江蘇省住房價格變動特征比較研究

周青

摘要：江蘇省經濟發展區域性差異大，各城市住房價格變動特征明顯，結合13市房價變動趨勢及其與GDP、收入等經濟變量的關系，并通過問卷調查，對省內住房價格變動特征進行比較。結合各城市數據發現江蘇省內各市房價受政策影響較大，反應迅速，且蘇南地區反應快于蘇北地區;南京市房價遠遠高于省內其他城市房價，但在蘇南其他城市、蘇中及蘇北城市中，雖然經濟體量差別較大，但房價差別不大，說明區域房價增長動力不同;通過問卷調查發現住房需求已經接近飽和，經濟增長對于房價的促進在短期內也是有上限的;供給是隨著需求的變動而變動的，整個江蘇省房價表現出增長動力不足狀態。

關鍵詞：江蘇省;住房價格;變動特征

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2019）11-0029-35 收稿日期：2019-09-16

1引言

住房價格作為房地產市場中最敏感的指標，其變動規律與一般商品存在顯著的差異，同時，各城市之間的住房價格也具有一些不同的特征。比如同樣位于廣東省內部，深圳房價遠遠高于其他城市，最高的深圳房價是最低的陽春市的10倍。江蘇省內城市就沒有那么大的價格差別。2019年6月，江蘇省南京市住房均價最高，為28776元/平方米，宿遷市最低，均價為8001元/平方米。本文結合江蘇省城市經濟特點對江蘇省各市住房價格變動的特征進行比較分析。

江蘇省地處中國東部，面積10.72萬平方公里，占全國總面積的1.1%。2017年GDP為85869.76億元，年末常住人口8029.30萬人。轄內13個地級市，由于經濟、文化和區位的差異，分為蘇南蘇中蘇北三個區域，住房價格也呈現蘇南高、蘇中中、蘇北低的局面。

2江蘇省住房價格變動分析

在住房價格上，有四個統計數據來源可以選擇：①房產局備案登記的二手房交易價格。二手房交易由于是買賣雙方討價還價的結果，因此具有最接近真實房價的特點。但由于避稅的考慮，很多二手房在交易時合同登記上的價格往往低于真實的交易價格，所以房產管理部門獲得的數據大量的是最低計稅價格，不能反映真實的交易價格。②銀行貸款合同上的房屋交易價格?？蛻粼阢y行貸款，出于少交首付的考慮，可能會將評估價格調高，因此貸款合同上的價格也不準確。③新房銷售價格除以銷售面積所獲得的均價。這個價格真實可靠，但由于每年開發商開發的區域不同，可能會導致平均價格出現偏差。④房屋交易中介網站上客戶掛出的房價，雖不是真實的交易價格，但是這是用于根據市場行情預估的價格，往往與真實成交價格相差不遠，具有一定的參考意義。本文采取安居客網站全網掛牌房源均價，采用每一年12月份的平均價格代表一年均價。

2.1 2011-2019年13個地級市價格變動趨勢分析

從總體上看，13個地級市的住房價格都有所上漲，其中南京的房價領先全省，并逐漸與其他城市拉開距離。國務院201 1年的嚴控房價措施取得效果，2012年江蘇一半城市的價格較2011年有所下降，并在5年內保持較低的增長率，見圖1。杜強（2018）的研究表明，當房價投資性需求凸顯時，政策效果明顯。5年內消耗掉投資性需求，攢下了剛性需求，在政策寬松后，蘇南城市房價首先反彈。

2015年末的中央城市工作會議上提出化解房地產庫存，2016年江蘇省住房價格全線上漲，其中南京、蘇州、無錫和常州市上漲幅度超過20%，其他9個城市僅有連云港市上漲超過5%。在接下來的2017年，除了南京、蘇州和無錫，其他10個城市上漲均超過20%，其中常州市房價漲幅最大，達到47%。宿遷緊隨其后，上漲40%，淮安39%?？梢钥闯?，在2016年房價上漲過程中，南京、蘇州、無錫、常州屬于領跑梯隊，在快速上漲之后，南京和蘇州的房價迅速穩定，蘇州甚至有下降，而無錫和常州的房價繼續增長，常州（47.15%）、無錫（15.57%）。截止到2018年12月，此次去庫存新政引發的房價上漲過程中，常州上漲最多，達到了104%，其次是無錫62.9%，宿遷56%，淮安53%，而蘇州僅上漲38%，鎮江僅上漲32.8%，比例最小，見表1。

（1）總體趨勢

江蘇自然環境較好，經濟在全國較為發達。理應房價較高，但除了南京和蘇州，并未出現價格超高城市，大多數都集中在10000元/平方米。南京與蘇州住房價格雖然也一直處于上漲趨勢之中，但其增長率沒有其他城市高，由于先前的價格就比其他城市高出很多，現在依然與其他城市的房價差距很大。房價相差的絕對額在增加，相對差額在減小。

（2）區域分析

江蘇按照地理位置和經濟實力往往分成蘇南、蘇中、蘇北三個地區，從圖2也可以看出，蘇南城市房價相較蘇中蘇北高，但是蘇北五市呈現出內部差別不大，而蘇南五市卻相差很大，其中南京遙遙領先蘇州、無錫、常州、鎮江等市。

2.2 2011-2017年13個地級市房價與GDP關系分析

由于南北經濟差距較大，房價是否因為經濟發展程度不同而不同呢？2017年，蘇州市GDP總量最大，為17319億元。而蘇州市房價并沒有最高，其房價/GDP值最小，見表2。2017年連云港市房價/GDP比值最高，宿遷次之、淮安次之，而蘇州、無錫最低。2017年經濟相對不發達地區房價相對卻更高。

房價相對經濟體量來說，蘇州、無錫市比例較低，南通、南京、常州、徐州中等，連云港比例最高，自2011-2016年比例都在遞減，直到2017年有所回升。也就是說，從趨勢上來說，連云港、宿遷、泰州等市房價增長率超過GDP增長率，并且其房價上漲與經濟的相關度較小。房價與人均GDP的比例可以從另一個角度觀察13市房價變動趨勢，見圖3。

從房價/人均GDP比的數據表中可以看出：（1）各城市除了南京、蘇州、常州趨勢是房價/GDP比值隨著年份增加而減少。（2）揚州、泰州、南通增長趨勢明顯。這說明，人均GDP增加量越大，住房價格越高，但是南京、蘇州、常州并不是這樣，GDP繼續增加，房價并沒有增漲。南京、蘇州、常州的人均GDP水平較高，均超過了14萬元。

2.3 2011-2017年13個地級市房價相對人均可支配收人分析

從2011-2017年13個地級市的房價/人均可支配收入值來看，呈現下降趨勢，南京市呈現先下降，再上漲的情況。南京是13個市中房價/人均可支配收入值最高的城市，見圖4。因為人均可支配收入反映人們生活情況，而收入是支撐房價的最主要依據，此數值能反映房價上漲的潛力以及人們在現有房價下的生活輕松度。2017年房價/人均可支配收入，見圖4。

2017年房價上漲之后，連云港市、宿遷市成為房價/人均可支配收入相對較高的城市。無錫市的房價/人均可支配收入最低。南京市作為省會城市，房價/人均可支配收入與其他城市相差較大，其購房居民的收入壓力較大。同時也反映了其住房市場對于財富集聚的能力，從另一方面說明，南京的房價不僅是南京市人均收入所支撐的，還吸收了其他城市居民的收入。比如南京的一套房，很可能有6個人的收入支撐（包括雙方父母）。其他城市較為均衡集中在0.25左右，偏差不多。蘇州市由于人均可支配收入較高，支撐了較高的房價，因此，此指標使得蘇州在13市中并不明顯。

3江蘇省住房需求分析

住房既是資產又是消費品，其需求非常特殊，具有剛性，同時達到飽和之后需求就不再有彈性。人口和人均住房面積的限制，在不考慮收入預算的情況下，也會達到飽和，即再增加一個單位的住房邊際收益就應該等于0，因為人們既沒法出租（沒有居住需求），又沒法把它賣出去。隨著經濟的發展，人們物質生活水平的提高，人們占有物質增多，需要更多面積去儲存個人物品，同時需要更多的住房進行交流、活動，因此從需求來講，人們對于住房的需求上限（人均居住面積）是不斷增加的。這種上限不會永久上升，因為過大的居住面積造成能源的浪費，生活交流的困難，因此，人們對住房的需求應是有一個上限的。我們可以以全球人均住房面積最大的美國作為人們需求上限參考，2016年人均住房面積為67平方米/人，但由于美國的居住習慣和文化，其普通家庭住宅類型別墅居多，人均67平方米相對較大，我國會減少。在全國18-65周歲人士之間進行問卷調查，調查人員居住于各類型城市，收回有效問卷226份。調查發現人們的理想居住面積在50-60平方米左右，不同年齡的被調查者對于理想住房面積要求是不同的，并且當住房面積隨著人年齡的變化并沒有一個很大的增加，在38歲之前，人們的理想居住面積大于現實居住面積，而到38歲之后，人們對于房子的需求不大，現實居住面積甚至有時候超過理想面積，見圖5。理想靠近現實。

從圖6可以看出，省內城市人均住房面積相差比較大，其中由于南京市房價最高，其人均居住面積最?。?9.8平方米），南通和泰州接近50平方米，達到了問卷調查報告中的理想居住面積。

這兩個城市的房地產市場接近飽和。如再繼續發展房地產業，則需要依賴人口增長或者城鎮化率提高。2018年末，江蘇省城鎮化率為69.61%，比2013年提高了5.51個百分點。南通市2017年城鎮化率為66.03%，揚州市為66.05%，還有上漲空間但比較小，宿遷市最低，為58.53%，潛力最大，連云港市為61.7%，淮安市為61.25%，鹽城市為62.9%，蘇北五市的城市化率整體低于蘇南和蘇中。

4江蘇省住房供給分析

江蘇省內房地產業占整個GDP的比重見圖7。在2011-2015年期間，房地產業在整個經濟體中的比重下降，2015-2017年處于增長狀態。供給和需求的雙重增長，導致了2016、2017年房價的上漲。房地產業由于開發策略，可以較好地避免政策對于產業的影響。

5江蘇省房價變動特征

綜上所述，我們可以看出：

（1）江蘇省房價總體在增長，增長率在2011-2015年較低，2016、2017年大幅度增長。房價對國家調控的反應速度相當迅速。這從側面說明房產政策緊縮時期，人們的住房需求是被壓抑了，也說明江蘇省是對政策比較敏感的地區。南京、蘇州市先于省內其他城市上漲，當年其他城市幾乎沒有大幅度上漲，而在第二年才開始相應增長。20 1 7-201 8年其他城市的增長率遠遠高于南京市和蘇州市，說明南京市和蘇州市的需求彈性沒有其他城市高，之前的價格已經屬于較高水平。

（2）省內房價分離度在減小。雖然整體在上漲，可是高房價地區增長速度低于低房價地區。江蘇省各市均在發展，雖然從經濟增加值來說，省內GDP最高城市的GDP是最低城市的6.63倍，人均GDP相差高達3倍，用房價與人均居住面積的積來表示人均住房消費額，省內GDP最高城市的人均住房消費額僅是最低城市的2倍（蘇州市于宿遷市）。蘇南五市房價差別較大，而蘇北五市和蘇中三市房價增長較為平均。

（3）房價增長動力不同。從房價收入比可以看出，蘇州、無錫房價較多由收入支撐，南京市房價更多是由城市吸引力帶來，其省會的資源優勢導致房價收入比最大。連云港市、宿遷市房價先于收入增加而增加，存在一定的泡沫。但由于其城鎮化水平較低，隨著城鎮化水平的提高，其房價向均衡回歸。

（4）房價增長動力不足。從需求角度分析，江蘇省各市的住房需求接近飽和，人均居住面積最高的泰州達到了49平方米，由于人口增長緩慢，人們的現實居住面積將超過理想居住面積，出現剩余。而省內房屋供給與需求高度相關，也出現房地產業在GDP中比重相同變化趨勢。由于房地產需求逐漸飽和，房地產業提供的不再僅僅是居住服務，而會轉向其他物業服務。