中交地產作妖

鐘黛

最近三個月，中交地產（000736）一直在漲停跌停間游走。

從3月23日到4月15日，中交地產股價連續飆升，收獲13個漲停，股價從7.86元暴漲至24.42元，累計上漲211%。4月18日出現轉折，上演三連跌，最大回撤33.66%。

買賣數據顯示，股價的大起大落，與游資抱團炒作有關，因為中交地產市值小，有概念，流通盤也少。

進入5月份，股價繼續作妖。

中交地產在5月10日、11日漲停，隨后網上傳出其到期借款無法償還的消息，市場反應迅速，5月12日、13日，股價的跌幅偏離值累計超過20%。5月31日，中交地產再跌停，收報18.43元。

與股價的起伏相比，中交地產的經營情況并不樂觀。2020年開始，中交地產加速沖規模，債務規模隨之攀高，踩中“三道紅線”，2021年其扣非凈利潤陷入虧損，債務壓力凸顯。

中交地產可謂央企中的“異類”。

橫向比較，央企中不乏招商、中海、華潤、金茂等“千億玩家”，而中交地產的全口徑銷售額僅500多億元。

中交地產發展緩慢，部分原因在于中交系的地產業務繁雜，長期存在同業競爭。中交房地產集團旗下，除了中交地產，還包括綠城中國、中交置業、中房集團、中交海外地產、中交鼎信等。

近年來，中交地產人事變動頻繁，5年換了4位總裁，透露著其尋求轉型和規模發展的焦慮。

2019年7月開始，李永前出任中交地產總裁，同年12月出任董事長。他的到任，為中交地產打開了新局面。

他拋出的第一個目標是，在2021年底前，中交房地產集團逐步啟動下屬其他涉房企業與中交地產的深度融合，方式包括現金收購、換股并購等。目前，這一目標并未完全實現。

李永前拋出的第二個目標，是銷售規?！按筌S進”。

在綠城待了5年的李永前，見證了綠城的規模從百億元到千億元再到2019年突破2000億元。

李永前試圖將規模增速復制到中交地產，提出“2019年沖刺350億（元），2020年沖刺500億（元），2023年遠在千億（元）之上”。

為了沖規模，李永前使出了擴大拿地與合作開發兩板斧。

2020年，中交地產新增土地建筑面積635.59萬平方米，同比增長176.9%，土地購置總價款535.8億元，超出年內533億元銷售金額。

2021年上半年，中交地產繼續加大拿地力度，下半年中交地產拿地有所收斂。2021年全年新增土儲總建面371.7萬平方米，新增土儲總價約388億元。

在2021年中交地產公布的21個新增項目中，19個為合作項目，占比高達九成。其中，9個項目持股比例低于50%。

行業轉冷，令中交地產難以持續狂奔的節奏。

2020年，中交地產的全口徑銷售金額為533億元，同比增長81.37%，超額完成500億元目標。2021年，全口徑簽約銷售金額僅有560億元，同比微增5.07%。

有投資者質疑公司的銷售增速與投資力度不匹配。中交地產回應， 部分因為“房地產銷售市場在2021年下半年明顯轉冷，受市場下滑及銷售周期影響”。

在行業下行期，中交地產增收不增利、高負債等狀況日益突顯。

2021年，中交地產營業收入為145.4億元，同比增長18.2%;歸母凈利2.36億元，同比減少約32.2%。

中交地產解釋，凈利潤下降，一是2021年竣備交付結轉的項目的毛利率略有降低，二是稅金及附加增加，三是銷售費用及管理費用增加。

值得注意的是，2021年中交地產出售子公司控股權的收益，極大修飾了當期利潤。2021年，其扣非后歸母凈利潤虧損4.32億元，是近4年來首次虧損。

同時，伴隨著規模擴張，中交地產的負債也直線攀升，從2019年的414.51億元升至2021年的1240.17億元。

截至2021年底，中交地產的有息債務近630億元，涉及信托融資186億元，其中一年內到期有息債務近190億元，涉及信托融資近70億元。

而其現金及現金等價物為107.6億元，與一年內到期有息債務近190億元相比，短期償債壓力大。

2021年底，中交地產仍腳踩三道紅線，是唯一“紅檔”的上市地產央企。

不過，中交地產披露的今年一季報數據顯示，截至2022年3月末，其貨幣資金余額173.99億元，短期債務166.65億元，現金短債比1.04，已有一條紅線轉綠。

所幸，背靠央企母公司，方便進行再融資。

3月下旬，中交地產公告，擬儲架發行35億元供應鏈金融資產ABS產品。此后不久，又擬發行最長5年期的50億元中票、定向融資工具。

此外，母公司也對中交地產輸血超過百億元。

3月底，中交地產披露，向控股股東中交房地產集團借款45.8億元，期限兩年，其中40億元借款年利率7.5%，5.8億元借款利率8%。中交地產稱，多方考察銀行貸款、信托等融資方式，向控股股東借款的年利率最優。

2021年12月中旬，中交地產公告，母公司提供的35.8億元借款已經展期。包含該筆展期借款，年內已經使用向母公司借款額度90.8億元。

5月中旬，網上流傳一份題為“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”的文件，簽發人為中交地產董事長李永前。文件遞交對象為中交地產的大股東“中交房地產集團有限公司”，目前占股約53.29%。

中交地產隨后回應稱，目前現金流正常，融資渠道暢通，能夠保證到期債務償還。

去年，李永前辭去公司總裁職務后，繼續擔任董事長，汪劍平接任總裁一職。新任領導班子如何解決同業競爭，跨過經營與財務上的坎，仍是難題。