新冠肺炎疫情對南寧市商品住宅價格影響分析

廖丹嬋 楊小雄 梁高都 歐鎮麗 楊宇寧/文

2019年底新冠肺炎疫情的突襲對我國實體經濟與居民收入造成負面沖擊，房地產業作為涉及鏈條廣泛的產業，受到新冠肺炎帶來的多方面影響，政府、房企、置業者等均受到一定的影響。2015年以來南寧市房地產市場步入快速發展階段，市場一直火爆，樓市規模大，疫情對樓市的沖擊較為顯著。本文以南寧市為例分析新冠肺炎對房地產市場的影響，統計南寧市2015年以來房地產快速發展階段的商品住宅價格變化規律，分析疫情前后南寧市的土地成交量、商品住宅成交價及存量等樓市信息的轉變，從政府、房企、置業者等角度探討新冠肺炎對房地產市場的影響，并提出穩定樓市的應對策略，為政府調控、房企決策提供參考依據。

一、南寧商品住宅價格變化特征統計分析

2015年以來，南寧市房地產市場步入快速發展階段。因南寧房地產市場正處火爆，南寧大規模房地產市場的自我調節性強，疫情對其影響程度仍在市場自身可緩沖范圍內。故此，在疫情爆發后商品住宅均價上漲速度放緩，但整體態勢仍保持上漲（見圖1）。

圖1 2015年1季度—2020年1季度各季度南寧商品住宅均價走勢

（一）2015年1季度—2020年1季度南寧商品住宅價格整體保持上漲的態勢。2016年至今商品住宅成交均價同比上一年的均價均為正向比例發展，但上漲速度分別于2016年2季度、2018年1季度、2018年4季度、2019年4季度四個時間段受阻，其四個時間段環比相應的上一季度分別下降2.08%、5.46%、1.22%、4.28%。

（二）新冠肺炎的爆發是一次重大突發公共衛生事件，疫情的爆發對南寧商品住宅價格的影響不容忽視。新冠肺炎與2002年的非典均屬于重大的突發公共衛生事件，非典過后中國房價上漲速度較快，多個城市房地產市場得到迅速發展，在此基礎上，較多客戶存在新冠肺炎疫情后會像非典結束后房地產商品住宅價格會出現暴漲現象的心理，持有商品住宅價格會上漲的心態而積極投資購房。另外，疫情對樓市影響顯著，政府多次發文鼓勵購房以保持市場穩定發展，而購買力強的客戶自然抓住政府扶持的時機置業。南寧商品住宅價格在疫情爆發后仍保持上漲態勢，2020年1季度南寧商品住宅成交均價為11513元/m2，同比2019年1季度商品住宅均價仍增加1.89%，且在2019年第四季度銷售滯銷期的基礎上，同比仍增加3.51%。

二、新冠肺炎疫情對房地產市場的影響分析

房地產業涉及面非常廣泛，疫情對房地產業的影響有直接性，也存在間接性。如疫情可直接影響房地產業的生產與收支情況，阻礙房地產市場的發展；亦可通過其他相關聯的行業間接影響房地產市場的穩定，疫情導致部分企業破產，人均收入水平降低，自然會降低客戶對商品住宅的購買力。房地產市場在疫情影響下受多個因素共同制約，同時在疫情背景下房地產市場變化發展也將反作用于各要素。新冠肺炎疫情對房地產市場的影響主要通過政府、房企、置業者、產品等相關行業表現，具體影響有：

（一）政府放寬購房政策，供地放緩，土地市場活躍度下降。中國房地產協會發出倡議暫停售樓部銷售活動，房企延遲復工，關閉售樓部轉向線上銷售。地方政府積極優化調控政策，廣西放寬住房公積金政策，在2020年6月20日前受疫情影響的企業可按規定申請緩繳住房公積金，且南寧二套房可以使用公積金，將公積金貸款的上限上調到最高50萬元。根據疫情期間土地市場成交情況（見圖2）可知，南寧市1月份總共出讓3宗住宅用途地塊均于月中旬完成拍賣，地價仍保持上漲，而疫情對南寧的影響始于一月底，交易未受疫情影響。2月13日南寧市政府發文受疫情影響的房企可申請延期繳納土地出讓金，2月底企業逐步復工，土地買賣正常交易，但房企拿地熱情稍有減弱。3月份南寧成交2宗地塊，出讓土地地價較高，主要原因在于政府出讓臨江的稀缺優質地塊，以刺激開發商的拿地熱情，一季度受疫情影響，成交樓面價整體水平下落明顯，成交地塊幅數減少。4、5月份出讓地塊宗數漸增，樓面地價在小范圍波動，整體保持健康穩定狀態。疫情在短期內阻礙土地交易，政府上半年土地拍賣節奏放緩，下半年會選擇性推出優質地塊，龍頭房企會趁機進入或站穩南寧市場，個別小房企則是為保證資金流安全不敢冒大風險拿地。

圖2 2019年1月—2020年5月南寧土地成交走勢

（二）房企資金周轉困難，開發重心轉變，去庫存壓力加重。受疫情影響，企業面臨“停產、停工、停售”，項目建設進度受阻，面臨銷售回款及支付工程款雙重壓力，現金流入后移，個別企業可能面臨倒閉，中小型企業可能選擇企業合作，增多了收并購行為，加劇房地產行業整合。房企拿地熱情普遍下降，民營企業表現最為明顯，擁有央企國企背景的龍頭房企占據拿地優勢，這些龍頭房企會把握機遇，以低成本拿地。疫情期間，良好的配套設施與高質量物業服務成為公眾購房的關注點，已有自身品牌物業的房企營銷優勢大，房企積極參與抗疫工作的同時，還不斷提升物業管理水平加大宣傳與樹立自身品牌物業口碑。未來的產品開發，房企會加大對中高端產品的投資，產品向綠色健康智能科技方向移動，同時會更加大力度提升物業服務水平。廣西在5月份基本控制住疫情，但6月中旬北方疫情出現反復，若疫情得以較好控制，南寧房地產市場將會在半年內逐漸恢復常態。2020年2月為廣西的疫情爆發期，根據南寧商品住宅存量變化圖（見圖3）可知，2020年2月為南寧商品住宅近年來去化周期最長，庫存量增幅最大，高達556萬m2。3月南寧各行業開始陸續復工，庫存量有所減少，但4、5月份產出增加，而消費水平未能在短期內快速恢復，市場出現供過于求，庫存量逐漸增加?；謴椭?019年疫情前的穩定狀態預計還需一定時間，預計年后有望恢復常態。庫存量的增加導致項目競爭更為激烈，各房企將于疫情結束后第一時間加大促銷力度，同時因疫情交易受阻，置業需求會在疫情后得以釋放，市場活躍度將會逐步走強。

圖3 2019年1月—2020年5月南寧商品住宅存量變化

（三）樓市規模短期縮小，供需受限，成交量價均跌。房企面臨停工停產停線下銷售，2月份在售項目均關閉了售樓部，營銷重心轉為線上營銷，宣傳力度受限，無客戶到訪，蓄客存在困難，購房需求被暫時性延遲，樓市規?？s小。各行業延遲復工，南寧在建項目較多，項目建設施工進度延期，銷售節點后延。另外，疫情于2019年12月在國內開始擴散，打壓了市場中的返鄉置業熱潮。全球疫情在上半年未能較好控制，“小陽春”置業小高峰受到了影響。根據南寧商品住宅交易走勢（見圖4）可知，南寧商品住宅1月份未受疫情影響，保持上漲，同比上個月增長1.98%。但2、3月份受疫情影響明顯，商品住宅價格持續下降，環比上個月分別下降2.14%、3.45%。

圖4 2019年1月—2020年5月南寧商品住宅成交量價走勢

（四）置業者購買力下降，購房理念改變，產品供需失衡。疫情影響時間較長，2020年3—4月份國內疫情得到較好控制時，國外疫情正處于爆發期，國內大批企業面臨缺貨斷貨而停工甚至破產，高收入群體收入降幅明顯，國民消費意愿下降，置業需求發生轉變，對城市豪宅購買力下降，客戶更青睞中高檔產品，對剛需產品的需求下降。置業關注點從區位價格等因素向配套、物業、產品等軟性需求轉移，進而配套設施、物業服務和產品設計自然成為房企營銷重點，也將成為市場發展潮流。疫情后，產品開發設計趨向綠色健康化，社區配套更趨向于人性化發展，物業管理更趨向于智能化布局。置業者不再以地段、學區作為買房的考慮因素，好配套、好物業、好產品成為今后置業的主要考慮因素，置業者有可能因原庫存的產品不滿足配套、服務、產品三大置業關注點而放棄交易，造成房企開發的產品與置業者的需求不相匹配，產品失衡。

（五）房地產與其相關聯行業雙重受挫。疫情具有廣泛性及負外部性，房地產不僅受到疫情的直接影響，還會通過其他行業受疫情影響后再間接影響房地產市場，對其產生負外部性影響。這些影響可能有：提供材料的制造企業可能面臨停工停產而短缺房地產的貨物，工程進度受阻，資金成本變高；建筑企業的延期復工將影響房地產項目建設進度，將會延誤進場施工，有可能造成延期交付，履約風險大，可能遭到客戶投訴；服務類企業因疫情限制缺乏實際調查對市場研判有誤可能影響房企決策方向，嚴重時造成資金周轉困難，可能面臨倒閉；各行業的潛在置業者受疫情影響收入水平下降，購買力降低，造成營銷困難等影響。

三、在疫情下穩定樓市的對應策略

（一）政府層面。因城施策，靈活調控土地與房地產市場，適時降低市場門檻。結合南寧實際情況，按照年度計劃推出供應面積，適當放寬政策，調整土地價款繳付方式及期限，鼓勵房企積極拿地。同時，加大對有目的性非法囤地的房企的管控。適時對樓市進行調控，通過優化政策，靈活調整住房公積金貸款額度及住房按揭等個人信貸的還款安排，降低消費者入市門檻，釋放置業需求，必要時可降低房屋預售條件，以政策扶持土地市場與房地產市場的穩定。為促進購房交易行為，政府相關部門要加大力度維護置業者的合法權益，近些年來精裝房占據南寧樓市主體，精裝限價3000元/m2，但市場普遍存在交付的精裝房與精裝價嚴重不相符的問題，客戶與房企之間矛盾尖銳。疫情后置業者更青睞于改善型裝修，若原來的精裝問題未能得以解決，客戶與房企關系將會持續惡化，不利于市場發展與社會穩定。政府應對行業的精裝問題重新審視，呼吁房企做出相應的整改舉措。

（二）房企層面。應做好管控企業資金流、產品開發重心轉變及創新營銷加快回款適時擇機增儲土地。首先，應加大市場觀察，及時調整企業策略，高效管控企業資金流出，合理把控資金周轉節奏，抓住機會進行項目合作，合理調整融資結構，減小企業風險，加大回款與融資速度。疫情復工后企業競爭加大，房企應充分利用市場需求數據第一時間內靈活調整開發與營銷策略，開發重心應向配套設施、物業服務和產品設計轉移，積極打造綠色健康科技產品以回應市場需求。開發商營銷手段豐富多樣，不斷創新營銷方式，應注重“線上+線下”相結合的營銷模式，線上營銷在短期內成為營銷蓄客的首要關鍵，將線上營銷作為了解渠道，不斷創新線上營銷，打造具有特色的線上營銷平臺，培育更多的潛在客戶。同時不忽視線下營銷，線下營銷是交易行為的首要條件，房企應積極鼓勵全民參與營銷，增加多渠道營銷方式與多樣化營銷措施。提前做好疫情結束后全面營銷策略，抓住置業需求關注點轉移方向，加大促銷活動以價促量，以創新營銷吸引客戶促成交易，大力打響公眾購房關注點的營銷廣告，緊隨客戶需要主打健康科技物業，優先領跑競爭對手，加快營銷回款速度，資金流安全的民營企業或具央企國企背景企業應爭取低成本擇機增加優質土地儲備。

（三）產品層面。開發重心應緊隨市場變化調整，注重細節設計，加大物業投入。開發商應更重視建筑樓棟設計與排布的科學性、產品戶型規劃及配比的合理性。受疫情影響，全民心理增加一道防線，普遍認為人口密集的居住環境會增加病毒感染的風險性，過高的容積率已不符置業者對“舒適功能型”產品的追求，產品應根據客戶需求調整設計方向，不斷完善應急保障機制，擴充應急場所使用功能?；诜堑鋾r期香港淘大花園的經驗，在產品規劃上要重視家庭的排污管、地漏、干濕分離衛浴、強大收納空間等細節上的設計，建議入戶增加消殺區域，引領打造綠色健康小區。疫情期間，全民長時間居家隔離，書房成為居家辦公人群的剛性需求，同時舒適多功能房間、陽光房及景觀陽臺成為全家活動鍛煉娛樂的首要空間，開發重心應向中高檔產品轉移，科學規劃網紅產品以回應市場需求。另外，企業應認識到肩負社會責任的重要性，在疫情前后房企都應該積極參與抗疫工作，不僅在資金物料上向社會捐贈，還應提高自身品牌物業的管理水平。周知病毒的傳播主要通過接觸式感染，小區規劃應全面實施智能化控制，實現人臉識別與聲光控制等免接觸式設計，滿足智能社區、智能家居、智能辦公的需求。物業服務將成為市場的核心賣點，房企應打造自身品牌物業作為產品營銷廣告的主力點之一，充分利用高科技智能，提供無接觸式服務，引領物業管理前端，樹立良好的社會形象。

（四）置業者層面。置業者應抓住政府政策扶持與房企促銷的機遇，加快購房動作。置業者受疫情的影響，購房能力有所下降，但對居住環境要求普遍提高，購房計劃隨之改變。非典歷時六個月左右，一定程度上減緩土地與商品住宅的供應，但在疫情結束后，市場反應較快，供需雙方活躍度明顯提升。本次新冠肺炎疫情涉及面更廣，傳播速度更快，影響力大，疫情的控制及解決疫情帶來的負面影響已成為全球性問題。國家積極放寬政策，以穩定樓市發展，房企加大促銷力度，并在短期內轉變開發策略提供未來市場青睞的科學產品，置業者應抓住此次的購房利好，趁早以低成本購買心儀產品，但切勿盲目置業，追求低密度物業，同時還應以地段為基礎，關注物業服務質量，以便提升房子的價值。

四、結語

房地產業涉及鏈廣，又是我國經濟的重要支柱之一，新冠肺炎疫情對政府、房企、市場及置業者等與之相關的行業均帶來的嚴重的影響。政府面臨調控政策及財政壓力的考量，房企面臨著開發、營銷、資金回款與周轉的壓力，產品面臨隨市場變化而及時調整的挑戰，置業者面臨受收入下降及市場變化的考驗等問題。但在“房住不炒”的總基調下，政府應專注市場變化精準施策，積極引領房企、置業者等齊心協力戰勝疫情，保證房地產市場的健康穩定發展。