【示例】 小李在某房地產開發商處購置了一套位于一樓的商品房。某日,小李接到物業公司信件,通知小李交納物業費。小李發現,物業費的構成包括了電梯使用費,但小李住在一樓,從未使用過電梯。小李請物業公司免除其電梯使用費被拒,為此小李拒交物業費。此后,物業公司向小李多次發出物業費催交通知,并警告小李,若不交費,后果自負。某日,小李發現家里停水、停電。他聯系物業才知道,因未交納物業費,物業公司對小李房屋采取斷水、斷電措施。請問,物業公司的做法合法嗎?
【法條】 業主支付物業費義務
第944 條 業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。
業主違反約定逾期不支付物業費的,物業服務人可以催告其在合理期限內支付;合理期限屆滿仍不支付的,物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。
物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
【解讀】 物業服務公司為小區居民提供物業服務,維護小區的秩序和小區居民的正常生活。物業服務合同幾乎涉及我們每家每戶。對此,《民法典》第三編第24 章系統規定了與物業服務合同相關的內容。
根據《民法典》第944 條第1 款的規定,業主不得以未接受或無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。具體到本示例中,小李無權以未使用電梯為由,要求減少物業費,因此小李拒絕交納物業費的行為屬于違約行為。但是即便如此,物業公司也只得采取合理措施要求小李交納物業費。根據《民法典》第944 條第3 款規定,物業公司在催交物業費時,必須采取合理措施提醒和催交物業費,不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式。就本示例來說,物業公司采取的斷水、斷電的措施是違法的,小李有權就造成的損失向物業公司主張賠償。