的一個縮影。

作為電影《大紅燈籠高高掛》與電視連續劇《喬家大院》的取景地，喬家大院隨著影視作品的熱播而名聲大噪，被譽為“北方民居建筑的明珠”。

然而，如今的處罰意見明確指出了“商業化過重”等景區運營問題，但在這背后，隱藏著喬家大院股權改革的后遺癥。

2008年，山西喬家大院旅游股份有限公司（下稱喬旅公司）正式成立，負責整個景區的運營、推廣，公司原為祁縣國資控股。此后，喬旅公司陸續引入社會資本，幾輪股改之后，最終變為一個民資控股、國資參股的公司。

然而，被喬旅公司收入囊中的門票營收，并非喬家大院產業鏈上最大的那塊蛋糕。在喬家大院景區內，號稱占地一千余畝地的商業地產項目，開發主體卻另有其人。

過度商業

與喬家大院一起被文旅部在官網公示的共有7家5A級景區，但其余6家僅需整改，被摘牌的只有喬家大院。

文旅部反饋，喬家大院的問題包括占道經營、管理無序、配套缺位等六大方面的幾十項問題。其中，問題比較集中在“過度商業”這一方面。

整改前，喬家大院的門票價格高達138元，一直被游客們所詬病。

與喬家大院幾乎齊名的還有王家大院，王家大院是由靜升王氏家族經明清兩代歷三百余年修建而成，規模遠超喬家大院，但王家大院的票價只有喬家大院的一半。

與許多景區由國資運營不同，喬家大院的運營公司經過幾輪股改，已變為民資控股。

2008年，喬旅公司由祁縣國有資產管理中心全資持有的公司與另外兩家民營企業共同投資成立，開展喬家大院及周邊區域的規劃建設與經營管理，期限為20年。

其后，喬旅公司歷經多次引資失敗，最終在2016年8月迎來一次關鍵性的增資擴股。山西景世恒華旅游開發有限公司（下稱景世恒華）以5220萬元的代價，競得喬旅公司45%的股權，成為控股股東。

最新的股權結構顯示，景世恒華仍為控股股東，但股份下降為32%，晉中國有資產經營有限公司代替之前的祁縣國資，僅持有13%。

2017年9月，喬旅公司正式掛牌新三板，名為喬家大院（871666.OC）。財報顯示，公司營收主要來自景區門票。

祁縣分管旅游的副縣長向南方周末記者介紹，當初引入外部資本，主要是想借助民營企業的力量，修復“四堂一園”中損毀比較嚴重的德興堂、寧守堂、保元堂及喬家花園，建成后，接待能力大大提升。他說，初期的改革不算很成功，股東進進出出了很多次，不過，最后總算是把修復工程完成了。

實際運營中，在中堂屬于原汁原味的古建筑，文物保護品級較高，歸祁縣喬家大院民俗博物館所有，無法納入喬旅公司的運營范圍，就采用了變通的方式操作。即“四堂一園”由喬旅公司統一收取門票，事后再按照一定比例，把在中堂的部分，返還給民俗博物館。

總的來說，歸屬于喬旅公司的門票實際上并不怎么賺錢。財報顯示，喬旅公司2015年實現營收3151.60萬元，2016年得益于景點保元堂和寧守堂對外開放，當年營收7422.88萬元，但利潤只有573.43萬元。

喬旅公司也不愿為“喬家大院”的商標支付更多價錢。

就在短短掛牌幾個月后的2018年2月，喬家大院就從新三板退了下來。公告顯示，商標權糾紛是退市的主要原因，祁縣政府沒能履約，幫助喬旅公司獲得“喬家大院”商標的授權。

2016年8月，喬旅公司曾與祁縣國資企業簽訂《“喬家大院”商標再許可使用協議》，同意將“喬家大院”共計79項商標權許可給喬旅公司使用。但問題在于，“喬家大院”的商標權，掌握在一家名為祁縣喬家大院旅游資源開發（下稱喬旅資源）的公司手中，該公司股東為喬安東、喬安琪兩名自然人。這兩位股東，對商標權提出了經濟訴求。

上述祁縣副縣長告訴南方周末記者，2002年，喬安東與喬安琪注冊了喬家大院的商標，“正常注冊、合法所有”，不過讓政府免費使用，“這兩個人不見得是喬致庸的嫡系后人，也不好說是搶注，只能說是先知先覺，意識比較早”。

但喬旅公司改制后，商標所有人認為，景區運營商不再是政府主導，而是私人控股，便提出了經濟訴求，想要一次性得到3000萬元的商標費用?！耙幌伦犹统鲞@么多錢，比較困難?！逼羁h副縣長說，目前雙方還在就具體數目進行協商。

拆除商貿市場

歇業整頓期間，喬家大院停車場門口掛出閉門謝客的告示。不知情的游客慕名趕來，只能在院外的牌樓前合影留念。

喬家大院與稀稀拉拉的人流，被一條黃色隔離帶分開。喬家大院那一邊，鏟車的轟鳴聲此起彼伏，此前位于景區出口處一條長長的商貿市場正在被夷為平地。

祁縣文化和旅游局在給南方周末記者的書面回復中稱，他們將國家文旅部列出的6大方面問題，拆解為33項具體事項，尤其是針對“商業氣息重”這一核心問題，重拳出擊，集中整治攤位62家，拆除不合格廣告牌18塊。

“把我們的市場拆了?！币晃煌辽灵L的喬家堡村民嘆了口氣，對南方周末記者說，“吃虧的還是村民?！贝饲?，商貿市場不收租金，每家每戶都有一個攤位。

之所以有這樣的優惠政策，村民告訴南方周末記者，是因為在2015年左右，為了打造5A級旅游景區，政府統一規劃拆除了整個村子。村民搬遷后，上述正在被拆除的商貿市場予以保留，承擔了一些村民的基本生計。

喬家堡村拆遷時，曾引發不少爭議。歷史上，喬家大院建在喬家堡村內，與四周的民居相映成趣。拆遷前的喬家堡村，有東西兩座門，堡內街巷縱橫，以在中堂為幾何中心，向四方散射延伸，整個村落形成“雙吉相扣”的布局。2013年，喬家堡村還曾入選第二批“中國傳統村落”名錄。

從2013年至2017年底，村民陸續搬進了與喬家大院一路之隔的回遷房——喬家堡社區。官方資料顯示，喬家堡社區占地面積163畝，建筑面積26.4萬平方米，包括回遷安置樓房、綜合樓、小學、幼兒園及附屬工程。

多位村民反映，喬家堡村有兩千多口人，當時很多人不愿意搬，釘子戶不少。因為村里耕地所剩無幾，除了外出打工之外，大多數村民還是想指著大院找出路。如今，商貿市場也被拆了。

對此，祁縣分管旅游的副縣長向南方周末記者回應稱，拆掉商貿市場，是因為商貿市場里，出現了類似于“光膀子賣東西、打撲克牌貼紙條”這樣的陋習，影響了景區形象。不過，拆除后，每個攤點補貼了兩萬元。此外，縣政府還承諾，將來易地重新為村民修建一座市場，提升檔次。

新建商業街

然而，因“過度商業”而被摘牌的喬家大院，正在醞釀一個更大商業地產項目。

在拆除商貿市場的同時，喬家大院景區內，一個號稱占地一千余畝地的商業街項目，作為當地頭號工程正在收尾。散落在商業街的裝修師傅們，正在做鋪設線路、焊接、整飭門面之類的最后沖刺工作。

簇新的灰色仿古建筑與喬家大院之間，隔著寬闊的空地，顯示出商業街只是宏大規劃中的一角。

在喬家大院一份宣傳冊中，這個商業街項目包含十大文化主題街區，屬于一個匯聚文化創意、休閑度假、健康養生的商旅度假體驗區，被命名為“喬家大院·夢境瑯環”。其中，一期項目的客棧已經落成7棟，房間約221間。

2019年8月19日，商業街首批臨街鋪面正式開業。臨街鋪面中，一位做面食生意的老板告訴南方周末記者，商業街門面可租可買，價格并不便宜。當地的房產網站已經掛出了售賣價格，均價達到2.75萬元/平方米。

售賣信息還顯示，這個商業地產的開發商是山西智旅博翔旅游置業開發有限公司（下稱智旅博翔）。祁縣國土規劃部門的公告顯示，2017年3月，喬家堡村拆遷后騰出的六百余畝地中，有300畝正是被智旅博翔以7278.49萬元競走，土地出讓期限為40年。

智旅博翔的股權結構非常簡單，由晉中市恒興貿易有限公司（下稱恒興貿易）全資控股，恒興貿易只有兩位自然人股東——姚洮與張廣權。上述祁縣副縣長向南方周末記者確認，“喬家大院·夢境瑯環”項目的開發商的確是智旅博翔，但這家公司的老板比較低調，不太愿意露面。

實際控制人

與喬旅公司的門票收入相比，由智旅博翔控制的商業地產，才是一顆隱身于喬家大院的“金蛋”，遠比門票收入要賺得多。

南方周末記者在喬家大院獲取了一份署名為喬旅公司的宣傳冊，其中，喬旅公司為智旅博翔的商業街項目進行了宣傳：

股改完成后，喬旅公司繼續進行深度開發，推進喬家大院“資源整合與綜合開發項目”，項目規劃占地面積一千余畝，建筑面積20萬平方米。目前，600畝規劃用地完成手續辦理，商業街三萬余平方米的商鋪、客棧，已經竣工。其余項目全部建成后，不含門票的年營收預計達到4億元以上。

不過，藏身于喬家大院的這個商業地產，究竟屬于誰呢？

開發商智旅博翔與喬旅公司，雖然沒有股權關聯，但關系非同一般。

喬旅公司除了幫智旅博翔的文旅項目進行宣傳外，還曾為這個文旅項目輸血。2018年1月，喬旅公司公告稱，為智旅博翔申請借款提供質押擔保，涉及金額高達4.6億元。這個數字是2016年喬家大院2.29億元凈資產的兩倍多。

工商信息則透露，智旅博翔與喬旅公司控股股東景世恒華存在更深層次的關聯。智旅博翔的法定代表人名叫寧江波，還曾有一個名叫范偉的高管。寧江濤與范偉同時參股山西九洲信步文化藝術有限公司，該公司注冊地址是晉中開發區龍湖大街880號華都大廈的一個房間。而景世恒華的注冊地址，與之一模一樣。

智旅博翔還對外投資了晉中博源德文旅有限公司與山西喬致庸文化傳媒有限公司，兩家公司的注冊地址也均在華都大廈內，只是樓層略微不同。

華都大廈，是山西華都集團的總部。山西華都集團的董事長名叫唐銀龍，兒子名叫唐凱，而唐凱正是景世恒華的唯一股東，也就是喬旅公司的實際控制人。上述信息均披露于喬旅公司的公告中。公告還顯示，唐凱出生于1989年。

在華都大廈內，除了一樓的一家村鎮銀行，大廈內幾乎沒有什么公司銘牌。除了開發喬家大院的關聯企業注冊于此，華都集團最為核心的晉中市華都房地產開發有限公司，也坐落于此。

實際上，自從喬旅公司開啟股改之路后，外界就頻現“喬家大院不姓喬”“喬家大院賣身‘煤老板”等質疑之聲。

據《新京報》報道，2011年，晉中市榆次區政府網站，曾刊發出一篇名為《唐銀龍——出海蛟龍逐浪高》的文章，文中描繪唐銀龍“如一條出海的蛟龍縱橫商?！?。政府網站信息顯示，1964年，唐銀龍出生在一個普通的農家，曾做過學徒工，當過小老板，下過江南、闖過東北。

2001年，唐銀龍“臨危受命”將一個瀕臨倒閉的集體煤礦，改制為年產能30萬噸的標準化礦井。煤礦成為唐銀龍的第一桶金，也成其被稱為“煤老板”的依據。直至2012年，唐銀龍仍以山西煤運集團晉中紫金煤業有限公司董事長的身份，接受媒體采訪。

上述文章還透露，2010年，唐銀龍旗下企業共為榆次區創造利稅4400萬元，五年翻了三番，創造了“財富奇跡”。

“喬旅是喬旅，智旅博翔是智旅博翔?！鄙鲜銎羁h副縣長稱兩家公司沒有關聯。

2019年8月12日，在華都大廈，華都集團綜合辦公室主任甚至向南方周末記者否認華都集團與景世恒華的關系。據他所知，華都集團的業務版圖中，并沒有喬家大院，公司主要經營房地產。

但在喬旅公司的宣傳冊中，景世恒華又被列為華都集團旗下公司。喬家大院景區官方微信公眾號，也曾發布消息說，華都集團領導參加了喬旅公司的2018年新春晚會。