產城融合戰略背景下碧桂園財務可持續性評價

肖斌華 羅政 龍海波

摘?要：房地產行業一直是國家、社會和人民關注的重要行業。隨著土地供給逐漸緊缺，房地產泡沫日益嚴重，國家提出強管控、穩民生的要求，房地產行業發展面臨極大挑戰。因此，房地產企業開始探求轉型。研究擬基于財務可持續性視角，針對產城融合背景下碧桂園的可持續性發展轉型進行評價，并提出具有針對性的建議，以期為其余房地產企業的轉型提供借鑒及參考價值。

關鍵詞：產城融合;可持續;碧桂園;評價

中圖分類號：F23???文獻標識碼：A????doi：10.19311/j.cnki.16723198.2022.16.055

0?引言

房地產行業一直是國家、社會和人民關注的重要行業。但隨著土地供給逐漸緊缺，房地產泡沫日益嚴重，房地產行業發展面臨極大挑戰，促使房地產企業開始探索轉型之路。碧桂園集團作為房地產行業具有代表性的企業，于2015年正式提出轉型，2016年7月15日成立產城事業部開始實施。目前在全國9省12市實施產城融合，其中，湖南項目湘江智谷·人工智能科技城獲2020年中國產城融合創新獎。2018年初，碧桂園開始重點推進信息化建設，如今碧桂園正在由“信息化”向“數字化”轉變，2019年IDC中國數字化轉型年度盛典上碧桂園集團的“數字化碧桂園”案例獲得了“數字化轉型綜合領軍者”獎項。從財報看，2019年實現營業收入4859.1億元，同比增幅28.2%，凈利潤612億元，同比增幅26.1%。碧桂園全面邁上轉型之路之后，效果明顯，現金流量凈額從2015年負值后2016年就開始轉正，且一直維持持續增加的趨勢，固定資產比例從2015年的5.53%降至1.44%，存貨占流動資產比例從2015年50.4%到45.41%。

綜上，碧桂園在產城融合戰略下整體績效大大提升。但從產業分析角度，尤其在產業園區角度看，碧桂園的運營模式并不是真正意義上的產城模式。碧桂園利潤貢獻依然集中在地產板塊。據火花S-Park調查，目前碧桂園產城全國無項目的區域中心已經全部關閉，團隊全部被“優化”，甚至總部的產城融合中心也裁員2/3，“產城”這個品牌也基本已經名存實亡，現在官網上僅存的20個產城項目，大多流于框架和僵尸狀態，真正處于實際運作狀態的不超過5個，而被其作為轉型標桿的8平方公里的“惠州潼湖科技小鎮”在業內飽受詬病。因此，碧桂園盈利模式轉型的成功與否有待商榷，矛盾的產生要綜合考量決策者的財務戰略到底針對短期改善還是長足發展，以及碧桂園現行的財務戰略是否理智。本文從財務角度切入，分析產城融合戰略背景下我國具有代表性的房地產企業碧桂園的財務可持續性問題，為類似企業的轉型發展提供借鑒。

1?產城融合戰略背景下碧桂園財務可持續性評價

1.1?財務可持續性評價需要考慮的關鍵因素

影響碧桂園財務可持續性的關鍵因素有以下部分：

1.1.1?政策壓力

政府調控既有積極的一面，也有消極的一面。調控手段多樣，包括政治手段、經濟和法律手段等，如果房價上漲過快，調控力度會加大，反之，如果房價相對穩定，調控會放松。目前國家的宏觀調控政策不會放松。

1.1.2?外部競爭

外部競爭對于企業的市場占有、資源整合、供應鏈等影響重大，企業自身的經營能力、財務戰略等最終都會反映在市場競爭中居何地位，房地產行業經過多年發展，企業眾多，在市場份額一定的情況下，企業綜合實力直接決定市場劃分。

1.1.3?產品開發

產城融合戰略直接為碧桂園帶來了大量核心城市土地資源，徹底改變了其單純房地產商的身份，且通過實施產城融合戰略，在品牌優化上為碧桂園帶來了大量利好，包括與各地政府、產業園區達成戰略協議。因此在考慮企業財務戰略時充分考慮產品多樣性至關重要。

1.1.4?籌資能力及償債能力

籌資活動是企業根據結構調整、市場拓展、能力建設、對外投資等發展需要進行的財務行為，籌資能力是企業資產機構的映射，也是制約其財務狀況的重要因素。

企業的負債不僅為企業帶來財務杠桿，同樣也會帶來潛在的財務風險，企業的償債能力不強會導致資金鏈斷裂、信用等級下降等諸多風險，企業的負債分為短期負債和長期負債，因此企業的償債能力也是與此相對應。

1.2?財務可持續性評價模型構建

為了更全面地對碧桂園產城融合戰略的財務可持續性進行評價研究，研究使用可持續增長率對財務可持續性進行評價，通過比對實際增長率與可持續增長率，討論碧桂園產城融合戰略下的現狀。

關于可持續增長率研究，詹姆斯·C·范霍恩和羅伯特·C·希金斯構建的企業可持續增長模型最具代表性。范霍恩根據嚴格假設和假設放寬兩個角度，建立了穩態模型和變化假設模型，模型較為復雜，難以通過分析模型的影響因子來反映企業的整體財務活動過程。

希金斯從財務的角度提出：“可持續增長率是指在不需要耗盡財務資源的情況下，公司銷售所能增長的最大比例”。希金斯模型要求企業在既定的經營效率、財務政策和其他假設條件下，限制企業銷售增長的因素是企業資產增長率，限制資產增長的因素是資金來源增長率，限制資金來源增長的比率是內源性股權增長率。因此，企業可持續增長率最終受制于內源性股東權益的增長率，其中既定的經營效率即資產周轉率、銷售凈利率，財務政策為財務杠桿、股利支付率。

希金斯通過既定的資本結構整合了股東權益和負債的關系，通過銷售凈利率（P）、總資產周轉率（A）、收益留存率（R）、期初權益與期末總資產的乘數（Tt）四個變量反映整個企業的財務管理活動過程，得出影響可持續增長的財務驅動因素。

基于希金斯模型，對碧桂園可持續增長狀況進行實證研究。希金斯可持續增長模型詳述如下：FACA78B4-8B88-49D4-8BD7-6A1C1AC86160

可持續增長率（SGR）?=?內源性股東權益增長率

=?內源性股東權益變動值?/?期初股東權益值

=P·A·R·Tt

企業實際增長率?（g）?=△S?/S0

其中：△S代表本年銷售增加額，S0代表期初銷售收入額。

若企業實際增長率（g）=?可持續增長率（SGR），便認為實現了可持續增長?？沙掷m增長率與銷售凈利率、資產周轉率、財務杠桿成正比，而與股利支付率成反比。

1.3?計算結果

根據碧桂園轉型前后財務報表數據，將其可持續增長率及實際增長率進行比對，從而得知從理論上碧桂園的財務可持續性，為了更清晰的展示數據情況，分指標進行列示后，在進行統籌計算。

2?結論

通過上述表2-7的數據進行分析可以發現：

（1）通過轉型，碧桂園獲得了持續上揚的實際增長率，總的來看，2014到2020年，碧桂園一直保持較高的增長率，平均增長率達34.66%，尤其2015年開始轉型后，其增長率在2018年飆升到67.2%，達到近十年頂峰，從具體權益分配看，通過轉型企業的資金周轉率、留存收益率等指標均持續向好，說明碧桂園實施產城融合戰略實現了財務優化并且保持了一定的持續性。

（2）實際增長率和可持續增長率之間的差距在逐年減少，在前期飛速發展的時候，實際增長率明顯大于可持續增長率，但是差距在逐漸縮小，2019年達到最低點，幾乎重合，說明碧桂園前期轉型賦予的財務績效在爆發式增長后逐漸放緩，開始步入穩健階段，公司的財務結構、債務結構、現金流量結構等逐漸趨于平穩，穩健的財務狀況為碧桂園的可持續發展又提供了更多可行性條件。

（3）碧桂園通過轉型確實實現了財務狀況優化的目的，企業不僅開始成功地實現輕資產化，而且一直維持穩健的財務狀況，企業的發展也上升到一個新的高度，總體績效也不斷提升，說明轉型對于碧桂園高質量發展確實有作用。從可持續性看，通過可持續增長模型驗證分析，發現，碧桂園轉型后實現了實際增長率持續上升，且與可持續增長率逐漸接近，實施產城融合戰略對于碧桂園可持續發展起到了正向影響。

（4）目前建立的這種較好的財務績效結果并不穩定，從可持續性指標標準差發現，按照可持續性要求，碧桂園的可持續性指標應該是維持在23%左右較為穩當，但是實際增長率的波動極大，2018年飆升到67.2%，2020年又出現了負增長，標準差值達20.13%，說明碧桂園的財務水平、企業營運狀況并不穩健，長期高速增長的實際增長率在持續消耗企業的自有資源，然而轉型的效益發揮還跟不上企業的高速發展需求，導致波動大，且無法保證長期的可持續性，存在一定的風險。

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