張京：躬身跨越鑄“廣廈”

□文｜李成

行業的發展是無數人艱辛付出﹑嘔心瀝血的成果，張京作為中國房地產經濟開拓者，是房地產經濟領域的研究者，是房地產改革的重要參與者，是房地產評估行業的先行者，對房地產經濟的研究和發展作出了多方面的貢獻，起了重要的推進作用。

房地產領域研究的開拓者

張京1984年在北京大學經濟系畢業，獲得經濟學學士學位。1984到1993年間在中國社會科學院財貿經濟研究所工作，城市經濟學以及房地產經濟學是其主要研究方向，多年的學習和鉆研為其奠定了重要理論基礎。90年代的國內正處于房地產領域研究的起步時期，城市土地尚不屬于商品，沒有市場價格和租金。張京在北京市花費了四個多月的時間在大柵欄和中關村等房地產交易案例較多，隱性房地產市場較為發展的地區，通過對大量實地調查的第一手資料進行實證和數據分析，為當時土地價格和市場租金的確定和分析提供了科學有效的方法。作為研究成果，張京創作的論文——《房地產租賃市場及黑市土地出租探討——北京大柵欄﹑中關村地區的實證分析》投交至國家土地管理局舉辦的“中國土地使用制度改革理論研討會”，于1990年5月30日獲得國家土地管理局頒發的三等獎（一等獎空缺）。張京還參與了中國國家社會科學基金﹑美國福特基金會資助中美合作研究課題《中國城市土地使用與管理（總報告）》項目，該項目對我國城市土地使用和管理系統改革的現狀﹑方向﹑目標﹑步驟和措施給出了指導性發展建議，為我國后續房地產領域的研究奠定了良好的基礎。

房地產改革的重要參與者

住房制度改革對我國發展有著非常重要的現實意義，是一項影響深遠的全局性改革。房改前國內城鎮居民人均住房面積僅有8㎡，因此如何解決人民群眾住房困難是當時非常急迫的工作任務。住房制度改革使城鎮居民的生活居住條件得到顯著改善，房屋所有權恢復，價值和價格上漲，使房地產業成為國民經濟重要支柱產業?！皣鴦赵鹤》恐贫雀母镱I導小組”是國務院領導下推進全國住房制度改革的最高機構。在1991到1993年期間張京作為中國社會科學院劉國光副院長的助手，被派到該領導小組辦公室信息指導處工作。那時房改辦的工作人員較少，人員都身兼數職。張京參與了起草和修訂國家住房制度改革政策文件的工作，參與組織國家住房制度改革工作會議，回應和處理全國人大和全國政協代表和委員有關房改的議案，對地方房改進行調研﹑推進以及指導等工作。1992年8月張京在其發表的《住房資金管理與運作初探》一文中，分析了住房公積金的性質和特點，住房公積金的運作和管理原則等，對推動建立國家住房公積金制度起到了積極作用。張京還參與了溫州﹑山西﹑太原和陜西省房改的研究﹑定位以及推廣工作。對于中國住房制度改革，張京作出了多方面的貢獻。

中國房地產評估行業的先行者

在計劃經濟時代，中國城市土地歸國家所有，土地長期實行無償劃撥使用的制度，土地沒有價格，沒有市場，不允許買賣。當時北京市決定實行土地有償使用制度改革，要完成主要區段土地價格定價，完成覆蓋全北京市的商業﹑工業﹑住宅標準地價體系，用以指導和規范當時及日后北京市所有土地的出讓和轉讓的價格。這顯然是一個從無到有，無章可循，無可借鑒的開拓創新性工作，其原創性﹑重要性和難度不言而喻。

90年代初成立了“北京市土地有償使用領導小組”，下設全市區段地價查估辦公室，又下設“工作協調小組”和“技術方案小組”。張京作為北京市住房和土地管理局聘請的七位技術專家之一，全程參與了北京市八個城近郊區地價綜合評估。所在技術方案小組主要負責制定土地價格綜合評估方法以及路線圖，并制定一套可行的科學技術解決方案以及實施步驟。當時的技術難點主要有：如何在沒有收入和市場公開價格的情況下，從復雜的經濟活動中提取土地價格因素；如何計算土地價格，應用“收益還原法”﹑ “假設開發法”等評估方法計算區段地價。技術方案小組根據房屋買賣﹑房屋租賃﹑商業柜臺出租﹑房地入股﹑以地換房﹑住宅小區開發﹑商業經營﹑寫字樓﹑高級公寓﹑酒店經營等案例設計了八種調查計算表格，以方便專業人員入戶調查。北京市各個區都設立了辦公室，共組成了121個調查小組，有633位專門人員參加了調查，填寫了7313張調查評估表格，共調查評估了全市城近郊區224個商業路線區段和95個住宅區片的平均現狀地價。1995年10月，清華大學出版社出版了題為《北京市區段地價查估研究》的專著。張京被北京市房屋土地管理局授予為“為北京市土地使用制度改革做出突出貢獻的專家”。

中國房地產價格評估是一個從零開始，從小到大的新興行業。張京是國內第一批取得《中華人民共和國土地估價師資格證書》和《中華人民共和國房地產估價師資格證書》的優秀專業技術人士。張京當年擔任當時最大的房地產中介機構“北京建亞房地產展示交易中心”主管評估策劃的副總經理。長期以來，根據自己的學識與經驗不斷研究探索并持續致力于推動著中國房地產評估行業發展，因此可以稱其為是中國房地產評估行業的先驅。

有著不同身份相同目的的房地產發展貢獻者

1990年至2015年，他在“中國建設銀行北京市分行”﹑“中國信達資產管理公司北京辦事處”等單位工作，主要是負責房地產項目評估和策劃，評估資產和項目價格，并托管了大量的評估和項目資產定價工作。

推動房地產市場和中介服務的持續發展。在中國建設銀行北京市分行主要負責的是推進房地產市場交易的發展，評估房地產信貸項目工作。當時在北京東二環路邊上建立了一個北京市最大的房地產交易展示中心。把在北京有項目的房地產開發公司引入展示交易中心，設立公司的展臺，同時引入房地產評估機構和代理銷售機構等房地產中介機構，使房地產開發項目對投資人﹑貸款人﹑使用者和社會廣大公眾開放。這是北京市房地產市場的一項重大舉措，進場企業囊括了北京市最重要的地產開發企業和房地產中介機構。目的是為了提高分散的房地產開發項目的集中度，引導房地產市場的公開規范發展，推進市場公平公正，并試圖引入社會公眾的社會監督意識。

優化不良資產的評估管理。張京在中國信達資產管理公司負責華北區的不良資產評估工作，范圍包括北京市﹑天津市﹑河北省和山西省。其工作內容主要是整合資源，為不良資產處置評估定價。不良資產處置實踐中有大量的房地產項目。一般房地產項目的評估是盡可能追求房地產資產和項目的市場公允價格，保障房地產項目開發﹑建設﹑交易﹑租售等環節價格的公平﹑公開﹑公正。不良資產價值評估則有很大的不同，所追求的是當前時點的處置價格。必須充分考慮，靈活運用以下因素：①不良資產形成和處置時間。不良資產形成時點到處置時點的時間長短對不良資產處置價格影響很大，一般來講時間越長處置價格越低。但也有例外的情況，例如近20年來北京市房地產業高速發展，房地產市場價格大幅攀升。當年貸款形成的不良資產，由于房地產價格大幅提高而起死回生。②貸款在不良資產整體價值中所占比重。一般來講，所占比重越大，處置話語權就越大，處置價格就越高。零星的，分散的占比重較小的貸款，處置話語權往往微不足道，處置價格相應的就低。③變現處置的緊迫程度。在其他條件不變的情況下，遇到緊急變現處置的情況，處置價格必然下降。④打包處置時的不良資產價值評估。打包處置是通過拆分﹑重組﹑捆綁等手段，重新組合不良資產，對新的資產包進行銷售變現處置的一種重要方法。打包處置是一種集中﹑快速﹑高效的不良資產處置方法，在不良資產處置實踐中被經常廣泛運用。由于不良資產打包處置的目的﹑對象﹑方法﹑原則﹑時間等因素都有很大的不同，應當靈活運用不同的評估方法合理定價。

致力推進房地產經濟學術發展。張京現任“北京房地產業協會副會長”“北京優嘉宜房地產經濟有限公司”董事長。張京不斷在房地產行業的相關領域進行研究和實踐，積極參與“北京市房地產業協會”的工作。近年來，張京一直在不斷地研究中國的實體經濟，尤其是商品住宅的調查，研究成果《房地產經濟管理存在的主要問題及應對策略》﹑《房地產經濟的發展現狀及未來趨勢》﹑《住房公積金在房地產經濟中重要意義要素探索》通過了我國頂尖的房地產經濟學術期刊的審稿，即將被發表在頂尖學術期刊上；這些年也在做學術期刊的學術文章審稿人，并指導同行，為房地產業實體經濟發展培養了大批優秀人才，張京在房地產方面做出顯著的貢獻，同時將長期影響這個行業。