淺談房地產項目中強排方案的設計注意事項

馬同磊

摘要：強排方案設計是一項土地開發之前必不可少是的工作，它的根本目的在于控制成本、提高利潤率，通過對強排方案的設計，可以幫助開發商了解和明確一片土地的開發價值，并將土地的開發度提升到最高值，所以強排方案的設計對于提升房地產企業的經濟效益具有重要作用。但要實現這一目的，必須要加強對強排方案設計的注意事項和常見錯誤的分析，以免在設計過程中出現錯誤，降低企業經濟效益，降低土地的利用價值。

關鍵詞：房地產項目;強排方案設計;常見錯誤及注意事項

引言：

隨著我國國民經濟的飛速發展，城市化進程越來越快，房地產行業也因此得以持續高速地發展，但土地面積是有限的，房地產開發終將面臨一定的開發難題，房價也會因此不斷上漲。在很多城市中，都存在著房價的飆升推動著地王的出現的問題，但在市區土地面積存量減少的情況下，即使地王現象出現造成了土地價格高昂的問題，依然有大量的房地產開發商參與到土地的爭奪過程中。在競爭壓力如此之大的市場環境中，房地產開發商的經濟效益越來越難以保障，在社會發展的新時期，房地產開發商要謀求生產和發展，必須要重視強排方案設計在房地產項目中的作用。

一、強排方案的簡單概述

在房地產公司對一塊土地有爭取意向的時候，企業內部的相關部門就會對土地進行經濟測算，測算結果將會是企業爭取土地的重要依據，強排方案設計就是測算內容的一部分。所謂強排，指的就是滿容積率，在滿足建筑密度要求、建筑用地面積、房屋間隔要求、日照需求等內容的基礎上，尋求多種建筑業態組合方式以確保企業能夠在土地開發中獲取更多的經濟效益。強排方案在設計部完成設計之后，還需要與企業營銷部、成本部門進行對接，確保方案的合理性。

強排方案設計是在利潤最大化要求下排布建筑總圖的設計，是房地產開發商控制成本、判斷土地開發價值、分析土地爭取可行性等重要內容的依據。在社會發展的現階段，我國各個城市的剩余土地面積逐年減少，而建筑容積率卻越來越高，土地規劃上的條件和要求也逐漸增多，給房地產開發商的經濟效益追求帶來了更大的難度，要在滿足所有規定和條件下來獲取更多經濟效益，對于現階段的房地產開發商而言并非易事。因此，在如此嚴峻的市場環境下，房地產開發商必須要通過加強對強排方案設計的分析，來實現企業的利潤最大化。

二、強排方案設計中的常見錯誤

在強排方案的設計中常見的錯誤主要在于對土地周圍環境分析上的忽視。在很多房地產企業中，強排方案的設計師從最初在拿到相關資料和信息時候，到最終設計出強排設計方案的整個設計過程中，都沒有真正去過土地開發現場進行實地勘探和調研，僅僅依靠圖片、視頻、地形圖等類型來對土地的實際情況進行了解是非常片面的，很多對方案設計有著重要影響的因素是無法通過圖片、視頻、地形圖這些方式來體現的，還有很多影響因素是根本無法通過這些方式來傳達的，只能身臨其境切身體會。例如土地所在環境是否存在噪音問題，是否存在高壓線、鐵路、臭水溝等影響土地開發的因素。除了不利因素需要實際調研才能更了解，還有很多對土地開發有利的因素也同樣需要實地考察才能發現，例如綠化環境、周圍的設施配置、人流量等等。

三、強排方案設計的注意事項

（一）分析要做到客觀公正

在強排方案的設計中，往往需要進行多方面因素的考量和分析，為了確保方案設計的準確性，在設計中，設計師不能過多地代入個人觀點和情懷，需要以客觀公正的態度來進行分析和設計。此外，為了保證設計方案的可行性，在設計中還需要重視對市場環境的實際情況的分析和考慮，需要對開發地周圍的環境進行客觀理性的分析，在設計中，要靠近環境更優美的位置，原理嘈雜、污染度較高的位置，如果必須要對環境較差的位置進行開發，則要根據實際情況客觀地設置建筑戶型，并增設一些補償性措施?？傊?，在實際的設計中，設計師必須要以客觀公正的態度并結合市場實際情況去設計，保證設計方案的實用度和可行度，同時保證實施后能夠為企業發展帶來最大化的利潤。

（二）在方案設計上要保證全面和深度

強排方案設計對房地產開發商的意義非凡，尤其是在現如今用地面積越來越小、建筑容積率越來越高、開發條件越來越多、地價越來越高的環境下。因此，為了全面發揮出強排方案的作用和價值，為了進一步保證開發商的經濟效益，在強排方案的設計內容上，必須要做到考慮問題的范圍周全、考慮問題的深度足夠，對方案的設計不能過于表面，更不能敷衍了事，也不是保證設計方案滿足規劃要求即可。在實際的強排方案設計中，設計師西喲啊對方案進行多次的檢查，要不斷地對方案內容進行推翻和論證，可以的話還需要設計多種方案以作比較，還要保證貸值比較與報批技術指標的精細度，以此確保強排方案設計的有效性。

結束語：

在可開發土地資源越來越少的情況下，房地產開發公司的經濟效益越來越難以保障，因此，在開發前，需要加強對強排方案設計的重視。利用強排方案來對土地開發條件進行全面的分析，以此來確定土地開發的可行度，并根據強排方案來設計營銷方案，確定項目開發的定位，挖掘出土地價值。強排方案是前期測算的重要環節，對降低成本提高經濟效益具有重要意義，同時也關系到整個項目的敲定與進行，在實際的工作中不容忽視。

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