揭秘“深房理炒房團”

南方周末記者　封聰穎

2020年4月，深圳銀保監局成立專項工作組，嚴查經營貸資金違規流入樓市?！　　　∫曈X中國　?圖

銀行審查經營貸流入樓市的方式，是看貸款者拿到貸款后是否購房，殊不知投資客的操作方式已變為“先買房再辦經營貸”。

“兩個人到民政局，進去拍個照領個證，然后就出來?！壁w謙向南方周末記者回憶兩段“婚姻”時笑稱，他僅在結婚和離婚當日匆匆見過“妻子”一面。

墊資的利息加上月供的壓力令謝儷資金鏈斷裂，墊資公司以其無法還款為由，請求法院查封其所購房產?！胺孔記]有住一天，就被人家直接拿走了?！?/p>

從2020年開始，一位名為“深房理裝修隊003”的網友持續在社交平臺舉報“深房理”教唆騙貸炒房，近日又一次性曝光了102份材料。

正值監管部門嚴查經營貸炒房，一時輿情洶涌。

深房理是微博認證的“房產專家”，擁有144萬粉絲，通過開設的“V+會員”和“搖籃計劃”售賣購房課程及服務。

2021年4月8日，深圳住建局等七部門發布通告稱，已對深房理涉嫌教唆騙取購房資格、騙取信貸資金違規用于購房等違法違規線索開展聯合調查。

幾天后，在2021年第一季度金融統計數據新聞發布會上，央行金融市場司司長鄒瀾回應經營貸流入房地產市場相關問題時表示，個別城市在一定范圍組織了監管檢查，初步摸清了典型案例的典型做法和關鍵的違法環節。

會上央行發布的數據顯示，一季度個人貸款新增2.6萬億元，同比猛增1.4萬億元。其中，個人經營貸款同比增長24.6%，比上年同期高11.5個百分點。

“孵化”深房理

“深房理”的微博信息顯示，其本名為李雪峰，畢業于西安交通大學，是遼寧大連人。

據天眼查，早在2006年，李雪峰就南下深圳闖蕩。當年，他在深圳寶安區開了一家咖啡廳。2013年，李雪峰在深圳相繼成立三家餐飲公司和一家建筑工程公司。

李雪峰在建筑行業的工作軌跡，迄今還能在“房天下”網站上尋到。在一篇題為“深圳專業混凝土、國標鋼筋倒樓板、閣樓、地下室”的帖子里，李雪峰留下了本人的手機號碼。

2011年3月，李雪峰注冊了微博，開始分享其關于房產投資的觀點。

2015年，貨幣政策較為寬松，在“二套房首付比例降至四成”等樓市新政的刺激下，深圳經歷了一輪房價暴漲。一位長期觀察深圳樓市的房地產研究人員告訴南方周末記者，當時已有消費貸流入樓市，但消費貸可申請的額度不高，對市場的影響較小。

當年3月，李雪峰在微博上斷言：“錢多買前海，錢少買北站，錢再少就依次買地鐵口！　包賺?！?/p>

次年10月，深圳推出嚴厲的“深八條”，樓市降溫。直到2019年，隨著建設大灣區、示范區等利好消息釋放，深圳房地產市場再度回暖，投資客紛紛賣出手中房產。

其間，李雪峰已成長為頭部的房地產大V，先后獲得“微博2018十大影響力房產大V”“微博2019V+價值榜年度大V”稱號。2019年5月，李雪峰在深圳南山區成立了深房理信息技術（深圳）有限公司。

令市場意想不到的是，2019年國慶后，“取消豪宅稅”帶動深圳房價再次上漲，較早脫手的投資客后悔莫及，試圖再次入場。但這些投資客已失去了房票和貸款資質。

上述房地產研究人員表示，當時“人人都想貸七成”，銀行趁機悄悄推出了“5+2”和“3+4”等產品。其中，“3+4”指的是在申請者名下有一套房產貸款未還完、第二套房只能貸三成的情況下，銀行會以按揭貸款的名義放貸三成，另外四成則以消費貸或經營貸的方式放出去。

“大家覺得沒風險，（房抵經營貸）愈演愈烈，甚至墊資全款買房后再辦經營貸的方式也變得普遍?！痹撗芯咳藛T說，銀行審查經營貸流入樓市的方式，是看貸款者拿到貸款后是否購房，殊不知投資客的操作方式已變為“先買房再辦經營貸”。

經營貸能按照所購房產評估價的七成放款，且利率低于按揭貸款利率。在房價大幅上漲的背景下，投資客甚至可能通過經營貸實現“空手套首付”。

據這位研究人員觀察，深房理并不是業內唯一提供上述思路的人，但卻是近年來最為高調、組織最為縝密的。

2020年11月中旬，深房理在深圳舉辦了“首屆千人‘千萬職業房產投資者見面會”。他發在微博上的圖片顯示，現場座無虛席。

“躲避限購”

“深房理裝修隊003”自2019年起開始調查“深房理”，直到2021年4月初，其曝光的102份搖籃會員炒房資料掀起巨大波瀾。

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南方周末記者　封聰穎

在102份聊天截圖里，搖籃會員們多選擇在前海和北站片區購房，遵循著深房理2015年起堅持至今的房產投資建議?！　　　　∫曈X中國　?圖

?上接第1版

他向南方周末記者提供了完整資料，即102份付費會員群的聊天截圖，內容多為“代持人”招募股東，并提及“分享信用貸、經營貸”等內容。

“深房理裝修隊003”表示，其并未與“深房理”有過直接接觸，資料均由搖籃會員提供。南方周末記者撥打了近百多個電話，向截圖里留下聯系方式的會員求證，僅有數人承認是“深房理”會員，更多是掛斷與空號。

“深房理裝修隊003”向南方周末記者提供的“深房理”付費文章顯示，“雖然說一二線限購了，畢竟可以通過技巧躲避，比如，借名額、入戶口、結離婚、公司買……準入成本并不高”。

其中，“借名額”即為代持，是指有資金卻沒有購房資格的人，在購房時將房產登記在他人名下，由他人代為持有，并給予代持人傭金。

此外，有的代持人會要求分得后續收益的5%—10%。一位曾經的“深房理”會員告訴南方周末記者，這意味著代持人獲取收益的方法有兩種：一是分享經營貸、消費貸的5%—10%，二是在出售房產時可分得5%—10%的賣款。

相較于“假結婚”的舊套路，代持不需要全款買房，門檻更低。

盡管事前已簽署相關協議，代持人與股東仍可能產生糾紛。在代持模式下，股東需承擔代持人失聯、獨吞經營貸等風險。另一方面，代持人實際背負貸款，也會面臨著股東不及時還貸等問題。

也有會員選擇“假結婚”這一方式，因為夫妻之間更名不用稅費，“婚票”價格更便宜。

擁有購房資格的人被稱為“婚票”。在深圳“7·15新政”打壓“假結婚”購房前，已離異一年的趙謙做了兩次“婚票”，單次傭金3萬到7萬不等。

趙謙是通過前妻得知“婚票”一事的。趙謙向南方周末記者回憶，前妻成為“深房理”會員后，為購買深圳房產，在2019年5月提出與他假離婚。為湊齊購房款，趙謙賣掉了太原的房子，又借款30萬。

2020年5月，趙謙把戶口遷到深圳。他說，戶口遷移也是前妻主導的，前妻以他的名義買了一家公司，花了2萬元，本意是辦理創業貸款和創業補貼，但沒辦成，反而讓趙謙得以在深圳落戶。

此時，趙謙的前妻已在深圳成功買房，但拒絕與其復婚。妻離子散，負債數十萬，趙謙決定聽從前妻的建議，也花了9800元成為深房理的搖籃會員，拿到做“婚票”的入門券。

會員群里有負責牽線搭橋的人。這些“婚票”中介將趙謙的信息發送至各個群后，很快就有人找上門來?！皟蓚€人到民政局，進去拍個照領個證，然后就出來?！壁w謙向南方周末記者回憶兩段“婚姻”時笑稱，他僅在結婚和離婚當日匆匆

見過“妻子”一面。

“把所有錢用來買房”

“重點：今年不只是要把所有錢用來買房，而是要把所有能搞到的錢用來做首付款！”2020年2月27日，深房理在朋友圈里如此說道。

受此鼓動，猶豫半年后，江蘇人謝儷下定決心墊資全款買房。

謝儷一直向往深圳，覺得那是一座“非常有活力”的城市。離異后，謝儷想換個城市生活，毫不猶豫選擇了深圳。由于年齡超過45歲，她無法通過學歷落戶。

直到關注深房理，她看到了轉機。在深房理開通V+會員后，她了解了更多信息，包括“限購限貸的情況下，還能怎么買房”“用銀行的錢，圓自己的夢”等介紹。

隨后，謝儷又加入了搖籃會員計劃。根據計劃，她在深圳買房的步驟可分解為：先與“婚票”結婚取得購房資格，準備三成首付資金，加上從墊資公司借到的七成貸款，全款買房，辦理經營貸以還清墊資。最后將房產過戶到自己名下，與“婚票”離婚。

謝儷最初保持著一份警惕。2019年10月，謝儷前往深圳，直接找到深房理的辦公室一探究竟，但深房理沒有像直播中那樣健談，辦公室也沒鏡頭里那么寬敞。當天，深房理開車載她前往北站，把附近樓盤的情況介紹了一遍。謝儷當時沒有作出買房的決定。

2020年3月，在“有錢買前海，沒錢買北站”的推薦下，謝儷選定一套總價728萬前海時代的房子。她湊齊了三成首付，并很快在會員群里找到“婚票”。

謝儷表示，深房理會在直播里告訴大家，關于貸款事宜可以找“小尹”，而“小尹”的親戚恰好經營了一家提供落戶、墊資、辦理經營貸等一條龍服務的公司。大家默認“小尹”是深房理的助手，但是深房理從未說明他們之間的關系。

出于信任，謝儷將墊資一事交給“小尹”親戚所開的貸款服務公司辦理，后者有長期合作的墊資公司。

自有資金少的會員還能合伙買房，按照出資比例享有后續貸款、出租、賣房等收益，并承擔還貸等義務。

招募合伙人的消息不斷在群里彈出，讓趙謙動了心。他曾聯系一位搖籃會員，對方已選定一套總價628萬的房子，打算買在其妻子名下，自帶約150萬元的資金，需湊齊50%的首付。趙謙拿出10萬元“入股”，與另外9人加入了這名搖籃會員的買房計劃中。

合伙買房的方式早已有之，只是過去多在熟人間進行?！吧罘坷硌b修隊003”曝光的資料顯示，深房理曾在其開發的“房理”小程序里，上線“合伙代持”和“轉讓股份”的功能。

深圳七部門通告稱，舉報人反映的深房理以合資入股、眾籌等名義，向不特

定對象募集資金用于購房并承諾返還收益的行為，涉嫌非法集資。

夢斷深圳

深房理常在微博談“經營好自己很重要”，即“具備好的貸款條件”。

因為有了好的貸款條件，自然有資源買房，“有了房產、會有裝修貸、大額分期卡等可以申請。再有家公司，配合名下的房產，申請貸款的資源更多，成本還可以更低”。

謝儷表示，李雪峰早期在直播和微博中毫不避諱提及“房抵經營貸”，但在實際操作中，他并不會出面。

天眼查顯示，2020年8月24日，李雪峰將深房理信息技術（深圳）有限公司100%股份轉讓給一位名為李鵬的自然人。同日，李雪峰卸去了法定代表人和總經理的職務，斬斷與公司的一切關聯。

謝儷在和貸款服務公司的人交流時，對方曾給她手寫了一份流程表。南方周末記者看到，流程表上清楚地寫明：公司、定房、資金監管、過戶、取證，以及取證前準備好所有經營貸資料、報單預計三到五天出批復、憑回執三個工作日放款等內容。

貸款服務公司通常會收取經營貸總額的1%作為手續費，辦理經營貸需要在深圳注冊一家公司，購買這類“空殼”公司所需的5000元等費用則另外結算。

據趙謙介紹，另一家常出沒在群里的貸款服務公司為深圳市貸貸通信息咨詢有限公司（下稱“貸貸通”）。天眼查顯示，貸貸通由吳曉宇和左龍云持股。

“（公司里）很多人都是搖籃會員，大家想著一夜暴富，都說趕緊買空殼公司，養幾年后就可以賣給別人?！壁w謙有一段時間失業，便在貸貸通工作。

趙謙和其他10位股東簽署的購房協議上，也列明了房抵經營貸的計劃?！敖浫w合伙人協商一致，后期可共同注冊成立一家公司，用于辦理該房產的抵押經營貸款?！?/p>

趙謙指出，購房協議的模板系由深房理的助理“小漁”提供。謝儷保留的聊天記錄亦顯示，“小漁”曾作為深房理的人，向她介紹V+會員和搖籃計劃的區別。

2021年3月開始申請經營貸后，經銀行評估，趙謙等人合伙所購房產僅從628萬漲到635萬。趙謙算了算，扣除貸款所要還的利息，他們并沒有賺到錢，甚至還給別人接盤了，“有一個搖籃會員告訴我，他正好買了同一個小區同一棟樓不同樓層的房子，2019年7月花550萬買的?！?/p>

在102份聊天截圖里，搖籃會員們多選擇在前海和北站片區購房，遵循著李雪峰在2015年起堅持至今的房產投資建議。

2020年4月，深圳銀保監局成立專項工作組，嚴查經營貸資金違規流入樓市。

2020年國慶節后，趙謙感到合伙買房有風險，遂在會員群里出售股份。但是，遲遲沒有人接手。直到他們申請的經營貸終于批下來，大股東信心大增，把趙謙的10萬元股份買了過去。

謝儷則沒那么幸運。監管收緊后，銀行將謝儷的貸款申請材料退了回來。

墊資的利息加上月供的壓力令她資金鏈斷裂，墊資公司以其無法還款為由，請求法院查封其所購房產?！胺孔記]有住一天，就被人家直接拿走了?！?020年12月2日，謝儷的房子以660萬元被人拍下。

4月12日晚，南方周末記者撥通了深房理的電話，他對南方周末記者說，“深房理裝修隊003”所曝光的材料是虛假的，他已經找律師處理，“現在是特殊時期，我不方便說這些事情”。

（應受訪者要求，趙謙、謝儷為化名）