劉益謙逆勢入局房地產

支點財經記者 張帆

宸嘉發展2020年成立于香港，多個開發項目來源于國華人壽。

武漢的豪宅榜單上，一位“新面孔”——宸嘉100與武漢天地云廷、綠城武漢黃浦灣、華潤武漢瑞府齊頭并進。

宸嘉100是宸嘉發展首個住宅項目?？硕饠祿@示，今年1-9月，宸嘉100項目在武漢千萬元級大平層銷售榜位列第一，成交均價約為5.6萬元/平，套均總價1512萬元。

近日，同樣定位豪宅項目的宸嘉·嘉臣道為長沙樓市帶去了久違的熱鬧。首次開盤客房比達1.5，觸發了搖號機制，去化率約90%，并創下當日銷售額約5億元的業績。

房地產行情低迷之下，宸嘉發展還因逆勢拿地而備受市場關注。中指研究院2022上半年房企新增貨值排行榜上，宸嘉發展以154億元的權益額位列第15位，成為地產界的一匹黑馬。

名不見經傳的宸嘉發展究竟是什么來頭？“源于香港，總部位于上海外灘”，公司宣傳文案如此介紹。多家媒體報道稱，宸嘉發展的實際控制人正是新理益集團、天茂集團、國華人壽董事長劉益謙。

宸嘉發展逆勢入局房地產

宸嘉發展2020年成立于香港，業務板塊包括不動產投資開發、全過程代建管理、商業運營和物業管理，設有上海、深圳、武漢、成都四個區域公司和一個項目管理中心。

記者梳理發現，宸嘉發展的多個項目均由國華人壽輸出而來。

2017年的武漢首場土拍中，國華人壽全資子公司武漢平華置業有限公司，以32.6億元競得武漢江岸區二七沿江商務核心區南二片地塊。

該地塊土地用途為住宅、商服、公園綠地、文體娛樂，規劃總建筑面積40.24萬平方米。其中，居住建面約9.98萬平方米，商業建面26.36萬平方米，文化設施及配套建筑規模為3.9萬平方米。

根據要求，競得人需在地塊內建設標志性商務辦公塔樓，且建筑高度不低于300米。此外，競得人還須持有70%以上的商辦物業，10年內不得對外銷售轉讓。須承諾引入不少于3家“一行三會”頒發經營許可證的全國性金融機構的區域總部或控股子公司，另外還必須引進至少一家世界500強中的金融機構的區域總部。

上述地塊正是宸嘉100項目和國華人壽總部規劃所在地。

一位負責二七濱江片區的鏈家銷售經理對記者表示，“宸嘉沒有太多豪宅甚至住宅的開發經驗，還不具備品牌效應，愿意買單的購房者信任的是國華人壽的實力?！?/p>

劉益謙是宸嘉發展的實際控制人。

近兩年，國華人壽通過旗下國升置業將宸嘉100項目股權轉移，最終出讓給宸嘉發展開發。與此同時，宸嘉發展的另一武漢項目長江新城康養綜合體，則是國華人壽2020年在武漢江岸區所拿地塊P（2020）072號，總價23.38億元。

10月12日，國華人壽將旗下武漢國榮置業有限公司（下稱“國榮置業”）60.8%股份轉讓給宸嘉發展（武漢）有限公司，國榮置業系宸嘉100開發商。

此外，宸嘉發展在上海代建管理普陀桃浦養老項目、上海虹口北外灘項目，前者是國華人壽國際康養中心，后者又名上海虹口國華人壽金融中心，意在打造“北外灘CBD國際商務新地標”。

敢于逆勢大幅拿地并深耕豪宅的企業，需要資金和可靠融資方案的支持。

宸嘉拿地、接盤、舊改動作頻頻，同樣引人矚目。今年6月1日，上海開啟年內第一批集中供地，宸嘉發展便聯合惠州奧林匹克置業拿下普陀長風社區地塊，成交價接近64億元。

今年10月，長沙嘉臣道樓盤開啟認籌。該樓盤是宸嘉發展接盤長沙月亮島板塊最高限價項目陽光城江天悅更名而來，試圖在長沙復制一個類似武漢宸嘉100的豪宅項目。

除此之外，宸嘉發展還接手了深圳龍華區大布頭片區項目、寶安107發展帶翻身片區項目、龍崗區平湖述昌圍多個舊改項目。

這些舊改項目此前是閩系房企福晟集團持有。2019年，福晟集團陷入債務危機，將65%股權轉讓予國華人壽實控的上海霽達投資管理中心（有限合伙）（下稱“上海霽達”）。2021年，上海霽達退出，宸嘉深圳公司進入。

業內人士分析，宸嘉發展的運行邏輯是，在經濟下行疊加行業底部的背景下，趁勢進場抄底，低價收購優質物業。敢于逆勢大幅拿地并深耕豪宅的企業，一方面需要資金和可靠融資方案的支持，另一方面，企業自身也需在產品資源配置、調性、開發方案上做足準備。

縱觀宸嘉發展的管理人員，不少都是地產老將。其法定代表人、總經理郭斌，執行董事崔帥，監事梁飛都曾在知名的中海地產系統擔任高管。

值得注意的是，天茂集團的財務報表提及國華人壽將持續發力康養產業布局。2022上半年，國華人壽上海普陀項目持續推進落地，崇明項目已成功摘地。下階段將加快推進普陀項目，實現保險和養老服務融合業務突破，并優化崇明項目、武漢項目設計工作，以及在北京、廣東及江浙區域拓展儲備項目。今后還有哪些項目會轉為宸嘉發展開發尚不得而知。

劉益謙的湖北情結

宸嘉發展僅成立兩年時間，有資金和實力逆勢發展，與背后的實際控制人劉益謙密不可分。

祖籍湖北的劉益謙頗有傳奇色彩，當過出租車司機，做過皮具生意，經營過百貨商場，靠買法人股、參與定增起家，有“資本獵豹”“最牛散戶”之稱。

2014年，劉益謙以2.81億港元拍得明成化斗彩雞缸杯，刷新中國瓷器世界拍賣紀錄。天眼查顯示，目前劉益謙實際控制了229家企業，橫跨藝術收藏、金融、地產、醫藥、化工多個投資領域。2022年胡潤全球富豪榜名單中，劉益謙家族總資產達415億元，全球排名470位。

劉益謙的投資版圖中，湖北一直占有重要位置。劉益謙控股、參股多家湖北上市公司。新理益集團是長江證券第一大股東，劉益謙通過新理益和國華人壽，間接持有長江證券19.27%股份。同時，劉益謙通過上海勇達圣商務咨詢有限公司持有亨迪藥業38.25%股份，是亨迪藥業實際控制人。

劉益謙最濃墨重彩的一筆投資要數國華人壽。

劉益謙曾在2001年入主安琪酵母，直到2006年安琪酵母股改才退出，長達5年之久；2014年底，盈方微定增，劉益謙通過國華人壽攜資3億元捧場；2015年8月，劉益謙通過國華人壽舉牌東湖高新……

最濃墨重彩的一筆投資要數國華人壽。2007年，由劉益謙控股的天茂集團發起成立國華人壽，主要經營人壽保險、健康保險、意外傷害保險等各類人身保險業務。經過10余年的輾轉騰挪，天茂集團對國華人壽的持股比例逐步增持至51%，達到控股股東地位，并將其裝入上市公司天茂集團體系內。

今年上半年，國華人壽實現營收276億元，歸母凈利潤3.11億元。截至2022年6月，國華人壽總資產逾2657億元，已設立18家省級分公司、91家中心支公司等，共計113家分支機構。