房地產企業TOD項目開發模式及難點探究

張荷一

摘 要：房地產企業在TOD項目開發中，要分析存在的項目類型，有針對性的提升項目類型開發管理能力，分析房地產企業TOD項目發展現狀，不斷探索和發展科學的房地產企業TOD項目開發模式，包括項目合作模式、股權合作模式，分析房地產企業TOD項目開發難點，如項目開發風險大、空間設計復雜等，做好全面性的管控優化。

關鍵詞：房地產企業;TOD項目;開發模式;難點探究

1引言

房地產企業具備參與TOD項目開發的諸多優勢，需要分析在項目建設中，存在的資金、設計、技術、管理施工方面的問題，不斷提升系統性開發管理能力，做好必要的建設規劃，提高開發能力，保障項目開發水平提升。

2房地產企業TOD項目類型

2.1商圈高鐵區域型TOD項目

商圈高鐵TOD項目是集區域交通樞紐、商務辦公為一體的混合開發模式，這種區域型TOD項目中，住宅區的用地比例很少，主要以商務區的用地為主。這種建設方式也可會整合匯總區域功能，提升交通運輸樞紐管控能力，在規模管理上，各種區域型TOD項目的探索和實施，具備更高項目建設能力，在區域交通規模管控中，實現合理化項目類型管理，做好企業管理分析，在區域模式的調控中，改善交通運輸方面的問題，做好開發管理。

2.2城市型TOD項目

城市型TOD項目可以依靠公共交通網絡主干線的換乘樞紐為建設中心，打造集商業辦公、商住、公共開放空間為一體的混合開發模式。城市型TOD項目可以融入商務區，同時加入了一定的住宅功能區，其功能涵蓋和服務范圍更加擴大。

2.3社區型TOD項目

社區型TOD項目主要是為居民提供便捷的交通、居住、生活消費服務，其在開發中，需要結合地區交通情況、居民生活習慣等客觀表現，提高居民居住的舒適性，住宅類的項目比例較高，商業和配套性建筑作為重要輔助。

3房地產企業TOD項目發展現狀

3.1以公共交通作為開發導向

房地產企業TOD項目在不斷發展中，充分利用交通優勢，以地鐵、機場、輕軌、公交車站點等作為重要的項目建設支撐點，改善項目建設內容，保障項目建設水平提升，區域半徑建設能力提高，在區域半徑管理上，發揮積極控制效果，做好項目建設優化管理，要能全面做好區域半徑的合理規劃，做好集商業、居住、工作、消費、教育、醫療、娛樂等多功能項目集成體，建立便捷交通機制，使得各類通勤、旅游、交通運輸便捷高效，提升城市發展活力。

3.2提升項目建設水平

房企參與TOD項目可以充分依靠房企的開發規劃管理經驗，最大化發揮城市軌道交通運輸能力，在項目建設管理上，能改善城市區域人口密集和土地資源匱乏的問題，合理開發資源，提高項目建設優勢。尤其在軌道交通不斷發展前提下，房企參與TOD項目建設，可以同步提升住宅的市場價值，引導居民以更加快捷、可靠的交通通勤方式工作、生活，提升TOD項目的整體價值。

4房地產企業TOD項目開發模式

4.1項目合作模式

項目公司合作模式可以極大緩解資金壓力，使得項目建設更加可靠，一般以項目合作方投入的資金計算雙方的股權比例，可以保障項目開發合理，有關的項目建設機制穩步開展實施，在房地產企業的項目開發管理上，具備更高的資金控制效果，企業TOD項目建設能力提升，在開發管理上，保障雙方管理能力提升，很多資金壓力得以控制。

4.2股權合作模式

股權合作模式要注重做好項目資金管理，房產企業通過收購部分地鐵公司項目部分股權，投入部分項目資金，使得TOD項目實現可靠的股權融資，能使得項目在開發建設中，獲得更多的資金支持，同時也能保障項目建設管理的可靠性，可以充分保障地鐵公司最大化發揮其專業軌道建設開發優勢，提高項目建設質量。

4.3收益權合作模式

收益權合作模式并不轉移項目股權，在資金投入管理上，做好收益權的管理，注重開展有效的土地競標管控，做好收益權和BT融資建設管控，在合作模式的開發管理上，不斷調整相關項目建設問題，改善合作開發模式，在實踐性管理上，做好股權合作模式調控，注重在合作模式調節控制中，實現收益合作管理，保障在股權管理中，穩步開展合作發展模式，各種收益權的管理能力提升，很多合作開發機制穩步開展，各種合作模式的收益管理能力提高。

5房地產企業TOD項目開發難點

5.1項目開發風險大

房地產企業參與TOD項目開發中，面臨各種開發風險問題，主要是因為企業在管理上，需要解決資金問題，因為TOD項目門檻高，在土地競拍中，往往會出現較高的溢價率，競標激烈，導致房企需要具備充足的資金，同時對于資金管理能力提出較高要求，否則容易導致各種項目開發風險。TOD項目的建設規模較大，各種不同功能的項目建設開發，需要房企具備較高規劃、建設管理能力，在項目開發中，做好資金使用管理，注重做好總價管控，提升資金管理方面的問題，保障在項目開發管理上，可以具備更高的風險識別和風險控制力。開發項目的施工建設需要4～5年的時間，開發建設期也需要投入大量的資金，投入強度大，建設規模大，開發周期長，這就需要房企具備較高的可持續投入能力。

5.2空間設計復雜

TOD項目空間設計復雜，這就導致了較高的施工難度，需要高效利用土地，對于不同功能的整合規劃能力要求高，同時也要充分利用好地下空間資源，對于設計者提出更多要求。軌道交通與建筑結構的結合要結合各種噪聲、安全等方面的問題，在空間設計中，要考慮多種建設設計功能要求，可以實現商業、辦公等多業態的運營管理?？臻g上合理布局設計不同的業態，結合客觀需求，做好設計優化，注重改善空間資源管理能力。

6結語

房地產企業TOD項目開發中，可以帶來更多的模式優勢，在資金、技術、管理等方面都能獲得項目開發優勢。但是在TOD項目開發中，也對房地產企業提出更高的設計、建設規劃施工、資金技術管理等方面的要求，帶來更大的挑戰。

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