我國城市保障性住房政策執行問題研究

張靜　張建新

摘 要：政府在追求公平、滿足中低收入居民的住房需求方面肩負重任，建設好民生工程，對于社會進步具有重要的意義。我國在增加保障性住房財政投入等方面做出了極大努力，但在保障性住房的政策實施、質量監管等問題上依然有待改進。本文將駐足于行政管理的視域，以內蒙古呼和浩特市為例，來剖析我國城市保障性住房政策執行中存在的不足，并提出與之相應的對策，為促進我國社會公平、長治久安和保障房地產市場健康發展提供理論支持。

關鍵詞：保障性住房;呼和浩特市;存在問題;解決對策

中圖分類號：F2

文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.19.003

相對于國外的保障性住房政策來說，我國在完善保障性住房體系的經驗方面可能相形見絀，在保障性住房政策的執行方面則需要參考國外的有效保障制度和解決手段，來改善我國住房困難的現狀，保證中低收入者的住房權，給人民帶來居有其屋的穩定感和幸福感。

1 我國城市保障性住房政策執行現狀

1998年我國就開始為收入偏低家庭提供廉租房，政策鼓勵收入達到中等水平的家庭購買經濟適用房。隨著我國常住人口增加，“十二五”期間基本建成保障性住房1566萬套。2016年，全國棚戶區和公共租賃住房基本建成658.58萬套。依據十九大的國家發展規劃可以知曉，截至2020年，我國需要解決1億人的住房問題，并逐漸形成了以市場為主導的調控機制。目前，居民的住房問題已經從傳統的住房絕對短缺轉變為住房結構性過剩和高房價導致的居民承受力不足，需要加大保障房的供給來緩解住房供應中的結構失衡。由于不同地區的建設情況和需求不同，也出現了很多問題，如設計滯后、質量隱患等。因此，分析各地保障體系中存在的不足，探索出有效的解決措施，才能整體性的促進我國保障性住房這項民生工程的成長。

2 呼和浩特市保障性住房政策的具體執行情況

2.1 呼和浩特市保障性住房政策概述

1999年6月，呼和浩特市人民政府就對呼和浩特市保障房的上市交易進行管理，界定了公有住房和經濟適用房的具體范圍。2004年呼和浩特市豐富了住房供應結構。2005年8月，修改了《呼和浩特市經濟適用住房管理辦法》，重新規范了經濟適用房的住房標準。2006年到2010年，呼和浩特市對保障性住房的建設標準、價格以及前景做了規劃，2012年制定的《呼和浩特市公共租賃住房管理辦法》進一步完善了保障體系。近年來，隨著房地產價格的一路上漲，應納入住房保障范圍的“夾心層”家庭也越來越多，對保障房的需求也與日俱增。與此同時，我國現階段的社會矛盾又決定了居民對生活水平的要求不斷提高，不僅要為居民提供住房保障，在質量和環境等方面也是政府應該考慮的范疇，這也加大了對政府工作的考驗。

2.2 呼和浩特市保障性住房政策執行中存在的問題

2.2.1 保障性住房供不應求

目前，呼和浩特市首要的保障性住房問題是供求不平衡。2018年，呼和浩特市達到公租房配租標準的申請者總數18923人，其中新城區4701人;回民區4118人;玉泉區6016人;賽罕區4088人，而呼和浩特市分配的公租房項目共12個，共計提供房源1738套，其中，公開搖號配租的僅有1338套，高新人才公寓預留400套，根據呼和浩特市人事局公開的人才引進人數來看則遠遠超過400人，2016年發布的《呼和浩特市大數據人才引進暫行辦法》中，計劃在2019年內引進大數據高層次人才與創業人才100名、研發與應用人才1000名、相關產業基礎人才10000名，由此看來，在滿足住房供給目標方面，也是任重而道遠。

2.2.2 保障性住房融資渠道較為單一

在呼和浩特市的保障性住房建設過程中，市場發揮的作用較小，投資模式單一化，融資渠道有限。呼和浩特市主要的保障房資金來源是財政資金，2016年在進行棚戶區項目改造時，采取單一來源即政府采購的方式。呼和浩特市委、市政府從2017年開始，歷時3年左右，投資1263億元，讓2680萬平方米城中村和城市棚戶區改頭換面。而保障房這樣的安居工程耗資數目較大，這就意味著，政府的財政壓力會越來越大，因此對于政府來說，開辟更多的融資渠道是建設保障房的關鍵。

2.2.3 保障性住房機制不健全

一個完善、健全的準入和退出機制，是確保保障房后期合理公平分配和保障制度健康長久運行的“生命線”。依據2012年到2017年國家審計署五年的審計結果來看，全國各省市保障房配租及使用不合法、分配不合理等問題屢見不鮮，呼和浩特市也不例外。2018年在開展公租房普查的工作中，查出違規轉租、轉借122戶，已清退113戶;對拒絕退租的9戶進行起訴并強制清退。這表明呼和浩特市在準入條件核定、資格審核、退出機制運轉監督方面存在漏洞，個別地方只是初步建立了制度和規定，卻沒有科學的收入真實性評估機制，在后期的監管力度上未能加強，導致保障性住房只進不出、非法轉租等問題的出現。

2.2.4 保障性住房質量管理體系不完善

保障房的質量決定著政府的住房保障工程能否托起百姓的“安居夢”。從2011年開始，呼和浩特市的房價一直處于上升趨勢，從2011年平均7000元/m2的房價上升到2019年的10000元/m2，這對于呼和浩特市政府來說，意味著要不斷增加財政投入。中國建筑科學研究院指出，配建的模式看似能夠保證保障房的質量，其實則不然，大部分開發商選擇將保障房單獨建設一棟或幾棟樓，以區別開其他商品房，以便壓低建設成本且不影響商品房的銷售。因此，質量管理體系不夠完善是我國當前建設施工的通病，工程建設前期手續不全，違反基本建設程序、參建主體責任意識不強，行為不規范、政府質量監督管理不力都是會給居民帶來安全隱患的定時炸彈，不容忽視。

3 完善呼和浩特市保障性住房體系的對策

3.1 大力發展廉租房、加大房源供應

租住廉租房對于收入微薄者來說，比購入經濟適用房更加快捷有效，大力開發廉租房也可以解決新就業人員、外來務工者和引入新進人才的住房問題。首先，可以適當減免建設廉租住房企業的稅費，鼓勵企業、非營利組織等第三方力量參與建設保障房，增加廉租房的供給數量。其次，可以借鑒美國政府在稅制改革期間實行的LIHTC計劃，凡是投資指定的保障房，并且以低于市場價格出租保障房，在連續10年內都將獲得建設成本4%或9%的返還費，10年后投資者則可以自主定價。健全激勵制度，以此來刺激企業在保障房方面做出貢獻。最后，可以適當放開二手房的評估價，在市場的調節作用下，促進二手房源的流動性，多方面增加住房來源，最大限度的補給廉租房供應的現狀。

3.2 融資渠道多元化、深化保障房體制改革

資金融入是保障房建設的前提，各國會針對國情來滿足建設資金的需要，而供給方一般包括政府、開發商和消費者等多方的供給。市政府應進一步拓寬保障性住房的融資渠道，根據不同保障性住房建設需求和主體，實施差異化的融資方案，建立多元化的融資體制。我認為，對于公租房的融資模式，可以考慮在公共領域流行的PPP模式，即政府選擇公共租賃房項目公司，提供政策支持和部分建設資金，公司以項目投資的方式承擔設計、運營、質量管理等建設成本，再由公租房的受益對象以定期繳納租賃資金的方式來給予項目公司投資回報，這樣就可以通過政府、居民和企業共同籌集資金，減輕財政負擔，權責分明。而對于經濟適用房來說，政府可以按照本地區每年的用房需求，收購符合保障房住房規定的商品房，向社會收購閑置的二手房，來完成每年的經濟適用房供給目標。這樣不僅能夠節省財力物力，還能有效的保障“居者有其屋”。

3.3 建立健全保障性住房準入退出制度

科學完善的準入和退出制度，是實現保障房合理分配的關鍵。一方面，設置科學合理的準入條件，完善審核系統，保證工作人員業務水平專業化。一是要按照保障對象的收入水平決定其保障權益。實現多種類保障房間的無縫對接，惠及“夾心層群體”，從而實現對中低收入群體的全覆蓋。二是應建立嚴格的保障性住房問責制度，惡意隱瞞實際收入情況、將保障性住房轉借轉租的行為要嚴厲打擊，不定期動態抽查受益對象的實際收入變化，為弱勢群體提供住房公平的住房機會。另一方面，要嚴格把控保障性住房的退出機制。政府可以結合征信等信用平臺，將住房保障過程中的個人違約違紀行為進行依法采集和客觀記錄，以此來約束已經不滿足保障房住房標準但仍占有資源的個人，對其進行追責制，取消其一定期限內的保障房申請資格。

3.4 建設質量管理體系、創新住房設計理念

從行政角度來看，第一，要加強和完善建設、施工、監管單位的管理體系，嚴格要求建設單位按照法定基本建設程序報批建設，先行辦理土地使用、規劃、施工許可等手續。此外，要確保這些單位的管理人員具有一定的管理經驗，能夠針對不同工程和情況，制定恰當的監管措施，施工者有一定的培訓經歷，從根本上確保工程質量。第二，建立項目追責制度，在項目完成后仍然要對建設過程中出現的過失、質量安全隱患等負責，對已經出現的質量問題進行及時補救，以此來約束和避免不法開發商采用低價材料建設保障房的行為。

從保障性住房的結構設計來看，應該學習國外先進的保障性住房案例，不僅要保證房屋的質量，還要學習先進的設計理念，真正做到保障房使用的可持續性。如美國的保障性住房——紐約維亞沃德綜合體，作為紐約市市長布隆伯格2002年宣布的10年住宅計劃中的一部分，該項目為紐約市創造231個保障性住宅單位。我國可以借鑒其設計理念，以集合住宅形式建設保障性住房，應用綠色建筑技術這樣的高科技生態建筑技術。從政府的角度來說，我國也給予了政策的支持，從2007年開始，要求所有的建筑都采用墻體保溫工程，必須將建筑節能規范強制性落地。

4 結語

綜上所述，我們可以認識到我國的保障房建設已經粗具規模，但保障性住房的建設和分配是需要通過政策來輔助實現的。除此之外，本文通過分析呼和浩特市保障房建設中出現的問題，提出可行對策，并建議我國的保障性住房建設可以借鑒國外的設計模式，運用PPP模式來進行融資，也是結合當代經濟特點的全新模式，能有效的完成公共供給。最后，我們要因地制宜，逐漸完善保障性住房體系建設，不斷為我國保障性住房建設道路的發展開辟新的前進方向。

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