房貸利率“換錨”開啟

董忱

對于眾多購房者而言，除了關心房價漲跌之外，房貸利率調整也一直牽動著他們的心。10月8日起，房貸利率正式“換錨”，這意味著，房貸利率從基準利率轉換為以LPR（貸款市場報價利率）為基礎進行加點形成。

這一政策對貸款購房者來說，房貸月供會產生哪些影響？未來房貸利率上升還是下降？后期房價走勢將發生什么變化？

房貸月供漲了嗎？

央行8月25日發布公告，宣告按揭款以“貸款基準利率”為標尺的時代徹底結束，變為“以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率（LPR）為定價基準加點形成”。今后，首套房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套房利率不得低于相應期限LPR加60個基點。

9月20日，中國人民銀行公布了最新一期的貸款市場報價利率，5年期以上LPR為4.85%，這個數字比新政實行前的貸款基準利率4.9%略低。照此計算，首套房利率不得低于4.85%;二套房貸利率不低于5.45%。

簡單說，房貸新規實行后，房貸利率由參考基準利率變為參考LPR，以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。加點是多少？每筆貸款具體的加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。加點數值一旦確定，整個合同期限內都固定不變。

在新規定實行前，濟南執行的是首套房在基準利率（4.9%）的基礎上上浮10%，二套房上浮15%，實際利率一般在5.39%和5.635%。

那么，新規執行后，濟南人的房貸利率是否真的上升了？記者走訪了濟南幾家國有銀行、商業銀行和股份制銀行，在已統計的十幾家駐濟銀行中，個人住房貸款利率首套房普遍在5.39%-5.65%之間，轉換成LPR計價方式，則上浮了大約54-80個基點;二套房在5.65%-5.9%之間，轉換成LPR計價方式，則上浮了大約80-105個基點，相比之前的數字略有提高。

“9月底時咨詢房貸政策的人確實很多，但即使節前提交貸款申請，審批下來也在10月8日之后了，因此這筆貸款也是按照LPR加點形成利率，不是此前的基準利率基礎上進行上浮?！币晃簧虡I銀行房貸負責人告訴記者，“其實與原來相比，只是換了一種計算方式，或者說換了一種說法，變化并不大?！?/p>

“10月8日起，包括濟南在內的國內其他城市目前最新的房貸利率者開始漲了一點?！币晃环慨a中介公司負責人告訴記者，濟南各大銀行利率也有一點上浮，但總體比較穩定。

采訪中也有部分銀行的工作人員表示，與之前相比，利率水平略有提高。記者梳理發現，新的利率水平與原來相比，部分銀行維持了原利率水平不變，部分銀行僅提高了0.01個百分點，僅一家銀行提高了約0.26個百分點。

記者發現，國慶假日期間有不少房產中介不斷以10月8日之后貸款利率將上調為由向購房者推銷，鼓吹購房者盡快買房。不過，大部分購住房者卻顯得很淡定：房貸利率可能在短期內略有上升，但這種上升的幅度在短期內可以說非常小。

準備購房的羅先生表示：“最近工作太忙了，還沒來得及了解，但稍微了解了一下每個月房貸也就多幾元錢，所以不會因為房貸利率而改變自己的購房計劃?！?/p>

剛剛購房正在準備還月貸的王先生告訴記者，“開始也很緊張，以為房貸利率會漲，后來找銀行專業人士計算了一下，大概每月多還六七元錢吧，影響并不大，完全可以接受?！?/p>

去年購房的李女士高興地說，去貸款銀行咨詢過了，銀行說10月8日前的已批貸款仍然按原政策執行，對我們沒什么影響。

濟南的部分銀行房貸率提高了0.01個百分點，是什么概念，記者請銀行負責房貸的專業人士以百萬房貸為例 計算了一下。

如果在10月8日前向銀行申請貸款100萬元，25年期，按利率上浮10%，即5.39%計算，采用等額本息的還款方式，每月還款6075.36元;如果10月8日之后向銀行申請貸款，上述條件均一致，此時，房貸利率在LPR為4.85%的基礎上加55個基點，為5.4%，比此前提高0.01個百分點，此時，每月還款6081.3元，僅多還6元;即使按此次提高較多的銀行利率水平計算，若房貸利率在LPR為4.85%的基礎上加80個基點，為5.65%，比此前提高0.26個百分點，此時，每月還款6230.78元，多還155.42元。

按大多數銀行的房貸利率計算后得出，月供額比過去只增加了6元，影響根本不大，家庭支出基本不受影響。

未來房貸上升還是下降？

此次調整之后，房貸利率略有上升是不爭的事實，雖對普通人來說，每月還款增加的數額并不大，但對很多準備貸款買房的人來說，他們更關心未來房貸的利率是上升還是下降？

對于這一大家關心的問題，央行副行長劉國強在近期召開的國務院政策例行吹風會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降！

從央行副行長的表態，我們可以看出，房貸利率下調的可能性相當低。

值得一提的是，央行此次推出房貸新規的目的，主要是通過房貸手段更好地遏制房價上漲，同時房貸新規在一定程度上還增加炒房者成本，也就是說，國內炒房者的黃金時代已經過去了。

再者，從這次LPR新規來看，國家調控房價，抑制炒房更加靈活了，比如，二套房貸利率5.45%只是一個下限，如果房價上漲壓力很大，那各地區可以自由上調房貸利率，如果銀行發現購房者是以投機炒房為目的，可以在原來基礎上再增加利率，這可以增加炒房者的貸款壓力。

中原地產首席分析師張大偉指出，總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩房地產預期，避免房地產利率跟隨LPR明顯下調，是避免刺激房地產而非打壓房地產。

不過，張大偉也強調，LPR利率是浮動了，意味著房貸利率也會是浮動的，此后LPR利率下調的可能性也會有，那么房貸利率也有可能會隨著略微下調，房貸利率和目前相比，繼續上漲的可能性很小。

房價走勢有無影響？

利率新規調整之后，月供的數額增減變化不大，大多都是在上下幾元內浮動，對于我們的日常生活不會產生太大影響，但更多準備購房的人關心房價未來走勢會不會因此受影響？

對此，記者也采訪到了交通銀行金融研究中心首席金融分析師鄂永健，他告訴記者，央行的改革有利于推動企業貸款利率下降，同時避免房地產市場過熱，充分體現了不以刺激房地產為短期刺激手段的意圖。

“政策是避免房貸過量，引導資金進入實體經濟，對樓市屬于中性政策?！痹诙跤澜】磥?，政策的出臺是為了平穩房地產預期，避免在LPR下調背景下，對房地產產生刺激作用，避免資金繞道進入房地產。

濟南社科院經濟研究所王征認為，央行再次提出嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務，也是落實“房住不炒”的重要體現，不但可以有效預防調控實際執行中被鉆空子，更是有效打擊炒房需求，對于降低市場風險性也有著直接現實意義。

“短期來講，房價大幅上漲的概率基本沒有了。從長期來看，影響房價的主要因素不在房貸利率，而是貨幣因素、土地因素、城市化進程因素。未來相當長一段時間，貨幣增速會放緩，存錢大概率仍難跑贏通脹，大城市土地越來越稀缺，價值只高不低，城市化進程處于下半場，市場需求有所減緩，但絕對數量還比較大。所以，在未來10-15年，整體房價的走勢仍舊是平穩中的緩慢上升趨勢?！蓖跽鞣治?。