淺議優化配置提高土地容積率

劉鴻云

（臨汾市建設用地事務中心，山西 臨汾 041000）

引言

在現階段我國城市化進程不斷加快的社會發展趨勢下，城市發展面臨著更大的壓力，尤其是伴隨著城市人口的不斷增多，在城市發展中如何解決居住問題至關重要。合理可行地增加建筑用地面積雖然在一定程度上發揮出了積極作用，但是在緊守耕地面積紅線以及城市可用土地資源越來越少的背景下，該途徑面臨著較大的局限?；诖?，在現有土地資源下，合理提高土地容積率也就成為比較關鍵的手段，未來相應規劃建設單位應該嚴格按照法律法規以及當地規章制度的要求，優化土地資源配置，合理提高土地容積率，促使土地資源的應用價值更高。該方面研究具備較高實踐意義。

一、土地容積率概述

土地容積率主要是指在規劃土地區域內，房屋建筑總面積和土地總面積的比值。在土地容積率的具體應用中，往往涉及到了規劃容積率和實際容積率兩個類型，其中規劃容積率是最常研究的目標。規劃容積率主要就是指在相應土地區域內，允許相應業主規劃建設的總建筑面積和土地面積的比值，成為區域開發建設的重要限定指標。

從土地容積率的概念上來看，其直接代表著相應土地資源的應用價值，和經濟效益存在直接關聯。當然，土地容積率并不是越低越高，也并非是越高越好，土地容積率對于最終土地利用經濟效益的應用也并非是單純線形關系，需要充分考慮到多方面影響機制。比如對于建設開發商而言，容積率直接關系到地價成本，雖然在一定程度上增加容積率確實能夠提高建筑面積，進而可以在房屋銷售后獲取更高的回報。但是在土地容積率提高的背景下，住戶往往在后續很難取得較為理想的舒適度，尤其是伴隨著綠化面積的減少，更是可能引起住戶的抵觸和反感，進而也就不利于房產的銷售，對于該區域房產價格也會形成明顯影響。由此可見，過度提高容積率并非可以直接提升開發商經濟效益。相反，在土地資源容積率較低的條件下，相應綠化率可以得到明顯提升，住戶的居住也相對更為舒服，相應房地產價格能夠得到有效提升，進而同樣也能夠提升開發商經濟效益；并且在不具備較高容積率的前提下，還可以節約建筑施工成本，對于開發商同樣有利。

由此可見，在土地資源規劃應用中，容積率過高設置或者過低設置都并不能夠較高發揮積極作用，需要結合實際狀況設置最為合理的容積率。但是從土地資源利用率提升以及當前城市發展中城市建筑用地面積不斷減少的角度來看，在條件允許的前提下，適當合法地提高土地容積率是比較重要的發展方向，應該予以高度重視。

二、提高土地容積率的條件和要求

（一）提高土地容積率的條件

在土地容積率的提高處理中，除了一些特殊地區不允許更改和提高土地容積率外，我國絕大部分地區都允許在合理合法的范圍內提高土地容積率。為了有效提高土地容積率，必然需要首先明確可以申請的基本條件。根據《容積率管理辦法》的相關規定，在土地容積率提高申請中，必須要符合城鄉規劃發展需求，如果面臨城鄉規劃修改帶來的土地開發應用條件變化，或者是伴隨一些公共設施、基礎設施建設而導致土地開發應用條件發生變化，都可以申請土地容積率提高。此外，在法律法規允許的范圍內，有其它可以提高土地容積率的需求，也可以按照相關程序申請。

在提高土地容積率中，往往還需要重點嚴格容積率指標的調整程序，確保土地容積率的改變能夠按照城鄉規劃自然資源主管部門的審批要求執行，同時做好依法公開工作，能夠在規定時間內接受社會監督。在所有程序執行無誤后，再根據土地容積率的變更狀況進行相關手續或者是費用的補繳。

（二）提高土地容積率的要求

在針對土地容積率予以提高的背景下，需要嚴格遵循國家以及行業相關規范要求，依據合法、合規、合理以及可行等基本原則，重點規避隨意過度提高的問題出現。比如在土地容積率提高中，需要遵循規劃設計條件，嚴格遵循審批程序，避免出現擅自更改土地容積率的現象，相應土地開發商需要首先明確土地使用的容積率要求，不斷提升容積率管理的透明度，進而也就可以更好促使開發商在具體工作開展中遵循這一土地容積率進行開發利用。針對當前存在的提高土地容積率的暗箱操作行為，應該重點加大打擊力度，未經審批就擅自提高土地容積率的項目應該予以嚴厲處理，加大處罰力度，結合建筑狀況，如果存在違規建設現象，則需要予以及時拆除，絕不姑息。

由此可見，在土地容積率提高時，必須要確保其科學合法，按照《城鄉規劃法》等相關規定，分析土地容積率是否合理，有條件的前提下再提出提高土地容積率的申請，只有在申請審批通過后，才能夠予以實踐操作，避免擅自脫離法定程序進行土地容積率的改變。城鄉規劃主管部門同樣也需要加大嚴格審查力度，依據容積率指標進行核查，校對實際建設項目的土地容積率。

三、優化配置提高土地容積率的措施

（一）綜合分析多方面效益

在土地資源應用中，為了較好提升土地資源利用率，確保土地容積率能夠得到最為理想的恰當提高，必然需要從多個效益入手進行綜合分析，以求設置的土地容積率能夠最為協調有序。比如在土地容積率的設置中，往往和經濟效益、社會效益以及環境效益存在直接關聯，這些效益都需要予以綜合分析，以探討其對于土地容積率的要求，最終尋求最為合理的土地容積率。比如從經濟效益方面來看，為了提升土地資源的應用經濟價值，必然需要考慮到建筑施工成本和銷售利潤的關系，進而才能夠確定更為合理的建筑面積，以優化土地容積率；當然，在此基礎上還需要充分考慮到環境效益，避免在建筑面積的過度增加下，對于周圍自然環境產生嚴重破壞性影響，尤其是在當前環境保護要求越來越嚴格的前提下，更是需要避免過高設定土地容積率；社會效益的考慮則主要是明確當前各個城市發展對于建筑面積的需求，能夠綜合考慮到城市人口的增長趨勢，進而通過適當提高容積率來增加建筑面積。如何在三者間尋求最佳平衡，設定最為合理的土地容積率，成為土地規劃應用人員的重要難題，應該結合實際狀況設定多個規劃方案，最終參考專家以及相關民眾意見，選擇較為適宜的土地容積率。

（二）充分考慮技術要求

在土地容積率提高中，除了要重點遵循相關程序辦事，往往還需要重點考慮到技術方面的要求，比如提高建筑密度以及提高建筑層數是比較常用的提高土地容積率的重要手段，也是在提高容積率中需要考慮到的重要技術要求。比如對于建筑層數的提高，并給可以隨意增加建筑物高度，需要充分考慮到當地水文地質條件以及抗震性要求等，在這些基本條件限制下進行適當提升。由此可見，這些建筑工程規劃建設技術條件也是提高土地容積率的重要限制因素，應該在充分分析的前提下予以申請。此外，如果建筑物房頂需要建設基站，同樣也會對于建筑工程負荷產生影響，應該在以增加高度提升容積率的途徑中進行充分考慮；如果建筑物所處區域內存在氣象雷達塔或者發射塔，同樣也應該在容積率變化中予以考慮，避免形成相互影響。

當然，一些先進施工技術手段的引入和應用同樣也為土地容積率的科學提高提供了強有力的支持，各類綠色化施工技術的應用就能夠有效彌補在土地容積率提高背景下出現的綠化水平不足問題，能夠緩解該方面形成的舒適度欠缺問題。比如當前越來越盛行的綠色建筑的構建就可以在一定程度上降低對于土地容積率的限制程度，可以在未來房地產開發和建筑施工中予以高度重視，以此形成提高土地容積率的支持條件。

四、結束語

綜上所述，在未來我國城市化進程發展速度不斷加快的發展背景下，城市土地資源應用面臨著更高的要求，為了較好提升土地資源利用率，滿足人們居住方面的要求，適當提升土地容積率成為重要手段。在土地容積率的提高中，應該促使其嚴格按照規范程序進行審批，要求土地容積率的提高較為科學合理，能夠在不產生其他不良影響的前提下，優化土地資源應用價值。