買賣不破租賃

劉興偉

如果上述事實都有證據證明的話，這個案子并不難裁判。李健應當向房東支付租金每年4萬元，姜奇應當向李健支付租金5萬元?，F在姜奇成了房東，李健應該給房東王瀟的租金變成了支付給姜奇，兩相折抵，每年姜奇還需要向李健支付租金1萬元。

但是，為什么總感覺這樣的結論有什么地方不對勁？因為很多人可能會轉不過來彎：房東都變了，之前的租賃合同還有效嗎？

這里面涉及一個比較反直覺的民法重要制度，叫做“買賣不破租賃”。如果沒有這個概念，很多涉及租賃和物權變動的案件都容易被繞蒙。

《民法典》第七百二十五條進行了規定：“租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！睆姆l的表述來看，不僅是買賣不破租賃，這里面的“買賣”還是擴大解釋，也包括贈與、出資等其他的所有權變動形式。

買賣不破租賃的原則不是一直都有的，可以說，它是社會發展到一定階段的特定產物。最早的羅馬法還是采取“買賣破除租賃”的規則，18世紀時開始不斷受到一些法學家的質疑。受到質疑的主要理由是“居住是人生存的基本需求，然而房屋價格太過高昂，承租者大多屬于經濟上的弱者，如若買賣破除租賃很容易出現房東以產權轉讓為由頭隨意驅逐承租者的情況，不利于保護弱勢群體的基本生存需求”。事實上，在我國房價增長過快的時期和地區，也曾出現過承租者的利益難以保障、漂泊在外的年輕人半夜被驅逐出房屋的情形。在18世紀歐洲，類似的情況比我們現在可要嚴重得多，民怨可想而知。

當然，也有不少法學家是力挺“買賣破除租賃”的，主要理由是物權在法理中的級別比較高，物權優先于債權更加符合法律理性。大哲學家康德就是“破除論”的辯護者，他提出“對于作為財產的一個物件的全部權利超過所有的對人權”。后來德國在制定德國民法典的時候，第一草案確定的還是“買賣破除租賃”的原則，在當時引發了一系列公眾抗議事件。在第二草案指定的時候，立法者迫于社會輿論的壓力最終采取了“買賣不破租賃”的原則。從此，“買賣不破租賃”成為一項重要的民法制度被延續下來。

回到這個案件中，姜奇出于直覺，覺得購買了房子就購買了全部權利。但是，在法律上房屋所有權構成比較復雜，并不是簡單一把鑰匙那么簡單，比如說是否存在抵押權人、是否附加有未到期的租賃合同，如果存在這些情況，那姜奇所購買的就不是完整的房屋產權。這個案件中，姜奇所購買的就是存在未到期租賃合同而限制使用權的房屋，自然就會引發這一糾紛。

就像前文康德所說“對于作為財產的一個物件的全部權利超過所有的對人權”的法律理性，顯然更符合人們的直覺。但法律最終要放到百姓的生活中去，它既要保護百姓的基本產權，也要保障弱者的基本生存需求。正因如此，法律才會變得比較復雜，這種復雜有時也恰是立法者的人文關懷。