錦州市老舊小區現狀及改造策略研究

文／馬守恒 遼寧工業大學土木建筑工程學院 副教授天津大學建筑學院 博士研究生

許東 遼寧工業大學土木建筑工程學院 副教授 碩士（通訊作者）

王雪英 遼寧工業大學土木建筑工程學院 副教授 國家一級注冊建筑師

引言

2019 年，中央經濟工作會議指出：要加強城市更新和存量住房改造提升，做好老舊城區住宅改造。2020 年，國務院辦公廳印發《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》。在此大背景下，2020年錦州市政府為貫徹落實黨中央、國務院和省委、省政府的決策部署，進一步提高城鎮老舊小區居民的居住條件和生活品質，推進老舊小區改造步伐，制定出臺了《錦州市加強城鎮老舊小區改造實施方案》。方案中明確了需進行改造的對象為建成年代較早、失養失修失管、市政配套設施不完善、社會服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區，重點改造2000 年底前建成的老舊小區。

錦州城鎮老舊小區由于建設年代較早，當時較低的建設標準已不能適應現在人們的生活。如老舊小區建造時外圍護結構未做保溫材料，普遍存在冬季室溫較低、能源浪費嚴重的情況；老舊小區年久失修，維護保養不到位，存在著諸如公共管線發生漏水或堵塞、公共樓梯間窗戶玻璃破損缺失等問題。在20 世紀中后期建立的城市小區顯然已經無法繼續滿足現代城市居民的生存和發展需要，改造和整治城市老舊小區已經勢在必行[1]。

1 錦州市老舊小區現狀存在問題

1.1 房屋主體

1.1.1 立面

老舊小區建造時間早，建筑外墻粉刷飾面褪色或脫落，部分住戶為改善冬季室溫，自行增設外墻保溫層，使得該戶外墻較原立面凸出，且外飾面為水泥面層，與原外墻材質色彩均不一致，類似外墻上的補丁，失去美觀效果。住戶為增加自用面積，大多自行封閉陽臺，致使陽臺及外窗防盜欄桿等形式不統一。小區在使用過程中后期增設的電話、網絡、有線電視等管線直接暴露在外墻外，以上因素使得住宅樓立面雜亂，影響城市形象（圖1）。

1.1.2 樓道

老舊小區公共樓梯間呈破舊、黑暗、雜亂狀況。主要體現在：第一，單元木門、木窗大多破損甚至門窗扇缺失，樓梯間與室外空間連通，冬季冷風直接侵襲，對節能極為不利；第二，部分樓梯踏步、扶手欄桿有損壞情況，存在安全隱患；第三，樓道內缺少統一照明系統，有居民安裝燈具供自家使用，但未采用節能聲控燈，其他住戶使用不便；第四，樓梯間建造時未設管道井，后期供暖、燃氣改造的管線均直接鋪設在樓梯間內，占用空間且影響美觀（圖2）；第五，住戶在樓道內堆積各種雜物，日常使用不便，一旦發生緊急情況，影響安全疏散。

1.1.3 節能

在當前住宅設計中，節能設計是重要的環節。老舊小區住宅建造年代久遠，建設標準低，大多沒有進行節能設計，其居住舒適度差，建筑能源消耗高。對這些老舊小區進行節能改造，對于降低建筑能耗，提高人民的生活水平具有重要意義[2]，迫切需要節能改造的部位主要包括外墻、屋面、外窗。

（1）外墻

錦州老舊小區住宅外墻一般采用370mm 厚實心粘土磚墻砌筑，未設外墻保溫層，外飾面為清水墻或刷涂料。這兩種外墻構造的熱工性能差，傳熱系數較高，約為1.53 ～1.58W/（m2·K），與錦州地區（寒冷A 區）現行居住建筑節能標準《遼寧省居住節能設計標準》DB21/T2885-2017的外墻傳熱系數標準限值0.40 相比，不能達標。

（2）屋面

錦州老舊小區住宅屋面大多為平屋頂，屋面防水層采用二粘三油或三粘四油的柔性卷材防水；最早期的少部分住宅未設保溫層，后期大部分住宅保溫層采用水泥珍珠巖。經過多年使用，防水層時有破損情況，保溫層吸水受潮后，保溫效果大大降低，因此老舊小區頂層住戶和非頂層住戶相比，居住環境更加惡劣，深受雨季漏雨、冬冷夏熱的困擾。老舊小區屋面構造的熱工性能差，傳熱系數較高，約為1.0 ～3.0W/（m2·K），與節能規范的標準限值0.30相比，超標更為嚴重。

（3）外門窗

建筑外窗是建筑外圍護結構能耗的薄弱環節，窗戶總耗熱量約占建筑物全部耗熱量的50%。錦州市老舊小區住宅外窗經歷了雙層木窗、單層鋼窗、單層鋁合金窗、單框雙玻塑鋼窗的發展。目前住宅現狀由于木窗使用壽命短，住戶大多自行更換為單層鋁合金窗、單框雙玻塑鋼窗。但住戶自行更換的外窗多為小作坊、小廠家加工組裝，整體質量難以把控，具體熱工性能差，影響住宅樓的整體節能保溫效果。

1.2 配套設施

1.2.1 室外管線

目前老舊小區各類管線裸露在建筑外立面，雜亂無章，影響外立面美觀，也有安全隱患（圖3）。室外雨水系統、污水系統設計不完善或存在淤堵管段，部分小區雨季道路排水不暢，積水嚴重影響正常出行，住宅的一二層時有污水倒灌發生，給住戶生活帶來極大困擾。

1.2.2 周邊環境

老舊小區內樓間道路鋪設不夠平整，硬質地磚破損較多，影響住戶出行。小區內缺乏物業等有效管理，低層住戶違規私自圈占房前屋后公共用地，使公共用地進一步缺失。小區內樓間公共用地缺少綠化種植、健身器材、涼亭桌椅等設施，居民沒有休閑、鍛煉、休憩交流場所，缺少歸屬感和幸福感。另外，隨著家用汽車的普及，停車位不足已經成為各老舊小區所面臨的挑戰，給居民的日常出行和生活帶來困擾。

2 錦州市老舊小區改造策略

2.1 房屋主體改造

2.1.1 立面改造

老舊小區外立面改造首先拆除首層住戶私自擴建部分，清除有安全隱患、影響市容市貌的樓外吊掛物，修補風化嚴重、破損滲漏的外墻主體，再進行飾面粉刷。粉刷前考慮美觀，注重粉刷色彩的選擇，與周邊建筑和諧。其次，維修更換破損雨水管、雨棚、散水等建筑構配件，使其滿足住戶使用需求。對住戶自行加裝的空調外掛機、防盜網等進行整理、加固，使之盡量整齊劃一。最后，對原有外立面墻上敷設的供電、通信、有線電視等各種架空電力管線，進行統一規整，拆除無用線纜，統一走管，采用電纜橋架等形式支撐固定管線，使管線布局整潔、有序、安全（圖4）。

2.1.2 樓道改造

老舊小區針對樓道外門窗損壞或缺失情況，統一安裝樓宇對講保溫門，配齊玻璃或整體更換樓梯間內窗，從而對樓道進行封閉，減少冬季室內外熱量散失，保證住戶室內溫度。在居民配合下，清除樓道雜物。對樓道中踏步面層、扶手欄桿損壞之處進行修繕。對樓道內雜亂的供暖、燃氣等管線，進行綜合改造，有條件地設置相關管道井，將管線敷設在管井內，以保持樓梯間內部干凈整潔。設置樓道照明系統，統一安裝節能型聲控燈。對破舊、黑暗、雜亂的樓道進行清理和粉刷，達到安全、明亮、整潔的標準。

2.1.3 節能改造

（1）外墻節能改造

錦州市老舊小區住宅樓外墻節能改造普遍采用外保溫，此做法不減少住戶室內使用面積，室外保溫施工便利，對居民生活影響較低。依據遼寧省地方標準《居住建筑節能設計標準》DB21/T2885-2017，錦州市為寒冷A 地區，居住建筑層數4 ～8 層、外墻傳熱系數限值K ≤0.40W/（m2·K）。綜合考慮錦州市氣候和經濟條件，采用100mm 厚EPS 保溫板，其密度為18 ～22kg/m3、導熱系數0.039W/（m3·K）、抗拉強度≥0.1MPa、吸水率≤2.0%，EPS 板保溫效果較好，但耐火能力差，燃燒性能為B 級，需采取在每層樓板處設置300mm 高A 級巖棉等水平防火隔離帶的措施（圖5）。

（2）屋面節能改造

屋面節能改造應結合屋面防水改造進行，依據老舊小區住宅屋面原有情況，屋面改造基本采用以下兩種方法。第一種，原屋面防水層沒有滲漏，能正常使用，在原防水層上直接鋪設保溫層，再設防水層及保護層。第二種，原有屋面已不能正常使用，需要鏟除原保護層、防水層，在原坡層基礎上，鋪設保溫層、找平層、防水層、保護層。綜合考慮錦州市氣候和經濟條件，采用120mm厚XPS 保溫板，其密度為22 ～35kg/m3、導熱系數0.030W/（m3·K）、抗拉強度≥0.1MPa、吸水率≤1.5%，XPS 板強度、吸水率、保溫性等方面均好于EPS 板，但同樣燃燒性能為B級，耐火能力差，須在屋面與女兒墻或檐口處設500mm 寬A 級巖棉等水平防火隔離帶。

（3）外門窗節能改造

錦州市老舊小區外窗大多采用單層鋼窗、單層鋁合金窗，少數為單框中空玻塑鋼窗，其傳熱系數高，保溫性能差，成為外圍護結構節能中最為薄弱的環節。老舊小區住宅外窗的節能改造主要采用3 種方法，首先更換原有外窗為節能窗，如框材采用斷橋鋁、多腔塑鋼等節能框材，玻璃采用中空多層玻璃、Low-E 節能玻璃，也可在玻璃間填充惰性氣體等；其次更換原老化玻璃密封條，提高窗戶的氣密性，減少室內外冷熱空氣滲透；最后在原外窗玻璃上貼保溫膜，但此做法造價偏高。

2.2 基礎設施改造

2.2.1 道路改造

錦州市老舊小區道路改造時，應在盡量保留原有路網系統和豎向標高系統基礎上，優化道路交通流線，完善小區車輛、行人道路系統。道路改造前，要兼顧室外管線改造，避免路面二次開挖。小區道路充分考慮消防救援和醫療救援的要求。改造過程中，對基層完好的道路修復其局部開裂、塌陷等問題，對損壞情況嚴重的道路進行重新修建。道路路面材料選擇上，小區級車行道路，優先采用瀝青混凝土面層的柔性道路，該路面平整、行車舒適、養護維修簡便；宅間路可采用混凝土剛性路面；人行道部分宜采用鋪裝，透水磚具有高透水性、保水性，有利于開發雨水資源，建設海綿城市。

2.2.2 室外管線改造

老舊小區室外管線主要有供水、排水、雨水、供電、燃氣、供暖、光纖等。這些管線改造宜采用埋地方式鋪設，對不能進行地下鋪設的線纜，宜組織相關權屬部門進行各自歸類整理，拆除無用線纜，歸類整理好線纜，有組織地進行統籌安排，合理鋪設，為達到整齊劃一、隱性鋪設效果，可結合立面線腳或設置橋架鋪設，以滿足適用且美觀要求。

供水管網改造中，對不能滿足正常使用要求的、老化破損嚴重的管線進行更換，解決老舊小區部分用戶供水管網水壓不足、水質不符合衛生要求等問題。排水管網改造中，更換破損排水井蓋，對排水管道及化糞池進行全面清理疏通、改造修繕，實施雨污分流。供電管網改造中，對老化管線及設施進行更新改造，做到每戶設獨立電表，保證供電穩定。燃氣管網改造中，對未實現城鎮燃氣統一供氣的老舊小區，進行管網接入改造；同時對老燃氣用戶，逐戶排查供氣管線及設施安全，及時更新老化管線，確保供氣安全。供暖管網改造中，對供暖鍋爐房、供暖管線等進行排查，重點對居民強烈反映采暖效果不佳小區的供暖管線進行檢查，如因管線老化致使冬季室內溫度不達標，則要進行管網升級改造。

2.3 公共設施改造

2.3.1 增加園林綠化及健身器材等設施

普遍存在缺乏公共綠地及活動空間的現象，老舊小區采取環境設計等綜合措施，可以起到防風、吸塵、降噪、凈化空氣和美化環境的作用[3]，對提高居民生活幸福感有著重要作用。改造中首先拆除違規私建的建筑，最大限度地增加公共活動面積，為住宅樓間綠化預留場地。其次保留小區內原有的高大喬木，增加栽種的樹木。合理選擇適于本地氣候土壤，易于成活，養護成本低的常綠、花灌木等樹種，同時對植物的各類造型、各季節的色彩進行充分考慮，以取得理想景觀效果。最后，在增加綠化面積的同時，還可以通過在小區內的空地當中適當增設一些固定桌椅、花架、廊架、景亭等景觀小品，并專門開辟出了一些休閑場所，設置基本的居民建身器材和部分兒童娛樂設施，進而可以為改善小區居民的生活環境和生活品質提供有效幫助[1]。

2.3.2 增加停車位

錦州市老舊小區改造對停車難的問題進行處理，主要從兩個方面著手：一方面，最大化挖掘小區內部資源，結合道路、綠化改造，重新對小區內部空地進行規劃，整合資源，合理施劃停車位，實行統一管理，避免亂停亂放，浪費停車面積；另一方面，在小區外道路的慢車道上標劃“潮汐車位”，增加臨時停車位，這些車位僅在晚上20 時至次日7 時之間允許停放，以滿足居民下班后停放。盡管采取以上措施增加了一定停車位，極大地緩解了老舊小區停車難的矛盾，但車位數量還是不能充分滿足居民使用需求，在以后的改造工作中，可以考慮建設立體停車場。

2.4 加設電梯

錦州市老舊小區大多為無電梯的多層住宅，居住在較高樓層的老年人在日常生活中上下樓梯備受困擾。如單元居民同意并出資，可為具備條件的住宅加裝電梯，同步建立完善后續維護機制（圖6）。

錦州市凌河區龍南小區3 號樓是老舊小區中第一個加裝外掛電梯的居民樓。此樓一共9層，經業主協商分攤費用，各戶按樓層不等自發出資，總體費用30 多萬元，電梯使用年限為15 ～20 年。老舊小區居民樓進行外掛電梯改造后，完善了既有住宅使用功能，提高了居住品質，方便居民生活。

結語

在城市的快速發展建設中，越來越多的新材料、新技術、新工藝被應用到新建住宅小區中。對比之下，老舊小區存在的居住環境差、生活不夠便利、能源消耗大等問題也越來越凸顯，在一定程度上制約了城市的發展。以往因老舊小區改造中存在配套設施不完善、安全隱患多、資金籌措困難等問題，常采用推倒重建的方法，造成人力、物力、財力的大量浪費。近年來，國家各級政府大力推進城市老舊小區改造工作，改善老舊小區居民生活環境，推動舊城城市更新。相對于舊的改造手法，避免了大拆大建對城市風貌的粗暴干預，避免了可能由于拆遷安置所引發的矛盾，在舊環境與新理念的碰撞之中，老舊片區終將對這座城市展以新顏[4]。