免收物業費 社區物業管理模式新變革

陳財燈

20世紀80年代，伴隨著西方的物業管理模式引入，社區物業管理矛盾成為長期難以解決的社會問題。物業公司收取物業費不到位（平均收費率85%左右），物業公司為了保本降低服務標準，業主不滿意，拒繳物業費，形成惡性循環，成為物業管理行業和住宅社區物業管理的痛點。根據2019年6月1日中國小康網公布數據，2019中國居住小康指數為90.2，國人關于目前居住條件與環境的“十大不滿”之首就是物業管理，人們對物業公司最不滿意的“服務不好”占比75.4%。

安居才能樂業，社區物業管理矛盾必然會消解業主的獲得感和幸福感。如何破解物業管理難題，讓老百姓回歸和諧睦鄰的社區關系？天福集團率先創造性地提出“美好生活家園”開發運營模式，將傳統的“社區物業管理模式”改變為“社區運營模式”，將住宅社區當作一家企業來運營，從住宅社區規劃配套、工程建設、商品銷售到社區固定資產和流動資產的配置、運營、管理和監督，進行了一整套理論研究和具體實踐。通過社區運營，實現社區收支平衡，做到業主免繳物業費，打破物業公司與業主之間交易和雇傭關系的壁壘，從根本上解決兩者之間的沖突和矛盾，提高人民群眾的獲得感和幸福感。

美好生活家園的“社區運營模式”與傳統的“社區物業管理模式”有何區別？

傳統物業管理模式的核心在于“管理”，即業主把社區物業委托給專業的物業公司管理，由物業公司按照合同的約定提供物業服務，開展管理活動。業主按照服務合同約定的標準繳納物業費，物業公司按照合同的約定提供物業服務與管理。從現實來看，這種運營模式存在很多長期難以解決的問題。一是業主和物業公司雙方對物業服務的內容及標準認識不統一，容易產生矛盾和糾紛;二是業主對物業公司的責任邊界認識不清晰，不知道哪些服務內容是物業公司應該履行的職責，一旦超越物業公司職責的個人需要得不到滿足，就選擇不繳納物業費。三是物業公司財務收支賬目不公開，造成業主與物業公司之間存在嚴重的信任危機。以上傳統物業管理的固化模式沒有改變，物業管理的社會矛盾也將長期存在。

“美好生活家園”物業運營模式的核心在于“運營”，即通過開發公司、全體業主和運營公司三個主體，共同來搭建社區“共建、共營、共享”的創新物業運營模式，實現業主免繳物業費的初衷。

所謂共建，是指開發公司無償贈給社區業主的幸?；举Y金（簡稱“幸?；稹?，含固定資產和流動資金，由社區業主委托給美好生活家園商業運營管理有限公司（以下簡稱“運營公司”）運營獲得收益，用于沖抵本社區的物業管理服務費用。幸?；鸢瑑身梼热?，其一，共有幸?；穑河砷_發企業按住宅建筑面積的3%提供商業配套用房，無償贈送給全體業主，作為社區運營的固定資產;其二，配套幸?；穑焊鶕椖烤唧w情況，開發企業無償提供給每位住宅業主每平方米30—100元，作為社區運營的流動資金。以上兩項幸?；饦嫵擅篮蒙罴覉@社區運營的基本保障。所謂共營，即社區自治運營。2019年3月12日在全國兩會期間，住房和城鄉建設部部長王蒙徽強調：“發動群眾共建共治共享，共同建設自己的美好家園?！边\營公司將會通過倡導勞動光榮和有償服務相結合的形式，鼓勵業主共同參與社區日常管理，如參與義工式的勞動，業主提供服務換取幸福幣，幸福幣可以在社區中購買服務或日常消費等，共營目的是實現社區人人為我、我為人人的可持續發展模式，營造一個全體業主共同參與社區自治的良好氛圍，逐步做到自己的社區自己管，人人愛護自己的美好家園。所謂共享，是指開發商和業主共同享受新型運營模式帶來的改革紅利。天福集團作為美好生活家園項目的開發公司，主動讓利于業主，為社區全體業主建立“幸?；稹?，把這筆資產的運營收益作為業主享受免交物業費的基礎。運營公司將以共有商業資產為基礎，在確保業主免交物業費的同時，還創造了社區鄰里互動空間，并由運營公司無償為互動空間提供優質服務，讓全年齡段的業主都喜歡到這里來學習互動、娛樂康養等，運營公司將定期舉辦公益性的社群文化活動，讓社區的孩子們有“快樂伙伴群”，家長們有“共享鄰里群”，老人們有“不老生活群”，構建幸福和諧的社區大家庭。

“美好生活家園”如何保證業主長期享受免收物業費？

一、用“收支衡等式”，解析免收物業費的市場依據

傳統物業公司的運營公式：成本=收入-稅收-利潤;

美好生活家園的運營收支平衡公式：物業管理成本-幸?；鸺吧鐓^運營收入=0（下文稱為“免收物業費衡等式”，簡稱“衡等式”）。

“美好生活家園”物業運營模式是以項目收支平衡為測算目標，即利潤為零;免收物業費即無物業費收入，故各項稅費為零。因此上述公式可以簡化為：成本=收入（物業管理費用成本-幸?；鸺吧鐓^運營收入=0，這就是“衡等式”）。美好生活家園的運營目標，就是要實現這個等式永遠成立，即實現長期免收物業費。

現以河南省縣級“美好生活家園”項目為例來對上述“衡等式”進行模擬測算。

（一）物業管理費用開支：

（1）市場行情分析：傳統物業公司的物業管理成本標準

正常情況下，縣級住宅小區政府批準物業收費標準（二級物業服務）一般為每月1.10元/平方米，物業公司管理費按85%收費率計算，即每平方米實際收入為0.94元。按此收入，須繳納5%的稅，計0.05元/平方米;還要有常規5%的經營利潤，計0.05元/平方米。因此，傳統物業公司的物業管理成本0.84元/平方米，計算公式：0.84=0.94-0.05-0.05（成本=收入-稅費-利潤），該標準是參照縣級物業管理行業公認的成本水平。也就是說，目前市場上的物業公司，按每平方米建筑面積計算，每月實際收到物業管理費約0.94元，成本約為0.84元，稅收繳納0.05元，利潤約為0.05元。這樣的物業公司，基本處于良性運營，保持微利。

（2）項目運營數據分析：“美好生活家園”的物業管理實際成本

“美好生活家園”免收物業費，沒有稅收成本。物業公司不從物業管理傳統收入中獲利，即稅收與盈利均為零，成本=收入。美好生活家園項目規模是普通社區的數倍，大規模形成集約化效應，可以節省不少固定費用，降低單位成本。同時，我們通過幸福幣激勵，實現社區半自治管理，以上兩項疊加，至少可降低運營成本約20%。武漢江岸區百步亭大型社區、成都高新區安公大型社區已實施類似的運營模式，業主參與自治，不僅促進睦鄰和諧，而且實現了物業費部分減免，由此推算出，美好生活家園的物業運營成本可以控制在0.67元/平方米，即0.84×（1-20%）=0.67。按照目前行業平均成本0.84元/平方米為基礎，美好生活家園在同樣的服務標準下，由于采用了共營理念和規?；\營，實際成本可降低到0.67元/平方米。

（二）幸?；鸺吧鐓^運營收入

（1）商業資產租金收益：開發商按照住宅面積提供的3%共有幸?；鹕虡I資產中，0.5%用于打造社區共享服務空間，沒有租金收入;由開發商精裝后交給物業公司運營管理，2.5%部分作為盈利性質商業用房，可以用于出租。在縣城，按市場行情每平方米15元/月的平均租金收益，以100萬平方米住宅建筑面積核算，折合的收益測算：100萬平方米×2.5%×15元/平方米÷100萬平方米=0.37元/平方米，扣除30%做商業運營成本和稅收，至少可以實現0.25元/平方米凈收益用于貼補物業費用。

（2）配套幸?；鹜顿Y收益：開發商按住宅面積50元/平方米配套幸?；甬a生收益，作為流動資金，按照投資月回報6‰測算（國家公布的社會全年平均投資收益率為10%），產生收益為0.30元/平方米。

（3）社區商業物業費收入：商業資產物業管理沒有免收物業費，按6%商業規劃配比，100萬平方米社區商業至少有6萬平方米，按每平方米每月2元，收物業費12萬元，分攤到每平方米，收入為0.12元/平方米。

以上三項收入為0.67元/平方米，是很保守的測算，確保能實現收支平衡。

結論：通過以上按市場行情測算的論證，物業管理成本-幸?；鸺吧鐓^運營收入=0，這個“衡等式”完全可以成立。

二、用河南省葉縣美好生活家園項目的運營測算，解析免收物業費的可行性

葉縣美好生活家園住宅建筑面積100萬平方米，鄰里中心商業建筑面積3萬平方米，商業街建筑面積7萬平方米，住宅及商業總建筑面積110萬平方米，以下是項目運營收支測算。

（一）葉縣美好生活家園運營收入測算（見表1）

（二）葉縣美好生活家園運營支出測算（見表2）

結論：通過葉縣美好生活家園項目的運營測算，收入大于支出，可以確保實現免收物業費。

三、運營公司用以下六個措施，保證實現收支平衡

（1） 法律保證：每位業主與運營公司簽訂《委托運營管理合同》，合同明確約定，運營公司為業主提供包含住宅物業管理服務等多項免費服務。免費服務產生的費用，由運營公司通過受托資產及配套幸?；甬a生的收益沖抵，并由運營公司承擔相應的法律責任。

（2）建設期開發公司保證：美好生活家園總建筑面積在80萬—100萬平方米以上，需要分期開發，全部開發建設完成大約需要5—10年。運營公司與開發公司所簽訂的委托管理合同約定，在開發建設期（開發公司未全盤交房前），開發公司保證實現運營公司收支平衡，否則，不足部分由開發公司貼補。

（3）自持商業資產保證：開發公司除贈送給業主商業資產外，還按住宅面積的2%無償贈送給運營公司自持商業資產，且該自持商業資產永久不能銷售。在特殊情況下若出現階段性運營管理收支無法平衡，運營公司將用此商業資產收益給予物業費貼補，確保做到運營收支平衡，并最終達到業主免繳物業費的目的。

（4）收支平衡保證：運營公司在接受業主委托之前，與開發公司共同測算，確定社區共有幸?；鸬男枨竺娣e和配套幸?；鸬臉藴?，保證做到收支平衡。

（5）商家共享保證：美好生活家園都是居住數萬人的超大型社區，在每個社區都將配置一定規模的商業配套，龐大的業主群體是商家穩定的基礎流量。商業配套按三級配置，一級是大社區整體配套，如電影城、購物中心等;二級是小組團配套，如超市、診所、老人日間照料中心等;三是社區便利店，如小吃店、理發店、干洗店等。這里面大部分商家是天福集團的戰略合作伙伴，有實力也有經驗，形成利益共同體。在本項目啟動時，商家們已經提前參與社區的商業規劃設計，把商業位置和租金標準（或合作分成）確定下來，量身定造，實事求是，因地制宜，合理優化配置資源，確保共有商業資產租金或合作運營收入穩定增長。

（6）創新運營保證：運營公司通過幸福幣運營，鼓勵廣大業主參與社區自治，實現創新運營服務，大大降低物業管理成本，保證收支平衡。

四、運營公司運營服務過程如何監督

運營公司本著財務賬目公開原則，物業收支情況每季度財務數據必須予以公示。由幸?；鹄硎聲朴啞缎腋；举Y金章程》和《幸?；举Y金財務制度》，對運營管理過程進行有效監督。充分取得業主的信任是美好生活家園自治運營的根基。

美好生活家園運營模式是一種經營創新、管理創新，目前已經在河南省新鄉市、滑縣、葉縣、焦作市、信陽市、息縣等區域落地，受到所在地人民群眾及相關政府部門的充分肯定。通過創新運營模式實現業主免繳物業費，徹底解決物業管理糾紛不斷的社會矛盾，也解決了中等收入購房者擔心“住不起房”的后顧之憂。除此之外，業主的權益通過雙方簽訂的《物業管理服務協議》《委托運營管理合同》等一系列法律文書獲得保障。免收物業費范圍、物業服務標準、多項免費服務等與業主息息相關事項，運營公司在社區物業服務過程中將予以公示，做到透明公開，讓全體業主明明白白免繳物業費、家家戶戶共享美好生活。

（作者為河南美好生活家園商業運營管理有限公司總經理）