老舊小區加裝電梯，你愿意出錢嗎？

文 李瑞

上下樓梯，是居民出行的第一步，也是回家的最后一步。近年來，為破解“爬樓難”的問題，全國不少地方將在老舊小區加裝電梯提上日程。然而，樓上期盼強烈，樓下堅決反對，不少老樓加裝電梯項目由于低層住戶的“一票否決”而擱淺……

一張“特種設備使用標志”貼到了天津市西南村62號樓2門的電梯里，標志著當地首部既有住宅加裝電梯工程正式竣工投入使用。

62號樓2門老人們看著、摸著新竣工的電梯，感慨萬千，輪番走進電梯感受著乘電梯回家的“初體驗”。家住5樓的方志良大爺是南開大學退休教師，走進電梯特別激動：“我住在這23年了，年輕的時候爬樓不覺得累，年紀一大，爬一次樓要休息三四次，有時候晚上想出來散散步，一想到這么高的樓，就算了?，F在我們有了電梯，上下樓終于不再是煩心事兒了！”

為破解“爬樓難”的問題，全國不少地方將在老舊小區加裝電梯提上日程。然而，樓上期盼強烈，樓下堅決反對，加裝電梯這事，不是說辦就能辦的。

陳女士在云南昆明白塔新村路口附近有一套房子，因為是五樓，上下樓梯太費勁。幾年前，他們在別處購置了新房，搬了家。原本打算將房子出售，由于樓層高，一直沒有找到合適的買家。

得知老舊小區可以安裝電梯，陳女士很高興，“肯定愿意啊?！彪m然費用需要業主自己承擔，也覺得“物超所值”。

重慶居民熊先生的房子是位于7層樓的老小區。居住了十多年，熊先生對房子非常滿意，也很有感情?！懊乐胁蛔愕氖菦]有電梯，上下樓非常不方便。而且隨著年齡增長，今后上下樓肯定是個大問題?！毙芟壬硎?，“加裝電梯就能解決生活之憂，何樂而不為呢？”

同時，一些居民也有自己的顧慮。胡女士表示：“居民樓大多都是退休老人，經濟能力有限。每戶要出幾萬甚至更多，我們肯定承受不起。而且，加裝電梯需要大家達成一致，更是難上加難?！?/p>

“我家住在一樓，出入都比較方便，自己掏錢加裝電梯完全沒有必要?！崩钕壬€擔心，加裝電梯會帶來采光、噪音、通風等問題。

那么，老舊小區加裝電梯，到底誰說了算？我國法律對此有無規定？

加裝電梯需要每一戶居民都同意嗎？

“拿100萬現金放我這兒，我房本一復印，字一簽所有問題都解決了！”有媒體報道，今年5月，北京市西城區某小區一位一樓的業主以影響采光、帶來噪音、自己不使用為由，強烈反對加裝電梯，在面對反復上門溝通勸說加裝電梯的鄰居們時這樣說道。

據了解，該棟樓一共有7個單元、126戶，當時已經簽署協議、同意施工的有124戶，一戶待簽，只剩下一樓這一戶溝通無果。據居委會人員表示，該戶業主認為安裝電梯后一樓房子會貶值。

一樓業主如此“橫加阻撓”的底氣何在？同小區的其他業主表示，加裝電梯需要整個樓門所有居民都同意，也就是說每戶居民都有“一票否決”權，一樓業主不簽字，電梯就裝不了。據該社區所在的街道辦工作人員介紹，電梯安裝需全體居民簽字同意的政策來自于《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》。該《方案》第四條第（二）款第1項規定：“增設電梯應征得所在樓棟專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意，同時應征得因增設電梯后受到采光、通風和噪聲直接影響的本單元業主的同意，并應當妥善處理好住宅周邊相鄰關系?！闭沁@一條款“同時”部分的規定，賦予了每位業主“一票否決”權。

但是，“一票否決”是否有法律依據呢？北京志霖律師事務所副主任趙占領表示，根據物權法等法律規定，既有住宅需要使用共有部位增設電梯，或者因增設電梯需要改變共有部位的外形或結構時，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。也就是說，法律上并非要求所有人都同意方可加裝電梯?！安荒芤粯钦f不裝就不裝?！?/p>

中國人民大學法學院教授劉俊海認為，電梯屬于建筑物區分所有權的范疇，建筑物區分所有權的處置由業主大會和業主委員會以少數服從多數的原則民主決策，即物權法規定的兩個三分之二。因此，加裝電梯“一票否決”的規定于法無據。

低層業主能要求賠償或補償嗎？

西城區這位業主開口要價100萬“簽字費”的例子，或許是“獅子大開口”的極端個例，但是以加裝電梯影響采光、產生噪音、可能造成房子貶值的理由要求賠償或補償的低層業主卻并不鮮見。

那么低層業主是否能以上述理由，向高層住戶要求相應經濟補償呢？“從法律角度而言，只要符合兩個三分之二的標準，就可以加裝電梯而不需要對不同意的業主進行補償?！壁w占領說，但在現實操作中，增設電梯確有可能會在采光、通風、噪音等方面對低層業主帶來一定負面影響，因此，從公平合理以及便于順利操作的角度而言，其他業主可以而非應當對這些受負面影響的業主給予補償。目前并沒有相關的指導意見和法律依據，實踐中主要依靠鄰里協商。

中國人民大學公共管理學院副教授陳幽泓指出，一樓業主擔心房屋因此貶值是完全站不住腳的，我國老齡化社會已經到來，越來越多的老年人會面臨“上樓難”的問題，安裝電梯會讓老舊小區品質提升、房屋增值。只是加裝電梯后高層樓盤增值最大，但這種由加裝電梯帶來的有差別增值并不構成對低層業主所有權或者相鄰權的侵害。所以，低層業主以房屋價值貶損為由要求補償沒有法律根據。

不使用就能不交電梯費嗎？

電梯加裝和后續的運營維護成本是一筆不低的費用，這筆費用誰來負擔？“根據我國物業管理的有關規定，業主對住宅專有部分即所有權部分由業主自己維護和管理，物業管理企業負責全部建筑物的公共區域、設施即區分所有權部分的維護和管理，費用由所有業主分擔?！壁w占領說，電梯屬于公共設施，費用也應是所有業主平均分擔。

小區在兩個三分之二同意原則下加裝了電梯，原本不同意安裝的一樓業主是否能以不使用電梯為由，而拒絕承擔相應的電梯費呢？

“使用電梯是所有業主的權利，放棄使用電梯并不能成為逃避電梯運維義務的法定理由?！眲⒖『１硎?，我國《物權法》第72條規定，“業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利而不履行義務?！绷硗飧鶕蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，“物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者是無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?！庇纱丝梢?，一樓業主不論使用電梯與否，必須分擔電梯運維的相應義務。

劉俊海表示，政府有關部門需要用法治思維凝聚共識，把這項惠民工程做實做細。在今年7月1日的國務院政策例行吹風會上，住房和城鄉建設部副部長黃艷介紹城鎮老舊小區改造工作情況時也表示，加裝電梯必須因地制宜，一個樓門一個方案，一棟一個方案，推動居民鄰里共謀共商達成一致，實現利益最大化、影響最小化。（來源：新華網）