土地基礎知識（三）

（三）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（四）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（五）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規、行政規定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；

（六）法律、法規、行政規定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

宗地

土地使用權人的權屬界址范圍內的地塊，權屬界址線所封閉的地塊。一般情況下，一宗地為一個權屬單位；同一個土地使用者使用不相連接的若干地塊時，則每一地塊分別為一宗。

以宗地為基本單位統一編號，叫宗地號，又稱地號，其有四層含義，稱為：區、帶、片、宗，從大范圍逐級體現其所在的地理位置。如：B107-24 這個地號表示福田區第1 帶07 片第24 宗地。

紅線圖

紅線圖是規劃局確定的項目建筑總平面圖，或城市規范管理部門正式確定的項目建筑的總用地面積的示意圖，其中紅線是用來表示建筑物的邊界外沿界限，即實際可使用土地的邊界圖。

建筑紅線一般為建筑物的占地界限，用實紅線表示，二層以上有陽臺用虛紅線表示，表示底層不占用地。也稱“建筑控制線”，指城市規劃管理中，控制城市道路兩側沿街建筑物或構筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線。任何臨街建筑物或構筑物不得超過建筑紅線。

邊角地、夾心地和插花地

（一）邊角地

邊角地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件、被“三舊”改造范圍地塊與建設規劃邊沿或者線性工程控制用地范圍邊沿分隔（割）、面積小于3 畝的地塊。

（二）夾心地

夾心地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件、被“三舊”改造范圍地塊包圍或者夾雜于其中、面積小于3畝的地塊。

（三）插花地

插花地是指在城市規劃區或者村莊建設規劃區內難以單獨出具規劃條件、與“三舊”改造范圍地塊形成交互楔入狀態、面積小于3 畝的地塊。

容積率、建筑密度和樓面地價

容積率是指一個小區的地上總建筑面積與凈用地面積的比率。對于開發商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及居住的舒適度。

建筑密度是指在一定范圍內，建筑物的基底面積總和與占用地面積的比例（%）。是指建筑物的覆蓋率，具體指項目用地范圍內所有建筑的基底總面積與規劃建設用地面積之比（%），它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。

樓面地價：是指單位建筑面積平均分攤的土地價格。

一般來說，出讓土地都是帶容積率、建筑密度等規劃要求的，規劃也決定了土地的價值。容積率和建筑密度越高，開發商在一塊地上可蓋的房子越多，樓面地價就越低，理論上，開發商在地塊上開發的利潤就高。但也不一定，因為容積率和建筑密度太高，住戶的舒適度降低，將影響房屋的租售價格。

建設用地使用權轉讓的要求

《國務院辦公廳關于完善建設用地使用權轉讓、出租、抵押二級市場的指導意見》國辦發〔2019〕34 號：

以劃撥方式取得的建設用地使用權轉讓，需經依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳土地出讓價款，按轉移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規劃的前提下，由受讓方依法依規補繳土地出讓價款。

以作價出資或入股方式取得的建設用地使用權轉讓，參照以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓有關規定，不再報經原批準建設用地使用權作價出資或入股的機關批準；轉讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。

以出讓方式取得的建設用地使用權轉讓，在符合法律法規規定和出讓合同約定的前提下，應充分保障交易自由；原出讓合同對轉讓條件另有約定的，從其約定。

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。

什么是土地增減掛鉤？

《城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑管理辦法》：

城鄉建設用地增減掛鉤節余指標跨省域調劑，是指“三區三州”及其他深度貧困縣城鄉建設用地增減掛鉤節余指標（以下簡稱節余指標）由國家統籌跨省域調劑使用。其中“三區三州”（即西藏、四省藏區、南疆四地州和四川涼山州、云南怒江州、甘肅臨夏州）。

“土地增減掛鉤”，增是指城鎮建設用地指標的增加，減是指農村建設用地指標的減少（主要是深度貧困地區），增減要掛鉤，從以宅基地為主的村莊占地中騰出土地復墾，將這種“耕地的增加”作為指標賣給建設用地緊缺的城里，城里購買了多少指標，就可以增加利用多少耕地，將這指標一增一減進行跨區域掛鉤。

什么是耕地占補平衡？

耕地占補平衡政策是指建設占用多少耕地，各地人民政府就應補充劃入多少數量和質量相當的耕地。占用耕地的單位要負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地；沒有條件開墾的，應依法繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。

什么是儲備土地？

（一）土地儲備

土地儲備是指縣級（含）以上國土資源主管部門為調控土地市場、促進土地資源合理利用，依法取得土地，組織前期開發、儲存以備供應的行為。

（二）土地儲備機構

《土地儲備管理辦法》：土地儲備機構應為縣級（含）以上人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于所在行政區劃的國土資源主管部門、承擔本行政轄區內土地儲備工作的事業單位。國土資源主管部門對土地儲備機構實施名錄制管理。市、縣級國土資源主管部門應將符合規定的機構信息逐級上報至省級國土資源主管部門，經省級國土資源主管部門審核后報國土資源部，列入全國土地儲備機構名錄，并定期更新。

（三）儲備土地

擬收儲土地，是指已納入土地儲備計劃或經縣級（含）以上人民政府批準，目前已啟動收回、收購、征收等工作，但未取得完整產權的土地；

入庫儲備土地，是指土地儲備機構已取得完整產權，納入儲備土地庫管理的土地。

——以上均摘自國土資規〔2017〕17 號《土地儲備管理辦法》

什么是生地、毛地、凈地、熟地？

一般而言，生地、凈地重點著眼于出讓；而毛地、熟地更多著眼于建設。

（一）生地

毛地是指在城市舊區范圍內，已列入拆遷計劃而尚未經過拆遷安置補償的土地。

（二）毛地

毛地是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權的土地。毛地上存在需要被拆除的建筑物、構筑物等其他設施、且未進行前期基礎設施建設、尚不具備二級開發建設的條件。

（三）凈地

凈地是指已經完成拆除，地面平整，并且不存在未被拆除的建筑物、構筑物等其他設施的土地。

從權屬的角度看，凈地是指沒有設定他項權利，土地占有、使用、收益、處分等權利不受限制的土地。

（四）熟地

熟地主要是指經過征地、拆遷和市政基礎設施投入，可直接用于建設的土地。

什么是土地整理？

土地整理亦稱“土地整治、土地調整或土地重劃”，是實施土地利用規劃的重要手段，指將零碎高低不平和不規整的土地或被破壞的土地加以整理，使人類在土地利用中不斷建設土地和重新配置土地的過程。

簡單說就是：將土地重新規劃利用、調整用途，使土地利用效率、效益更高，更符合當地規劃的各項目標所需。

什么是全域土地綜合整治？

《自然資源部關于開展全域土地綜合整治試點工作的通知》中指出：“全域土地綜合整治是以科學規劃為前提，以鄉鎮為基本實施單元，整體開展農用地、建設用地整理和鄉村生態保護修復等，對閑置、利用低效、生態退化及環境破壞的區域實施國土空間綜合治理的活動?！?/p>

什么是土地一級開發？

從生地到熟地的過程就是土地一級開發。

土地一級開發，是由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地（毛地）、鄉村集體土地（生地）進行統一的征地、拆遷、安置、補償，使之成為凈地，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到“三通一平”（通水、通電、通路和土地平整），“五通一平”（通水、通電、通路、通訊、通氣、土地平整），或“七通一平”（通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力、土地平整）的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。