基于土地全生命周期的“一碼管地”關聯模型

彭 濤 朱向暉 束邱愷 范學東 鄧光林

(1.浙江省測繪科學技術研究院 浙江杭州 310030；2.龍泉市自然資源和規劃局 浙江麗水 323700；3.臺州市自然資源和規劃局 浙江臺州 318000； 4.義烏市自然資源和規劃局 浙江金華 322000)

在國土空間規劃編制進入關鍵時期的背景下，采用全生命周期理念對自然資源進行統籌管控，利于資源的高效利用，對土地資源管理具有重要的意義[1]。土地全生命周期，從土地總體利用規劃開始，歷經土地儲備、土地供應、土地利用和土地管理等階段，而每個階段都由不同的業務組成[2]。要解決土地全生命周期關聯問題的關鍵是要將土地業務各環節成果數據進行關聯，因此如何將土地“批、供、用、補、查、測、登”土地全生命周期成果進行串聯是首要解決的問題。以地塊之間的空間拓撲關系為基礎，利用知識圖譜技術構建其關聯關系，以“碼”的方式貫穿土地全生命周期，構建土地知識圖譜成為當前的研究熱點。浙江省利用不動產單元代碼(地籍碼)的唯一性和確定性，將不動產單元代碼貫通土地“批、供、用、補、查、測、登”等全流程[3]，雖然解決了以拓撲空間關系關聯各環節土地業務，但未解決在土地業務過程中各個階段如何賦碼及土地業務關聯而空間位置不重疊等問題。

本文從空間關系和業務屬性兩個角度進行土地全生命周期關聯分析，構建土地知識圖譜。首先，重點分析土地管理各個階段的業務管理模型，梳理各個業務階段之間的關聯關系，形成各個業務階段的數據成果；其次，在通過邏輯關系梳理數據之間關系的基礎上，設計土地各個階段的賦碼方法；最后，以碼為鏈條建立各數據之間的關聯模型，實現土地從調查、規劃、用地審批、供應、工程建設和不動產登記全業務鏈的全生命周期關聯。

1 土地業務關系及賦碼

1.1 土地業務關系

為便于土地全生命周期各階段工作的銜接，本文以不動產單元要素為基礎，針對土地全生命周期管理現狀，對土地全生命周期的業務流程進行分析梳理，將土地全生命周期總體業務流程劃分為六大階段：國土調查階段、規劃編制階段、用地報批階段、土地供應階段、工程建設階段和不動產登記階段，其中，國土調查階段、規劃編制階段、用地報批階段和不動產登記階段的業務關系如圖1所示。采用不動產單元碼作為串聯土地全生命周期的碼，在規劃編制階段就開始對地塊進行編碼(不動產單元碼)，用不動產單元碼貫穿土地全生命周期，確保業務工作規范、高效，支撐土地全生命周期“一碼”管理。

圖1 不動產全生命周期總體業務關系

1.2 不動產單元編碼

為了確保土地全生命周期管理業務的完整性，從規劃編制階段到不動產登記階段對地塊進行賦碼，其中，“一碼”的選取需遵循唯一性和確定性原則。不動產是以不動產單元為基本單位進行登記和管理，與規劃編制階段的控制性詳細規劃地塊、用地報批階段的選址地塊、土地供應階段的供地地塊等業務地塊相比，從業務地塊到不動產單元是一個地塊范圍“由大到小”、地塊空間“由粗略到精確”的過程。在這個過程中，一個控制性詳細規劃地塊、選址地塊或供地地塊對應一個或多個不動產單元，若以控制性詳細規劃地塊編碼、選址地塊編碼或供地地塊編碼等業務地塊編碼作為統一編碼進行管理，那么業務地塊編碼就無法與確權登記的不動產單元建立一一對應的關系，會出現一個碼對應多個不動產單元的情況，需要在不動產登記階段重新編碼，則不滿足“一碼”的選取需遵循唯一性和確定性原則。不動產單元是不動產管理的最小單位，并具有唯一且確定的編碼，即不動產單元代碼，因此，選擇不動產單元代碼作為“一碼”，則可以貫穿不動產全生命周期。

“一碼”的編碼流程如圖2所示。

圖2 編碼流程

各階段編碼方法如下：

1)在調查階段，地塊編碼尚無法確定，僅考慮將這一階段工作成果作為底圖數據，通過空間關系與各業務階段進行關聯。

2)在規劃編制階段，將控制性詳細規劃納入“一碼管地”范疇。當控制性詳細規劃地塊發生空間范圍變化時，原地塊的不動產全生命周期結束，新地塊不動產全生命周期開始，對空間范圍調整后的新地塊按照編碼規則重新編制不動產單元碼。

3)在用地報批階段，對選址地塊按照編碼規則預編不動產單元碼，同時建立選址地塊的不動產單元碼與對應的控制性詳細規劃地塊不動產單元碼的關聯關系。將選址地塊的不動產單元碼作為唯一標識碼賦予農用地轉用地塊、土地征收地塊、補充耕地地塊和儲備地塊，無需為這些業務地塊重新編碼。

4)在土地供應階段，因為地塊來源不同，所以需要對出讓和劃撥兩種供應方式分別編制不動產單元代碼，也就是出讓用地紅線地塊與對應的控制性詳細規劃地塊建立關聯關系，劃撥用地紅線與對應的選址地塊建立關聯關系。

5)在不動產登記階段，不動產單元與用地紅線范圍未變的直接繼承應用，發生變化的，重新編碼并建立與空間范圍調整前對應的用地紅線地塊不動產單元代碼的關聯關系。

2 土地全生命周期關聯模型建立

圍繞不動產全生命周期形成的數據成果包括基礎類數據、規劃類數據、土地管理類數據和登記類數據。其中，基礎類數據包括土地利用現狀成果(二調和三調成果)，規劃類數據包括土地利用總體規劃、城市總體規劃和控制性詳細規劃數據，土地管理類數據包括建設用地預審、規劃選址、農用地轉用、土地征收、土地整治、農村土地綜合整治、土地儲備和土地供應數據，登記類數據包括不動產登記信息。

不動產全生命周期形成的數據成果的空間關聯模式主要是利用宗地圖形的空間拓撲重疊關系，建立圖形與圖形之間的關聯關系。知識圖譜技術的關鍵是構建知識庫。知識庫是知識圖譜的重要支撐，知識圖譜與數據資源建立關聯，明確語義規則，構建關系網絡，通過深層次的語義挖掘，以可視化界面為載體向用戶提供智能快捷的檢索瀏覽服務[5]。本文主要采用知識圖譜技術，以土地要素的地塊為空間對象，建立每個地塊與地塊之間的關聯模型，如圖3所示。

圖3 基于空間關系建立土地知識圖譜關系模型

依托空間關系建立土地知識圖譜概念關系模型構建方式主要分為自頂向下與自底向上兩種。自頂向下模式是預先定義好知識圖譜的概念關系圖譜，然后再將實體關系圖譜加入到知識庫中，因此，需要有基礎知識庫并將其作為概念關系圖譜構建的基礎。

目前，這種構建方式還沒有成熟和統一的方法。自底向上模式是從一些開放鏈接數據中提取出實體，選擇置信度較高的實體加入到知識庫，再構建概念關系圖譜。當前，通用知識圖譜大多采用自底向上模式構建，包括信息采集、信息抽取、知識融合和知識加工處理，形成知識圖譜庫。

首先，從國土空間基礎信息平臺土地管理數據中，按照實體、關系和屬性進行信息抽取，經數據融合和知識表達后形成知識融合處理成果，實現地塊在各階段的成果中實體和屬性對應；其次，按照不動產全生命周期總體業務關系圖進行知識加工處理，形成按照時間和業務兩個角度的不動產全生命周期知識鏈。

土地全生命周期關聯模型示例如圖4所示。

圖4 土地全生命周期關聯模型示例

3 土地全生命周期成果展示應用

圍繞土地全生命周期，梳理從土地調查到確權登記過程中所涉及的各個土地階段和建設用地業務階段的相關圖形成果，以及業務成果數據流和業務流。土地全生命周期成果流如圖5所示，將土地涉及的調查、總體規劃、詳細規劃、用地預審與選址、用地報批、農用地轉用、土地征收、土地儲備、用地規劃、土地供應、用地規劃許可、鄉村建設規劃許可、建設工程方案審查、建設工程許可、施工許可、竣工驗收和確權登記等各個主線及支線業務項串聯起來，圍繞業務主線和支線實現主線縱向到底、支線橫向到邊的關聯，以業務主線為縱向，建立“一碼”關聯，以業務支線為橫向，建立主線支線關聯。

圖5 土地全生命周期成果流數據模型

建立土地管理全領域、全業務、全流程和全生命周期的“ 一碼管地”管理，通過不動產單元碼，可以鏈接到地塊全生命周期各個業務階段的空間信息、屬性和資料成果。開發建設“一碼管地”數據倉庫、“一碼管地”空間服務平臺、“一碼管地”核心應用，實現土地“一碼”全生命周期管理和應用。

土地全生命周期“一碼管地”平臺如圖6所示，在實景三維地圖上選取小區樓盤，就可以“一碼”串聯出地、樓、戶和人的信息，同時展示自2009年土地利用調查以來的土地現狀變更過程、土地規劃的過程、土地報批的過程以及土地開發建設的全過程。按照地塊全生命周期各階段的流程審批事項與材料清單，搭建統一的“一碼管地”服務管理數據倉庫，實現了信息智能推動和關聯推送，并在業務流轉過程中實現數據倉的數據沉淀和共享交換，實現業務流和數據流的雙驅動。

圖6 土地全生命周期成果展示

4 結 語

本文圍繞建設用地全生命周期業務，分析了以不動產單元碼作為自然資源碼的賦碼流程，以知識圖譜技術構建了土地全生命周期“一碼管地”關聯模型，并基于該模型建立“一碼管地”的相關系統平臺，實現了按照時間和業務兩個角度查看地塊的全生命周期和地塊的演變過程。土地全生命周期“一碼管地”平臺實現了以“一塊地”為基礎，關聯土地調查、空間規劃、用地審批、規劃許可、竣工驗收和不動產登記等業務環節，以土地為核心、以不動產單元標識碼為“身份證”進行地塊審批流程串聯。通過在一些土地調查、規劃、用地審批、土地供應和確權登記項目中的應用，表明按照空間關系和業務屬性兩個維度構建的知識圖譜大大提高了土地關聯的正確率。

本研究的重點是圍繞建設用地全生命周期，對如何圍繞自然資源“山、水、林、田、湖、草、沙”全要素進行賦碼和關聯需進一步研究，對自然資源“一碼”的應用場景還需進一步探索和分析。