城市軌道交通站內商業業態選擇

王宇

摘? 要：軌道交通進入建設高速發展期，由此形成的商業資源價值巨大，如何高效利用商業資源產生經濟效益將成為未來軌道交通研究發展的方向。我國軌道交通車站站內商業普遍起步較晚，開發較建設運營滯后，經營業態單一，服務品質有待改善。本文將圍繞軌道交通車站商業業態，分析車站商業業態開發的問題及成因，結合國內外研究和現實情況，針對站內商業業態的選擇提供一些選擇思路，有助于提升軌道整體經營形象，打造軌道經濟生活圈。

關鍵詞：軌道交通;站內商業;經營業態;科學配置;業態組合

引言

隨著中國城鎮化率的不斷提高，常規地面公共交通運輸壓力日益劇增，城市交通開始向地下或空中延伸，安全準點的大運量軌道交通系統有效緩解交通擁堵，降低城市污染排放，成為城市公共交通大動脈。軌道交通完善的交通網絡，不僅能增強城市內部的通達性，也能實現城市生活區和商業區的延展和結合。軌道交通站內商業作為地鐵族出行的必經區域，逐步衍生成新一類商業中心，為市民提供便民服務設施，增加企業經營收入，減輕政府財政負擔，實現軌道良性健康可持續發展。

一、 城市軌道交通站內商業的總體特征

國內有學者將地鐵商業資源主要分為站廳商業、通道商業、以及地下商業街等資源，本文側重于研究軌道交通車站站內商業，類似于站廳商業，其依附于軌道交通動線站點內，分布于車輛運營、售票、安檢等主要交通功能區以外的公共空間部分的商業系統。

不同于上蓋物業、車站附屬設施商業，站內商業位于軌道交通運營第一線，在滿足科學運營管理的前提下，將交通站點與商業空間相結合，開展商業經營活動，將地鐵客流轉化為商流，提升站點經濟效益。

二、 城市軌道交通站內商業業態存在的問題

商業業態不等同于商品類別，是商業經營者為滿足不同的消費需求，根據各種經營要素，如市場定位、商鋪規模大小、商鋪位置布局、商品策略等形成的經營模式或經營形態。軌道交通站內商業主要面向站內乘客，滿足乘客過路式即興消費，目前主要經營業態以零售類和服務類為主。

但我國城市軌道交通站內商業開發起步較晚，商業規劃與建設不同步，缺乏統籌系統性思考，商業作為后期附屬品被嵌入車站，導致車站商業空間不足、空間布局不合理，商業業態選擇處于被動狀態，存在業態種類單一、同行惡性競爭、產品服務品質較低等問題。同時由于產權證明、消防安全等問題，資源經營存在無法租賃或合同糾紛等風險，出現商業資源閑置、招商困難的局面。

三、 軌道交通站內商業業態選擇的思路

1.合理預留車站商業

軌道商業空間的開發具有不可逆性，一旦建成幾乎不能重新規劃改造，若進行重新改造，需要投入巨大的時間、財力、人力，地鐵公司應遵循同步規劃、同步設計、同步建設的原則，預留車站商業空間，優化商業空間布局，提供合理商業面積，為站內商業的開發提供可實施的場地，降低商業空間對業態選擇的局限性。根據地鐵防火設計規定，在車站站廳層兩端面向公共區設置單處面積不大于 30㎡、總面積不超過 100 ㎡的便民服務設施，在公共區利用墻角、結構柱布置自助設備等，根據商業預留面積和位置，選擇適合的經營業態。

2.明確車站等級和定位

根據區位理論，軌道交通車站所處的地理位置、交通通達性以及周邊區域功能，影響車站的中心等級，重慶軌道交通站點按客運量、地理區位、行車組織等劃分為城市級、組團級、街道級、社區級四個等級，城市級車站能夠覆蓋全市域，充分利用軌道交通紅利和區位中心優勢，形成足夠的聚集度和吸引力，適合發展百貨、購物中心等大型綜合類業態，滿足市民購物、文化、娛樂、餐飲為一體的一站式消費。因城市建設用地規劃性質不同，站點所在區域功能有所差異，如居住型站點周邊居民住宅場所密集，適合開發與社區配套相關的規模適中品類豐富的業態，如便利店、超市、干洗店、水果店、藥店或榨汁機、充電寶等與居民生活場景匹配的業態。

3.實施差異化經營策略

不同結構層次的消費者，在需求偏好、消費觀念、購物方式等方面存在一定差異，對于在特定環境的軌道交通商業開發，要充分考慮消費客流行為差異，分析影響乘客購買決策的因素，準確定位目標顧客。據統計，軌道交通站點乘客主要以青年群體為主，出行目的多為通勤、購物，青年消費群體追求個性化和自主性，注重消費品質，可設置連鎖便利店、奶茶店、雜志販賣機或盲盒等，并根據不同功能類型站點進行投放，實行差異化經營、錯位經營，避免業態重復單調，商品同質化嚴重。城市軌道交通車站空間處于半封閉狀態，要注意采光、空氣、溫度等物理環境的打造，同時利用車站內墻面進行一些涂鴉設計或裝飾，為消費者營造舒適的購物環境，吸引乘客的購物興趣。

4.提升軌道商業經營能力

隨著軌道交通線網的不斷拓展，軌道站內商業價值潛力巨大，軌道集團商業管理團隊應具備高素質、專業化的商業開發能力，統一整合商業資源，避免資源的閑置浪費。軌道集團加強與行業優秀單位的橫向交流合作，借鑒在站內商業開發管理上的經驗，提前進行商業規劃，合理進行品牌招商，提高整體出租率，同時采取多樣的經營模式，重點將內部資源有機結合，打造自主經營品牌，提升軌道品牌辨識度，控制合同應收款風險。軌道站點TOD綜合開發體系以公共交通為導向，以城市生產、生活、生態格局為核心，擴大服務半徑，提供一站式生活體驗，提升市民出行獲得感和幸福感，建設軌道上的都市圈。

四、結語

軌道交通站內商業傳統經營模式后勁不足，存在業態單一、品質不高等問題，軌道集團商業運營團隊應以系統性思維，統一同步規劃車站商業，科學合理配置業態種類，實施多元化特色經營，完善商業配套設施，利用互聯網探索新的商業模式，提高車站空間使用效率和吸引力，促進站城融合協同發展，凸顯軌道交通在交通、經濟、社會方面的正外部效應。

參考文獻：

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