城市老舊小區改造實施存在的問題及對策

蔣賽百 孫超

0 引言

為進一步提升城市居民居住環境，各大城市在加強基礎設施改造力度的基礎上，重點加強了對老舊小區的升級改造，這對于改善城市功能，提高人們生活環境和居住質量，尤其是城市形象等諸多方面起到了積極作用。在進行改造過程中依然存在一些問題，比如，小區內住戶結構較為復雜想法不統一，尤其是在利益上存在較為嚴重分歧，導致工作的開展存在眾多阻力。因此就有必要對這些問題進行認真分析，實施“以人為本”的核心改造策略。

1 老舊小區改造的背景

堅守18 億畝耕地紅線，是我國各級地方政府都必須堅決貫徹的大政方針。而隨著城市現代化的不斷飛速突進，可利用土地越來越少的情況下，若依然按照原有的方式進行擴容顯然不合時宜。與此同時，作為城市管理者也提出了綠色、智能和諧的發展理念，當前部分老城區依然存在大量老舊小區，基礎設施極為落后，甚至還沒有娛樂健身設施，物業管理形同虛設，各種管網設施破爛陳舊，建筑物外表出現脫落以及風化，嚴重影響到城市的形象以及廣大住戶居住舒適性，存在一定安全隱患。從經濟成本進行分析，只是改造顯然要遠比拆遷安置所產生的費用要低，也能夠免去很多不必要的糾紛，更具備良好的社會經濟效益。正是具備諸多優點已成為當前政府工作的主要任務之一。通過對老舊小區改造，有助于逐步完善其功能，能夠為廣大居住者提供和諧、靜謐的居住環境，又能給城市的發展注入新動力。

在2020 年我國新開工城鎮老舊小區，總數量高達3.9 萬個，其間所涉及的居民總數達到了近700 萬戶，而根據國務院的最新要求，須形成相對完善的改造制度以及政策體系，爭取到“十四五”末期能夠在全國范圍內基本完成改造工作，因此在政策的推動下該項民生工程正在全國各地迅速鋪展開來。

此外，改造工作的積極意義不僅僅只是在于提高城市形象，更有助于刺激老舊城區再一次實現復興，廣大居民的居住環境得到質的改善，基本滿足人們對物質基礎設施的需要，尤其是要滿足老齡化的需求，這不僅是時代發展之需要，更是屬于利國利民大工程。

2 老舊小區改造過程中所存在的問題

2.1 缺乏整體設計，效率低下

老舊小區主要是建成于2000 年以前的建筑物，尤其是建成于20 世紀七八十年代的小區，所存在的問題在于相關設施老化嚴重年久失修，大多數往往出現墻體破損以及停車難等問題。建筑物外立面普遍存在破損臟污，內外墻開裂的現象存在一定的安全隱患。因此在改造期間就需要充分保證各施工單位能夠有效配合，在前期還需要針對小區現狀進行整體設計。就目前來看，部分城市施工單位在進行改造時，出現各自為政的現象比較常見，尤其是對道路部分還出現了反復開挖，不僅造成了資源浪費效率極其低下。在目前對小區施工改造主要集中于水、電、氣、電網以及電梯安裝和改造，在實際開展過程中各施工單位之間協調不順暢現象比較常見，比如小區供暖管道鋪設完畢后，在同樣地方又進行供水管道建設，導致資源嚴重浪費。究其原因就在于各施工單位之間溝通協調不順暢，作為主管部門并沒有制定出全盤規劃，從而導致整個改造工作耗時費力，也影響到了小區住戶日常生活。

2.2 管理責任主體不明確，導致亂象叢生

小區改造本身是屬于利國利民的好事情，然而在實際開展過程中卻出現了眾多亂象，從而導致不少業主怨聲載道。比如以某市小區改造為例，原本是屬于某國有單位職工宿舍小區，其物業是由單位來管理。在改造完畢以后就需要開展物業管理移交工作，然而在施工期間卻發現管理與協調缺乏責任主體，導致相關工作的開展是處于混亂狀態，甚至還出現了小區住戶財產被盜現象。此外部分單位在幫助住戶進行暖氣管網拆除，還額外收取了相應拆除費用，甚至還有部分住戶遭遇了施工隊伍請客吃飯的要求，其實這些現象并非只是個例，吃拿卡要的現象比較普遍。充分說明小區改造管理責任主體必須加以明確，同時還要建立一套有效的規章制度，才能規范所有的工作行為，避免上述現象再次出現。

2.3 小區改造內容過于單一

當前我國老舊小區體量龐大并且規模不一，從改造的基本內容就可以發現存在明顯的共同點，那就是公共屬性。小區環境，直接關乎所有居民的生活質量以及身體健康，而這也是城市整體環境以及形象具體體現。居民的訴求多種多樣存在很大差異性，大多數都具備較強的改造意愿，然而在實際施工階段卻難以達成有效共識。因此這就導致改造工作仍然還是以政府為主導，仍然關注于社會效應和居住體驗，導致工作開展，仍然集中于墻面粉刷以及道路修繕或者是居民的水電氣安裝，在另一方面卻忽視了物業管理以及消防安全等相關事項。比如在當前部分城市老舊小區改造工作，雖著重加強電梯以及暖氣安裝以及外墻翻新，對于車輛停放管理以及綠地建設，或者是幼兒活動場地等相關配套性設施存在嚴重不足。在改造中還需考慮老齡化社會現狀，因此就有必要及時開展適老性改造，才能有利于為居家養老模式的開展打下堅實基礎，但從近幾年實際改造工作來看，缺乏對老年生活設施的改造。

2.4 廣大住戶參與程度低

老舊小區的改造本來是屬于民生工程，能夠迅速提高廣大居民的生活環境。作為直接受益方那么就有必要行使自己的權利，及時指出在改造過程中所存在的不足之處。然而大多數小區住戶都沒有發揮其主人翁的地位，甚至就連具體的知情權也一無所知，甚至在出現問題時也不知道如何進行反饋。比如在當前部分城市小區開展改造工作前，無論是施工單位還是相關部門，都并沒有對該社區進行項目以及整改期限等相關資訊的通知，廣大住戶也不知道具體改造措施與流程，無法為小區改造工作提出積極建議。此外如果不提前做好相應準備，在開展施工以后，必然會對人們的出行以及生活等諸多方面帶來極大不便。

3 穩步推進老舊小區改造的措施

3.1 積極做好政策宣傳，完善居民參與渠道

在移動互聯網時代，知識的普及力度得到了大幅度提高，在很大程度上是進一步提升廣大居民的綜合素養，在社會各項管理工作當中更能夠提出各項積極的建議。因此對于小區的改造工作而言，也離不開廣大住戶的參與，要行使自己的權利了解改造的流程，以及所涉及的相關事項，到底會對現有生活帶來什么影響，以及具體的改造周期到底有多長，在此期間還需要做好哪方面的配合。因此這就需要施工單位去對小區開展改造之前有必要積極做好各項宣傳工作，這不僅僅只是保障廣大居民知情權，更有助于后續工作的穩步推進，過程中還需要設立相應的參與渠道，能夠讓廣大居民充分發揮其主人翁的作用積極地參與到改造工作當中，尤其是對于當下小區居民所關注的熱點問題，要予以及時解決，才能營造出相互配合理解的氛圍，切實提高廣大居民參與改造工作的意愿和積極性，能夠從深層次激發參與小區改造的內生源動力。與此同時還要建立長效管理機制，不斷提高廣大居民的責任意識，才能夠逐步培養對小區的自治能力，從而實現管理服務水平得到質的提升。

3.2 完善改造方法，明確小區改造范圍

城市老舊小區的改造工作不僅僅只是施工單位的任務，更加需要通過政府物業以及居民等多個主體之間的溝通交流和相互協作，如果在溝通的過程中存在問題或者是不順暢，必然會產生結構性的矛盾，導致施工無法正常開展。而在現階段在改造過程中相關政策不夠細致，在具體的流程方面也顯得過于籠統，無論是從項目列項以及決算都沒有制定出明確的實施方法，從而導致工程設計開展期間會面臨較大阻力。不少基層人員在改造過程中存在邊實施邊探索，從而導致整體工作效率大幅度下降，其結果必然會導致無法按照合同要求完成。改造工作的開展就應當由政府部門牽頭，通過專業技術人員對小區情況開展深入研究和討論，并根據現狀確定的基本內容，正確把握改造的特點以及難點，在此基礎上還需要制定出科學合理的實施方法以及規章制度，通過引入第三方開展監督，才能夠有效提高整個小區改造工作的成效。需要注意的是，在實際開展工作期間，必然會面臨大量復雜且未涉及的相關問題，面臨的風險性因素更大。若在前期不能夠明確改造的范圍以及做好相應的調研工作，就不能制定出科學的工程圖紙以及相關清單，那么也就無法對具體的內容進行更為嚴格的管控，在后期面對突發情況時，必然會導致出現工程變更以及部分項目會存在反復性施工，導致資金投入加大，這對小區的順利改造起到了嚴重的消極作用。為避免出現上述現象，有必要著重加強合同以及信息等相關方面的管理，尤其是在實施改造的過程中，要對質量進度尤其是成本等方面進行嚴格控制，必須明確其具體的改造范圍，才能夠從整體上把控項目杜絕風險。

3.3 做好整體規劃，確認責任主體

在實施改造工作前，有必要對整體工作內容進行科學合理設計，不僅要實現整個改造工作有序推進，還要起到節約成本的作用，避免浪費資源。針對當前不少地區小區改造過程中出現挖了又埋、埋了又挖的重復性建設現象。在吸取經驗教訓基礎上，要制定出科學規劃方案。此外對于重點保護建筑設施要嚴格落實相關的修繕要求，要體現出該城市的特色，延續歷史文化風格。對部分拆除重建要盡最大限度利用好土地空間資源，通過市場化運作實現可持續發展，才能打造城市的新形象。尤其是對于難度較大的老舊小區，作為政府部門可通過“肥瘦搭配”方式，讓渡部分公共資源以此實現對小區的高質量打造，從而有助于提高住戶的居住環境，實現社會和經濟雙重效益。在改造工作推進過程當中，還需要明確責任主體，在出現問題時就能夠找到直接負責人，才能夠保障改造活動的順利推進，有助于在各施工隊開展工作期間充分發揮其協調作用，合理安排各部門的改造時間。需要注意的是，在對小區改造過程中，還會涉及物業管理工作的移交，要避免出現對小區住戶各種亂收費現象，就需要有相應的部門加強對這方面的管理力度，有助于切實保障住戶的正當權益，也能夠提高小區的安全，避免盜竊事情的發生。若是遇到有疑問的地方，或住戶權利受到了侵犯，就需要積極向上級部門進行反映維護自身利益。

3.4 完善小區改造融資渠道，合力提升人居環境

當前，絕大多數老舊小區的建成年代都是在20 世紀90 年代以前，因此像這樣的建筑物大多數都沒有繳納專項維修基金?；诋敃r的建筑工藝以及使用時間等因素，必然會出現主體材料強度偏低以及樓板開裂等問題，也沒有保溫節能設計導致建筑能耗高，環境普遍較差，尤其是私搭亂建現象較為嚴重。在施工開展階段必然會面臨大量的問題，所涉及的內容極為復雜，對資金的需求量比較大。目前在開展改造工作過程中，主要資金依然是以政府為主。然而由于撥付資金相對有限，以及各級地方政府在補貼力度方面存在不足，其結果就導致改造資金缺口比較大。若采用當下較為流行的融資模式，就容易導致地方政府的積極性以及本地區居民改造意愿，都受到不同程度影響，在此情況下參與改造對企業利潤很有可能會被大幅度壓縮，導致整體改造工作不能落到實處。因此就需要充分結合現狀，在給予一定融資空間的基礎上，更加需要借助社會以及地方政府的財政實力，才能確保改造資金能夠用到實處。一方面要強化政府主導和引導工作，認真領會“‘十四五’規劃”中將老舊小區改造納入至城市建設的發展格局，在此過程中就需要積極協調相關部門形成合力，聯合企業解決重點難點問題，才能確保規劃目標能夠如期完成。改造工作不僅僅在于提升建筑形象，更重要在于要符合當前時代發展需求，在具體工作內容方面可以表現為基礎和拓展兩大類。所謂的基礎就是在于對現有建筑物性能進行加固和改善，能夠滿足今后30 年的使用壽命以及相應的抗震性能。在拓展方面，要確保水電暖氣等相關管網設施能夠滿足業主的需求。此外，外掛電梯應當充分考慮公共空間日照、采光對部分居民所造成的影響，因此需要盡可能考慮安裝在建筑物的北側，而這種方式對主體結構所造成的影響相對較低，若在加裝的過程中遇到錯層還需要采取相應的措施，避免對居民的出行造成影響?？紤]到汽車保有量不斷增加，要積極做好小區內部停車場的規劃建設，在增加社區綠化的基礎上，更加要建設居民活動中心，相關的配套性設施都要逐步完善，才能為廣大住戶創建美好的居住家園，讓人們實實在在地感受到幸福感和安全感。

3.5 嚴格執行基建程序，杜絕工程層層轉包和違法分包

建設單位在開展施工過程中要嚴格執行基本程序，堅決杜絕輕管理重改造方案。尤其是在前期階段，要嚴格按照現行建設程序執行，必須做好設計以及開工報告等相關環節以后，方可進入下一階段，有助于優化設計糾正各種不良的違法行為，提高施工的安全性。此外作為建設單位，可通過監理人員和現場管理人員判斷工程是否存在轉包和違法分包的現象，通過現代信息技術加強對單位賬戶的監控，及時了解具體項目資金流向，需要對所使用的每一筆工程款項都要進行備案，一旦發現有任何異?，F象，比如部分施工單位只拿管理費，卻將剩余的工程款項直接轉給相關管理人，對此就需要對這樣行為進行及時處理，有必要定期開展專項檢查工作，對于各種違規現象必須進行嚴肅處理。最后，提高隱蔽工程質量，引進第三方開展跟蹤監測并出具報告，對其中不合格的問題要進行嚴格整改，才能有效確保工程質量符合設計要求。

4 結語

在老舊小區改造過程中，會面臨大量的復雜性因素。然而在具體實施階段又面臨責任意識差以及管理難度過高等諸多問題。因此在實際施工階段就需要從實際情況出發，制定出科學完善的改造實施方案，明確其具體范圍和設計理念，不斷完善融資渠道，才能將老舊小區改造成高標準、有溫度的民心工程，讓廣大居民都能夠住上現代化的高品質住宅。