淺談住房公積金對房地產市場的調控運用

夏巖松

摘要：當前引導房地產市場健康發展事關全局，非常重要。要加強和改善宏觀調控，開拓思路，創新工具，深化改革，發現并解決房地產市場的核心問題、關鍵問題、突出問題，以保持政策的連續性與穩定性，推動房地產業又好又快發展，促進社會和諧。住房公積金在住房金融領域，由于其制度設計存在的內在要求，客觀上起到了對當地房地產市場的調控作用。

關鍵詞：住房公積金 宏觀調控 作用

完善房地產供應機制，健全以改善民生為目標的住房保障制度。市場經濟具有風險性。在市場經濟中，房地產價格的起落是難免的?？茖W管理房地產市場，既要發揮市場對包括土地在內的資源進行配置的基礎性作用，又要對房地產市場進行必要的宏觀調控。最近幾來年，中央政府為了解決各地房價漲幅過大、住房供應結構不合理等問題，先后從土地供應、銀行信貸、稅收征管等方面出臺了一系列政策，對房地產行業實施宏觀調控。

一、住房公積金政策在樓市調控中的運用

為促進房地產市場持續健康發展，從中央到地方政府近年來紛紛出臺樓市調控措施，包括土地政策財稅政策、利率政策、調整住房供應結構，區分自住性首次購房與投資性二次購房等等，力圖加強房地產市場調控和建立住房保障體系。其中對于住房公積金貸款的調整措施主要包括：

（一）利率調整

從2007年3月至2008年10月的一年多時間內，涉及住房公積金存貸款利率的調整就高達10次從調整趨勢來看，住房公積金存貸款利差逐步縮小而且隨著商業性住房貸款利率下調幅度的加大，住房公積金貸款的利率優惠也在減少，造成住房公積金運營收益空間縮小。這種調整將推動住房公積金管理中心加大貸款投放力度，同時對于首次購買自住住房的職工，住房公積金貸款的低息優惠吸引力也將有所下降。

（二）最高貸款額度調整

在近年房價持續上漲的背景下，有限的住房公積金貸款限額在職工購房時的融資作用明顯下降。最高可貸額度的提高，加大了對職工購房需求的支持力度，也有助于避免購房需求回落時住房公積金貸款運用率的劇烈波動。但受到住房公積金資金量和政策公平性的制約，最高貸款額度調整幅度不宜過大，也不宜頻繁調整。

（三）首付比例調整

各地住房公積金貸款政策中對首付比例的規定一般都已調整為不低于20%，許多城市還對新建商品房、存量住房、二次購房和經濟適用房等不同情況實行區別對待。由于住房公積金貸款占購房總價的比例普遍不高，調整首付比例對于自住性購房需求的影響并不明顯，而是更多體現了住房公積金管理中心對貸款風險的把握。

（四）其他調控措施

部分城市還陸續實施了包括取消二次及以上住房公積金貸款的限制、實行商業性住房貸款轉住房公積金貸款、開放住房公積金異地貸款、調整期房貸款房源的工程進度要求等調控措施。這些調控措施主要反映了在當地政府刺激購房需求的導向下，住房公積金管理中心為了實現資金平衡、完成增值目標而面臨強烈的放貸沖動，同時也引發了對于住房公積金貸款政策公平性、穩定性和風險控制的爭議。

二、進一步發揮住房公積金對房地產市場的調控功能

以上所列種種調控手段，都是由住房公積金內在平衡機制所決定的，但是，這種平衡機制所起到的作用，往往都是圍繞資金安全而自發產生的，缺少主觀能動性和系統性。為此，我們可以整合利用這些調控功能，按房產市場冷熱程度設置三級預案，并將住房公積金個貸率和當期個貸發放率作為啟動三級預案的標準，在保持政策相對穩定的同時，促進房地產市場健康穩定發展。

這里需要指出的是，之所以把住房公積金個貸率和當期個貸發放率作為啟動三級預案的標準，原因是這兩項指標與房地產市場的冷熱程度息息相關。住房公積金個貸率相對于當期個貸發放率來說變化幅度較小，反映的是較長時間內的房產市場冷熱情況;而當期個貸發放率指的是一年來個貸發放額度與歸集額度的比例情況，反映的是當期房地產市場的冷熱情況，只有把這兩項指標綜合起來予以考慮，才可以較好地判斷出大形勢下房產市場的冷熱程度，從而啟動調控預案。

根據以上思路，筆者初步設想的住房公積金調控房產市場的三級預案框架如下。

第一級為紅色級，當住房公積金個貸率大于或等于90%，當期個貸發放率大于或等于100%時，可以初步判斷房地產市場已經過熱，可以啟動雙向調控手段中的抑制手段，包括控制最高貸款額度、儲存倍數，提高首付款比例，限制大戶型商品房及別墅等住房公積金貸款需求;如形勢進一步嚴峻，住房公積金個貸率大于或等于95%，當期個貸發放率大于或等于150%時，即表明當前房地產市場已經進入赤熱化狀態，可以啟用抑制調控手段中的期房項目貸款輪候甚至是職工購房貸款輪候。

第二級為綠色級，當住房公積金個貸率介于70%至90%（各地根據當地經濟發展情況應有所不同），當期住房公積金個貸發放率介于50%至100%之間時，可以判斷房地產市場基本正常，為防止政策變化過快導致職工群眾無所適從，在此期間應盡量保持政策的穩定性，盡量少用或不用調控手段，為職工群眾提供相對穩定的政策空間。

第三級為灰色級，當住房公積金個貸率小于70%（各地根據當地經濟發展情況應有所不同）、當期住房公積金個貸發放率小于或等于60%時，可初步判斷房地產市場偏冷，可以啟動雙向調控手段中的刺激手段，包括提高最高貸款額度、延長貸款年限、擴大儲存倍數、降低首付款比例等;當形勢進一步惡化，住房公積金個貸率小于60%，當期個貸發放率小于50%時，即表明房地產市場已進入過冷狀態，可借機推出異地貸款業務、逐月提取還貸等刺激措施，同時可適當放開對大戶型商品房、別墅等的限制，出臺政策提高對經濟適用房貸款的支持力度。

三、結語：

為了確保我國房地產整個產業的健康、可持續發展，抑制某些城市快速增長的房價，解決當前樓市供應結構不合理的現狀，各地住房公積金管理中心應該在服從國家宏觀調控大局的前提下，積極配合地方政府進一步落實國家現行的房地產宏觀調控政策，積極穩妥地進行住房公積金政策的修改，推出有利于當地房地產業穩步發展的新舉措。必須區別對待不同條件、不同情況的開發商和貸款申請人，與當地開發建設中低價位、中小戶型的開發商建立戰略合作關系，優先提供公積金貸款業務;對購買90平方米以下戶型的貸款申請人，可以通過提高貸款額度、簡化貸款手續等措施加以扶持。但住房公積金管理中心千萬不能讓住房公積金新政策作為當地政府“托市”的手段，將住房公積金淪為不同利益集團博弈的工具。

參考文獻：

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