M市城鎮老舊小區綠色改造辦法研究

劉曉玲 李琳

（1.綿陽城市學院，四川綿陽 621000；2.四川納誠建設工程有限公司，四川綿陽 621000）

隨著我國經濟快速發展，城市建設已進入轉型發展與能級提升的新階段。從城市化到城市更新，傳統的“拆除重建”模式已經不能全面解決老舊小區與居民需求之間的矛盾。老舊小區因建成年代較早，養護管理不夠，相關配套設施簡陋且基礎服務設施功能喪失，給居住者帶來許多困擾。據統計，全國新開工改造城鎮老舊小區從2020年的4.03萬增長至2021年的5.47萬個。老舊小區改造項目存在造價數額大、改造范圍廣、內容繁雜、參與方多等特點，使得老舊小區改造存在一定難度，各個地方老舊小區改造還存在地區差異，因此，結合當地實際情況，根據當地老舊小區的特點，研究出一種改造辦法便具有迫切性與重要意義。綠色建筑一直是建筑工程領域提倡的建造方向，在老舊小區改造方面也不例外，本文結合老舊小區、綠色建造相關研究以及實地考察得出的數據，總結了適合M市的老舊小區綠色改造辦法。

1 M市城鎮老舊小區現存情況

M市人民政府在《全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》中提出了M市老舊小區改造的目標，即力爭在“十四五”期末完成對全市2000年底前建成的老舊小區的改造。同時，建立起一套與之相關的制度、流程與工作機制。方案中將老舊小區改造任務劃分成三個階段，第一階段為2021、2022年，計劃完成25%的改造任務；第二階段為2023、2024年，完成改造任務的35%；最后一個階段為2025年，完成任務的15%。改造過程中，各改造主體應從當地實際出發，聚焦居民改造意愿強烈、硬件條件差、失養失修失管、綜合評價得分較低的住宅小區，統籌考慮改造任務，注重整合改造相鄰分散的小區。對于歷史文化街區、歷史建筑這類老舊小區，應注重保護，嚴格執行相關保護修繕制度，嚴禁大拆大建。

M市城鎮老舊小區主要改造內容包括：基礎類（小區內部公共設施及建筑物公共部位的維修、燃氣、道路、垃圾處理等）、完善類（拆除違建、整治綠化等）、提升類（提升綜合服務、衛生服務能力）三類。

同時，為提升小區衛生服務能力，M市當地相關《方案》要求：小區衛生服務中心的建設應做到同步規劃、同步建設、同步投入使用。位置選址上，優先考慮醫療、托養、養老等民生服務設施集成建設，同址或鄰近設置。按照“優形態、興業態、強文態、塑生態、轉心態”的原則，全方位建設小區。整治安全隱患、修繕增設消防設施；改造小區內道路，小區屋面防水、樓梯欄桿、外墻面裝飾、電網、小區綠化、雨污分流，增設小區公共設施（如：安裝監控視頻系統、健身器材、路燈）等。

2 M市城鎮老舊小區可采取的綠色改造辦法

老舊小區綠色改造目標是提升老舊小區綜合價值，綠色改造應秉持以人為本、節能環保、資源節約與可持續發展的價值目標與理念指導。根據M市氣候、地理、文化等特征與老舊小區多為單位自建住宅小區，因地制宜選擇適合的綠色改造辦法，筆者綜合其他學者在老舊小區綠色改造辦法研究成果，總結了如下改造思路：

2.1 改造流程綠色化

M市老舊小區改造基本流程為：首先，確定改造主體，遵循“自治當先、改造隨后”的原則，以當地居民意見與意愿為基礎，確定改造內容與資金來源，制定具體實施方案；其次，進行招標采購，確定施工單位，編制施工組織設計，按計劃組織施工，有序完成各項需改造的內容，并盡可能將施工對居民生活及周圍環境的影響降到最低；最后按相關質量驗收標準進行竣工驗收，投入使用后進行長效管理。改造流程綠色化主要包括：審批流程綠色化、策劃設計綠色化、施工組織綠色化。

（1）審批流程綠色化。首先需要政府相關部門的大力支持，簡化老舊小區改造申報、審批流程，讓居民的改造意愿得以盡快實現；其次，老舊小區改造申請過程中需遵循業主、居住者等人的意愿，參與方多容易出現眾口難調的局面，在與相關方溝通時要做到全面、和諧、高效，實現“綠色有效溝通”。

（2）策劃設計綠色化。確定改造內容后，需對目標改造內容進行分解、設計。在策劃設計過程中一定要做到全面、細致、切實可行，減少后期出現設計變更等問題。同時，老舊小區改造設計圖紙中的改造內容及改造目標要盡量做到綠色可持續。

（3）施工組織綠色化。在開工之前，施工單位需對具體施工方法、進度、造價等進行計劃安排，以確保工期、質量、進度、安全等目標順利實現。施工組織設計過程中需考慮對環境污染小、對居住者干擾小、工期安排合理與資金分配使用合理、相鄰小區聯合改造等“綠色管理辦法”，做好事前控制。

2.2 海綿城市建設

海綿城市是指城市像海綿一樣，在自然環境變化時具有良好的吸納性、包容性，降雨時能對雨水進行收集、存儲，涵養地下水源；干旱缺水時“釋放”存儲的水源并加以利用，通過這種技術手段，使水在城市生態中“自然”遷移[2]。M市屬北亞熱帶季風性濕潤氣候，平均氣溫為14.7℃～17.3℃，降水豐沛，年均降水量可達825.8mm～1417mm且年際變化較大。整個區域水系發達，江河縱橫交錯，其氣候與地理特征適配于海綿城市的概念。

在老舊小區改造項目中合理應用海綿城市建設理念，首先應請專業設計人員根據城市的具體規劃與城市測量數據進行海綿體的設計與規劃，制定好合適的海綿體設計圖紙。并根據勘測的數據進行分析，對小區具體情況進行逐個評估，設計出海綿體建設方案[3]。在進一步的施工圖設計、深化設計中繼續深化，確保海綿城市理念的落成。由于植物在吸納、滯留、存儲及凈化處理雨水等方面發揮著重要作用，因此在海綿城市建設中，關鍵在于植物的科學、合理配置。結合M市氣候及降水情況，植物選型上做到因地制宜，進行科學的植物配置，形成各類特色綠地，如生態區、公園、小游園等，改善自然環境，形成良好景觀效果的同時也能將雨水進行“收納-處理-利用”，減少雨水災害，達到良好的循環利用效果。

2.3 公共設施綠色改造

公共設施綠色化改造主要包括改造過程綠化、環境宜居化、設施智能化等內容。在停車設施方面，對地上地下空間進行整合，統籌考慮，合理配建停車及充電設施，適應新能源汽車的發展趨勢。對于車位供給嚴重不足的小區，可采用立體塔庫、地下井筒式停車庫等新技術，緩解供需矛盾，提高停車設施供給能力，實現人員、車輛的有序管理；推動無障礙設施建設和適老化居住改造，進一步規范管線設置，實施架空線規整（入地）。開工前與居住者友好溝通，了解居住者的生活習慣，對噪音大的施工內容進行擇時安排，施工全過程中應加強降塵、降噪管理，提升小區宜居水平等。

隨著人們對綠色理念的重視度越來越高，小區公共設施既要注重休閑娛樂，又要注重其藝術美感。筆者認為M市老舊小區公共設施的綠色改造應遵循以下三個原則：第一，講究自然，不刻意雕琢。小區公共設施建設要結合各地實際情況，因地制宜，合理利用空間，合理搭配設計，形成與自然的完美結合；第二，節約能源，小區公共設施建設中的綠色理念體現在多個方面，如路燈的設計，合理地利用了太陽能，充分利用太陽光的照射，將光能轉換成電能，既節省了線路所占用的空間，又能起到很好的照明作用；第三，實用，所謂實用性就是在現實生活中，人們對于公共設施利用率高。結合老舊小區居住者年齡、興趣愛好等情況，更多滿足居住者的要求，而不是改造得光鮮亮麗，卻少有人使用。同時，材質的選擇要講究環保且經濟實惠，增強其實用性，減少觀賞性。

在物業管理方面，老舊小區應利用信息化技術，優化物業管理公司服務流程，實現內部和外部信息的共享，提高服務水平，增強市場競爭力，提升老舊小區物業服務質量。以往的物業信息化管理目標是達成人與物業和諧共處、設施體系滿足人的需要即可。但是，當前人們開始逐漸重視社會文化屬性和空間環境綠化程度。因此，物業管理公司需要轉變信息化管理目標結構體系，將以人為本作為物業管理公司發展的第一要義，構建物業、人與環境的協調發展體系[4]。

2.4 綠色小區建設

綠色小區建設主要包括：宜居小區環境、較高信息化智能化水平、濃郁綠色文化等，部分新建小區已經步入“綠色”時代，老舊小區也多以“綠色”改造為主?！熬G色”已經逐漸成為人們生活的主旋律，也是小區建設的發展方向。老舊小區綠色改造應以人居環境“整潔、舒適、安全、美麗”為目標，建立“共同締造”的長效機制。為促進綠色小區的發展，2020年，住房和城鄉建設部會同其他部門，共同開展了綠色小區推廣行動。此次創建推廣行動，不僅明確了綠色小區的創建“要做什么”，同時還明確了“如何做”。鼓勵各地因地制宜，建立健全小區人居環境建設和整治機制，推進小區設施“綠色化”“信息化”“智能化”改造，創建宜居環境，打造小區綠色文化，推動建設安全宜居、設施完善、管理有序的居住小區。在老舊小區改造過程中，應結合改造要求，同步開展綠色小區創建，使得老舊小區“硬件”“軟件”都得以改造、提升。

綠色小區建設除了對設施硬件等有“綠色”要求，更多的是對“軟件”也有綠色要求。老舊小區的改造不應只停留在設施改造上，還應注重居住者的心理活動需求，及時關注居住者生活動態，可以像很多新小區一樣，舉辦“愛家”“親子”“小區家庭日”等活動，豐富居住者業余生活的同時，增進鄰里感情，提升居住幸福感，讓大家感覺到來自“小區大家庭”的溫暖。同時，老舊小區也居住有大量年紀較大的居民，他們生活存在一些不便之處，小區管理者應組織關懷慰問，對老年人提供力所能及的幫助等。老舊小區改造應嚴格把握綠色小區改造中“軟、硬件”升級，做到真正的綠色改造。

2.5 綠色可持續

老舊小區的改造應講究綠色可持續。我們不能以完成老舊小區改造數額目標為最終目標，在老舊小區改造全過程中都應以“綠色可持續”為中心思想。不能貪圖一時的低造價、低工期而選用低質量、不可持續的材料。如：應當采用節能燈的區域，因方便購買等原因選用了普通照明燈，使得后期使用費用、維護費用都增加，且使用年限短。再例如：為節省造價，在應當用涂膜防水工藝進行防水施工的部位采用了卷材防水施工，使得改造后的防水使用壽命短，使用過程中容易破壞等。從長遠來改，反而提高了工程造價及管理難度。

3 實例分析

M市高新區改造項目，項目業主為M市高新區PM街道辦事處。建設地點為M市高新區，擬改造主要內容包括3個小區內屋頂漏水處理、粉刷樓道（含扶手）、單元門、落水管更換、改造公廁（原建筑物內）等。該項目是對既有小區進行改造，不涉及新增用地，可無須辦理土地規劃相關手續，由當地街道辦事處出具“關于轄區老舊小區改造項目土地規劃的情況說明”，并由當地街道辦事處填報《固定資產投資項目能耗統計表》，該項目改造小區布局示意圖如圖1所示。

該項目可采用的綠色改造辦法主要有：

（1）聯合改造三個小區。在改造流程上追求“綠色化”，聯合改造，降低改造準備及審批時間，在申報材料填寫及前期與居民溝通改造意愿方面可以相互討論、借鑒；在施工方面，可以降低改造相關材料損耗，縮短改造流程，降低改造相關措施費用等。

圖1 M市某小區改造布局示意圖

（2）小范圍海綿城市建設，該項目原有綠化率較高，部分樹木已長得相當繁茂，改造過程中可充分利用原有綠化，在原有綠化基礎上進行“海綿”設計，重新規劃排水溝路徑，使部分綠化能做到將雨水進行“收納-處理-利用”的效果。

（3）公共設施綠色改造及綠色小區建設。該項目涉及的小區多以老年人以及起步階段的年輕人為主。在公共設施改造方面應盡可能滿足居住者的需求，如建設便捷坡道，增加墻壁扶手，增加老年人休息區等。在綠色小區方面，可由物業帶頭組織開展“關愛老人”相關活動，對老年人的生活各方面予以關懷。

（4）改造過程綠色可持續，在改造過程中，滿足相關成本、工期、安全等目標的情況下，適當使用新材料、綠色材料，減少施工污染，減少后期維護費用等。

4 結語

老舊小區的改造應講究環保、宜居且綠色可持續。綜上，M市城鎮老舊小區改造應結合當地地理位置、氣候條件及老舊小區現存情況、需改造的內容等進行綜合分析，以綠色可持續為改造中心思想，采用適合M市的海綿城市建設（種植適宜植被“收納”雨水）、公共設施綠色改造（綠色材料、綠色施工、實用耐用公共設施）、綠色小區建設（和諧的小區鄰里關系，綠色生活文化）等綠色改造辦法。