房地產開發項目施工階段造價控制重點與措施

劉偉

（中交第四公路工程局有限公司，北京100020）

1 引言

縱觀以往傳統的造價控制方法，往往對事后的結算環節非常重視，而對于項目施工過程當中的造價控制以及偏差分析等環節比較忽視，這樣就使得項目資金不能得到比較合理化的使用，從而使經濟損失加重。因此，一定要重視對施工階段的具體造價控制，在保障項目安全、質量以及進度的基礎上，將造價控制置于比較核心的地位。面對問題時，要積極地使用科學化的造價控制理論以及方法，使得項目施工階段的具體造價控制效果得到顯著的提升[1，2]。

2 工程案例

中交濱江國際項目處于陜西省境內，具體位于漢中市漢臺區的濱江新區，和漢江以及天漢文化長街緊緊相鄰，江景資源得天獨厚，關于項目的預計總投資約29 7025萬元（包含增值稅），總用地面積約2.27×104m2（包含代征道路），總規劃建筑面積約6.727×105m2，其中住宅面積約4.987×105m2，商業面積約3.58×104m2，開敞式車庫以及配套的面積約4.87×104m2，地下面積約8.95×104m2。容積率約3.092，綠化率約35.33%。共有45棟住宅（包含25棟高層，4棟低層住宅以及16棟洋房等），總計為3 618戶，建成之后與天漢文化長街以及漢江等相互融合，成為漢中市“一江兩區三組團以及三軸十個功能區”藍圖當中的一部分。本文以此工程為例，闡述建筑施工階段造價控制的重點與措施。

3 造價控制的目標

為了實現建設項目造價控制的目標，有必要對建設活動中的造價進行計劃、控制以及管理。成本管理以及項目成本控制必須貫穿整個項目的開發過程，如果出現偏差，必須要及時對其進行糾正，這樣就可以保障項目投資管理目標得到良好實施。目前，縱觀國內工程成本的具體分類，會發現存在非常多的問題，比如，建筑工程技術人員具備比較保守的經濟觀念以及設計思想，這樣就導致造價工程師以及財務人員對于施工技術的應用不夠重視，單純從經濟以及成本上實施管控，不能對施工階段的造價進行良好的控制。

4 施工階段造價控制的重點問題

4.1 地基處理以及降水控制不足

由于本項目四期以及五期沒有地基處理以及降水等情況的成本計劃，該部分需要編制技術方案后再進行認價。但是由于施工工期比較緊張，處理方案相對來講比較保守，價格談判較為倉促，降水臺班統計得也不是非常詳細，因此，造成該部分的價格難以控制。

4.2 土方開挖以及特殊回填

項目四期土方屬于甲方分包的內容，由于受到工期、政策以及天氣等因素的影響，經常會出現二次倒運，二次抄標高以及二次平整場地等零星用工的情況。例如，漢中當地的雨季比較長，會造成回填土上無法進行施工，因此，經常會使用砂夾石以及石灰等材料實施比較特殊的回填處理，這樣會出現不必要的成本損失。

4.3 清單漏項的問題

項目四期、五期存在比較多的清單漏項問題，且漏項部分沒有相似的合同清單進行參考，該部分內容會逐漸成為總包單位實施變更索賠的重要對象，導致在清單漏項部分的認質認價過程當中，項目公司一直處于被動狀態。

4.4 總包合同范圍之外的內容設計

由于設計單位受到本身資質以及設計能力的影響，圖紙上存在比較多的二次設計內容，這些內容主要存在于鋼結構、抗震支架以及大型的玻璃幕墻等方面。這些內容都不屬于總包合同當中的內容，但是該部分屬于確要施工的部分，使得在后續的施工中存在重新認價的情況，無法有效地對價格進行控制，從而出現成本損失的問題。

4.5 外裝做法以及車位損失的情況

設計院在實施立面繪制的過程中，關于外立面很少實施比較精細化的劃分，一些不必要的地方僅需實施簡單的建筑做法，從而降低成本。關于車位數量，設計院對其考慮不夠詳細，這樣就會造成車位出現損失的情況。

4.6 變更內容造成的問題

變更以及簽證往往屬于總包單位工程款索賠當中的重點部分?？v觀四期以及五期項目，其設計圖紙在出圖的過程中，受到時間緊迫以及設計力量薄弱等因素的影響，造成圖紙的質量不高，后期需要對其實施較多的變更。

5 施工階段造價控制重點問題的解決措施

5.1 地基處理以及降水問題的解決

需要提前謀劃地基及降水問題，為價格談判爭取時間。降水臺班需要提供帶時間的具體照片，并由相應的監理實施確認。如果夜間出現通宵降水的情況，則需要值班人員對其實施統計，留存影像資料，保證臺班具備真實性。

5.2 土方開挖以及特殊回填的問題

要劃分好與總包之間的具體責任，開挖標高到位以及場地平整完成之后需要及時辦理相應的場地移交手續，把已經做好的場地交由總包實施相應的管理。通過對施工路線的分析，將車輛經過的具體回填土位置在合同當中實施具體約定，把該部分價格包含在合同當中，避免后續出現再次商定價格的情況，減少工期延誤等一些不必要的損失。

5.3 避免清單出現漏項的問題

在清單編制完成之前，需要組織一次關于清單的具體交底工作，認真地梳理清單以及圖紙之間的相符性，規避清單描述不到位以及清單遺漏的情況。組織相應的咨詢交底會議，聯合造價咨詢公司以及設計單位實施交底工作，把圖紙描述不清，缺少型號、做法以及標注的位置進行相應的梳理，并進行相應的設計變更，在合同招標之前對圖紙進行完善，避免圖紙當中出現比較重大的漏項[3]。

5.4 深化設計

在設計招標中，需要對設計院的能力進行詳細的審查，尋找具備較強設計能力的設計院，把圖紙當中可能出現的一些需要二次變更設計的內容，統一劃入施工圖范圍內，避免出現二次設計的內容。關于此部分，招標時不需要單獨實施，可一次性加入總包合同范圍，這樣利于成本的控制。

5.5 優化變更內容

關于施工圖需要實施聯合審查，避免出現錯漏。關于變更內容需進行的優化討論，設計變更的做法要做到簡單、適用以及合理，避免出現返工以及延誤工期的情況。

6 結語

總之，在房地產項目的實施過程當中，開發商或者業主一定要遵循相關程序，保障在施工的過程中進行合理的造價控制，不可以進行盲目的指揮。施工方不可以隨意地增加設計內容，以免對工程造價造成嚴重的影響，將工程造價控制在合理的范圍之內。