國內外近100年土地經濟學研究歷程與啟示

彭開麗，梅家發，李 晴，郭欽欽

（1.華中農業大學 土地管理學院，湖北 武漢 430070；2.湖北農村發展研究中心，湖北 武漢 430070；3.華中農業大學 文法學院，湖北 武漢 430070）

土地經濟學是研究土地利用中人地關系和因其產生的人與人經濟關系的總和及其內在規律的一門學科，在整個土地學科體系中具有先導性、基礎性和重要性的作用[1]。1924年，美國威斯康星大學的 Ely和 Morehouse發表的《Elements of Land Economics》被譽為歷史上最早的土地經濟學名著，標志著土地經濟學從其以前依附的政治經濟學領域中分離出來，成為經濟科學中的一個獨立分支[2]。此后，隨著各國社會經濟的快速發展，土地利用中的土地分配、土地權屬和土地收益問題日益復雜，經濟管理理論與研究方法的不斷創新有力推動了現代土地經濟學基本理論和方法體系的形成與發展。目前，該學科已走過了近100年的風雨歷程，經過世界各國研究者們的共同探索，已經形成了一個相對完整的學科體系。

自土地經濟學在我國誕生以來，其相關理論和方法體系在解決土地利用與土地管理不斷出現的新問題中起到了極其重要的作用。我國第二個百年奮斗目標是全面建成社會主義現代化強國。黨的十九屆三中、四中和五中全會均提出要建立和完善有中國特色的國家治理體系和治理能力現代化，走城鄉融合發展之路，促進鄉村振興和農業農村現代化。本文從 1924 年土地經濟學科建立伊始，結合 5 種國外著名期刊《Land Economics》《Land Use Policy》《Ecological Economics》《Cities》《Habitat International》和 10 種國內權威期刊《中國土地科學》《經濟研究》《管理世界》《中國人口·資源與環境》等，運用文獻計量分析法和社會網絡分析法，分別梳理出國內外近100年土地經濟學的研究重點和階段性特征，分析國內外土地經濟學研究在研究視角、理論基礎及研究方法的異同，最后結合土地經濟學的國際發展動態和中國共產黨的第二個百年奮斗目標，對新形勢下我國土地經濟學的研究趨勢和關注重點進行展望，為今后一個時期內土地經濟學的研究方向提供可行性建議，以期促進土地科學學科體系的不斷完善與健康發展。

一 研究方法與樣本選取

（一）國外文獻樣本選取及檢索方法

1925 年，世界上第一個研究土地經濟學的學術期刊《Journal of Land and Public Utility Economics》在美國威斯康星大學的土地經濟研究中心誕生。1948年，該刊物更名為《Land Economics》，主要研究世界各國的環境質量、自然資源、住房、城鄉土地利用和交通等領域的經濟學問題，關注與自然資源和公共政策直接相關的理論概念和實證研究，是目前土地經濟學領域國際權威的SSCI期刊。除《Land Economics》以外，綜合考慮影響因子、引用頻次和研究領域，同時選取了包括《Land Use Policy》《Ecological Economics》《Cities》《Habitat International》在內的4種國際權威期刊作為文獻來源。本研究運用Web of Science核心合集數據庫對上述刊物在1925—2020年期間發表的所有研究論文和文獻綜述進行檢索，特別地，對于《Land Use Policy》《Ecological Economics》《Cities》和《Habitat International》，在檢索時將主題設置為“land economic*”，共得到 5 816篇樣本文獻。其中，《Journal of Land and Public Utility Economics》1 079篇，《Land Economics》2 656 篇，《Land Use Policy》1 163 篇，《Ecological Economics》494 篇，《Cities》189 篇，《Habitat International》235 篇。

在 1925年發行的第 1卷《Journal of Land and Public Utility Economics》中，Ely發表了題為“土地與公共事業經濟學”的論文，明確指出土地經濟學包含公共經濟、土地價值、土地利用和土地制度四個研究領域[3]。2005年，Roulac等[4]把土地經濟學的研究領域拓展為土地價值、土地利用經濟、公共事業管理、土地制度與生態經濟六個方面。利用Ucinet軟件繪制樣本文獻的關鍵詞共現網絡圖譜，以探究土地經濟學領域下不同研究主題之間的關聯。并以1925—1930年為一個階段，1931后每10年為一個階段，分別匯總各年代不同主題的論文發表數量，分析其變化規律。

（二）國內文獻樣本選取及檢索方法

中國有關土地經濟學的研究始于20世紀30年代。1930年章植出版的《土地經濟學》成為中國第一本土地經濟學研究著作。這一時期，主要是在介紹國外土地經濟學理論的基礎上逐步創立中國的土地經濟學，處于啟蒙和初創階段。1956年原東北農學院創辦土地規劃專業（現土地資源管理專業），開啟了我國土地科學的高等教育及人才培養。1981年，在著名經濟學家于光遠教授的積極倡導下，成立了中國土地經濟學研究會。1985年，該研究會組織土地經濟學家周誠等教授編寫了《土地經濟學初編》，標志著中國大陸土地經濟學的誕生[5]。本文選取與土地經濟學研究領域相關度高，同時復合影響因子IF≥4.4的10種中文權威期刊：《中國土地科學》《農業經濟問題》《中國農村經濟》《中國人口·資源與環境》《管理世界》《經濟研究》《資源科學》《經濟地理》《自然資源學報》《中國農村觀察》，進行自創刊以來的文獻檢索。

根據周誠[6]的土地經濟學“內容三分法”的創新體系，土地經濟學包含土地利用經濟、土地制度和土地價值三個研究領域。其中，土地制度占據最為主導的地位，是合理利用土地的前提，也是體現土地價值的保障[7-8]。本研究參考劉書楷等[9]主編的《土地經濟學》（第二版）、畢寶德[10]主編的《土地經濟學》（第七版）和黃賢金等[11]主編的《土地經濟學》（第二版），構建了中國土地經濟學三級知識體系（表1）。

表1 中國土地經濟學三級知識體系

本文通過中國知網（CNKI）以表1中的73個研究主題作為關鍵詞進行文獻搜索，得到1 893篇文獻，將文獻由研究主題到研究內容再到研究領域進行聚類，最終得到各研究領域的文獻數據，其中土地利用經濟956篇，土地制度538篇和土地價值518篇，其中84篇文獻同時覆蓋兩個或兩個以上研究主題。

二 統計描述與對比分析

（一）國外樣本文獻統計分析

1.研究機構分布狀況

對國際期刊論文作者的國別及所屬機構進行統計分析①在Web of Science數據庫中，關于研究的5種國際期刊論文作者國別和所屬機構的信息可獲取年限為1966年至2020年，因此，本研究僅統計了各刊物1966年至2020年的作者國別和所屬機構信息。，共有來自86個國家的學者發表了論文。圖1展示了1966—2020年發文數量排名前10的國家分布，不難看出美國學者的論文發文量在每一時間段都占最為主導的地位。如在1966—1970年期間，排名前10的國家共發文232篇，其中美國發文220篇，主要集中于市政投資規劃、公共政策和城市財政、新城鎮發展和選址理論等問題的研究。在1971—2020年，涌現了一批來自英國、加拿大、澳大利亞等國家的學者，美國的發文量占比由1966—1970年的94.8%下降至2011—2020年的29.9%。最初中國學者的發文量占比較低，在1966—1990年間中國學者的發文量占比為0，但在1991—2000年、2001—2010年以及2011—2020年的發文量分別占2.1%、4.9%和29.3%，這體現了中國土地經濟學研究者向國際化方向不斷邁進的趨勢。

圖1 1966—2020年各國發文量

多年來，土地經濟學研究吸引了越來越多研究主體的參與，研究機構數量總體上呈穩步上升的趨勢（圖2），由1966—1970年的107個增長至2011—2020年的1 305個。截至2020年底，共有2 153個研究機構在本研究所選的國際期刊上發表論文，其中高等院校1 279個，國家部門和實驗室140個，金融機構、研究中心635個，其他國際組織、協會和單位等99個。值得注意的是，1966—2020年發文總量前10的機構均來自美國和中國，排名第1的威斯康星大學作為《Land Economics》的出版商是發文的主陣地，為130篇，其次為中國科學院，發文78篇，另外我國的香港大學和浙江大學發文量分別為31篇和26篇，分布躋身第5和第8位。除了高等院校和學術機構，來自世界銀行（The World Bank）的學者發文29篇，排在第17位，研究較多關注土地確權、登記帶來的經濟效益和社會公平問題，如Deininger等[12]認為非洲國家的土地立法能夠對農業投資和生產率帶來積極影響，而Feder等[13]認為土地登記在經濟上可行是有先決條件的，設計土地登記制度時需要考慮社會方面的問題。

圖2 1966—2020年研究機構數量

2.關鍵詞網絡分析

關鍵詞是文獻主題內容的高度凝練，為確保關鍵詞能準確反映文章主體內容，本研究刪除不專屬于土地經濟學領域的詞匯，如“impact”“model”“time”“variables”等，并將意思表達相近的關鍵詞合并，如將“sustainable”與“sustainable development”合并為“sustainability”，將“deforestation”與“tropical deforestation”合并為“deforestation”。最后統計關鍵詞頻次，選擇詞頻大于等于40的關鍵詞構建矩陣，利用Ucinet進行矩陣分析并繪制關鍵詞共現網絡圖譜②在Web of Science數據庫中，關于研究的5種國際期刊論文關鍵詞信息的可獲取年限為1991年至2020年，因此，本研究僅統計了1991年至2020年的論文關鍵詞。。

圖3為包含40個節點的網絡圖，每個節點代表一個高頻關鍵詞。按照點度中心度賦予每個節點屬性，節點越大表示與其他關鍵詞之間的聯系越緊密，節點之間的連線表示存在共現關系。

圖3 關鍵詞網絡圖譜

該網絡圖反映了土地經濟學研究中學者已重點關注以及有待深入研究的領域?！巴恋乩谩薄吧挚撤ァ薄吧鷳B系統服務”“農業”“生物多樣性”“開放空間”等節點較大且處于網絡的中心位置，屬于目前研究的核心內容。學者強調研究土地利用變化背后的因果機制，土地利用決策變化的主要來源[14]，如外生社會經濟變化和生態系統產品和服務供應減少產生的負面反饋。研究重點關注森林砍伐造成的生態系統失衡，隨著馬瑟森林轉型概念的提出，研究對導致森林砍伐的原因進行了探索，提出了環境庫茲涅茨曲線（EKC）[15]、土地利用競爭模型[16]、林地轉換模型[17]和制度模型[18]的分析框架，這些框架為研究林業和農業土地用途的轉變提供了基礎。大量森林用地被轉化為城市和其他開發用途，與生態系統服務、生物多樣性價值及其他潛在的公共產品密切相關的開放空間的保護成為重要的政策問題。研究建立了評估不同類型開放空間的理論模型[19]，探究公眾對開放空間不同態度導致的偏好差異[20]。有研究使用特征價格模型評估了開放空間對房價的影響[21]，在此基礎上，也有研究建立了基于GIS測度的特征價格模型來改善便利設施價值的估算[22]，對旨在保護開放空間的政策的制定至關重要。社區層面的生態系統服務同樣得到學者的充分關注，研究通過對社區代表的深度訪談，將居民的感知和景觀水平上的環境價值聯系起來以估算生態系統服務價值，并且利用GIS繪制生態系統服務價值的空間分布，分析其在區域和地方尺度上的差異[23-25]?！氨O管效率”“支付意愿”等節點較小，在網絡中顯得比較“孤立”和“邊緣”。有研究指出加強對環境[26]和灌溉水[27]的監管，旨在保護自然和提高資源利用效率。研究通常采用條件價值評估的分析方法對公眾擁有或享受某種特質的產品或服務的支付意愿進行評估[28]，然而有研究質疑這種方法，此類研究采用了不同的方法對比估計支付意愿的差別[29]，認為在對環境項目進行評估時仍需謹慎。對于這些主題的研究可能處于尚未成熟或研究規模較小的階段。

3.研究熱點變動趨勢

國際期刊土地經濟學研究熱點不斷演變，表2顯示了各研究主題發文量占相應時期發文量的比例。1925—2020年發文量排名前20的主題約占總發文量的四分之三（73.1%），城市和區域規劃與綜合開發、公共事業經濟、環境質量、公共產品價格與供需、農業等是學者重點研究的主題。其中，城市和區域規劃與綜合開發的相關文獻最多，占比7.1%。學者在區域層面上研究不同城市的擴張特征及其時空差異[30]和引起城市擴張的主要因素[31]，廣泛關注快速城市化和社會經濟發展帶來的系列問題，如土地投機[32]、農業用地的侵占和流失[31]、人口分布不均衡[33]、熱島效應[33]，也有研究利用預測模型模擬城市擴張的空間格局[34]，這些研究為城市規劃和治理、基礎設施投資建設提供了基礎。隨著時間的推移，土地經濟學重點研究的主題也在不斷變化。例如土地金融分別占1925—1930年、1931—1940年和1941—1950年發文量的9.5%、11.3%和9.3%，而之后的時間段發文量維持在較低的水平，最高僅占2.4%。從20世紀20年代開始被學者全面關注的公共事業經濟，近年來其發文量卻呈逐漸下降的趨勢。值得注意的是，盡管公共事業問題在不同時代以不同形式出現，但并沒有發生實質性的改變[35]。市場這只“看不見的手”依舊存在一些缺陷，對公共事業管理及其產生的經濟關系的研究能夠推動公共事業的發展，因此，在現今仍是具有極其重要意義的研究主題。

表2顯示，在1925—1970年間基本沒有關于土地生態價值、環境質量的相關文獻，直至1971—1980年，學者逐漸探究土地利用系統和社會經濟、生態環境之間的相互作用機制，如何平衡人與自然的關系。作為自然資源的重要組成部分之一，如何對漁業進行有效管理成為學者重點關注的主題，主要包括對漁業資源開發保護與溢出效應[36-37]、棲息環境[38]、個人配額機制[39]、補貼與價值評估[40-41]等問題的研究。隨著1981—1990年間可持續發展理論的提出與環境保護意識的不斷增強，土地利用或公共事業研究通常與碳排放[42-45]、水質[46-48]以及人類健康[49]等問題緊密聯系。

表2 1925—2020年國際期刊發文量排名前20的研究主題及占比 單位：%

表3按不同年代展示了研究主題的相對集中程度。在1931—1940年和1961—1970年，Top10熱點主題發文量占相應年代總發文量的比例接近70%，而在2011—2020年這一比例下降至57.2%。同樣，Top5熱點主題發文量接近1931—1940年總發文量的一半，在2011—2020年這一比例下降到了38.4%。Top3熱點主題在1925—1940年內發文量占比均超過三分之一，而在1971—1980年與2011—2020年，發文量占比僅為四分之一左右。Top1熱點主題的發文量在2001—2010年、2011—2020年分別占相應年代總發文量的10.2%和10.8%，相較于1925—1930年的21.4%下降了約一半。說明隨著各國經濟的快速發展，土地利用和土地管理中出現了越來越多日益復雜的新問題，土地經濟學的研究范圍逐步擴展，研究主題逐漸增多。

表3 1925—2020年國際期刊研究熱點集中程度

（二）國內樣本文獻統計分析

1.研究機構分布狀況

本研究將1 893篇中文文獻所屬的588所研究機構劃分為四大類：高等院校、研究所、政府部門和其他單位。其中高等院校包含大學、學院和黨校，共376所；研究所包含研究院、規劃院、農科院、發展研究中心、監測中心、信息中心和土地學會，共95所；政府部門包含各級土地管理局、農委會、農改辦、各省委、市委、國土測繪管理局、國土資源局、農林局和農業農村部，共99所；其他單位主要是指國外大學③其他單位中，有6所國外大學：美國康奈爾大學、美國馬里蘭大學、美國華盛頓大學、德國科隆大學、法國索邦大學和日本福井縣立大學，共發表論文9篇。和國內中學、醫院和博物館等，共18所。

我國土地經濟學的研究機構大多為社會經濟類和農林類的高等院校，大多設有與土地科學相關的專業和學位點（表4）。高校的論文發表數量分別占土地利用經濟、土地制度和土地價值三個研究領域發表論文總量的62.2%、69.1%和63.3%。土地利用經濟領域發文量較多的主要有華中農業大學、南京農業大學、中國科學院地理科學與資源研究所等。1977年后全國第一個恢復土地學科專業招生的高校，土地利用經濟在華中農業大學得到了較快發展，發表論文60篇，排在第一位。土地制度領域發文較多的依次有中國人民大學、浙江大學、南京農業大學等。土地價值領域的研究機構主要有南京農業大學、中國人民大學、浙江大學等。南京農業大學于1992年成立了全國第一個土地資源管理專業博士點，有關土地價值方面的研究十分深入。研究所的論文發表數量排在高等院校之后，分別占三個研究領域論文總量的19.9%、19.7%和19.3%。

表4 土地經濟學各領域研究機構發文量排名

從圖4可以看出，除臺灣省和澳門特別行政區之外，樣本文獻的研究機構在我國其他32個?。ㄗ灾螀^、直轄市和特別行政區）均有分布，排名最前的5個地區依次是北京市、江蘇省、浙江省、湖北省和廣東省，分別有124所、54所、38所、36所和34所。對這些地區發表論文數量貢獻最大的研究機構分別是中國人民大學（84篇）、南京農業大學（108篇）、浙江大學（67篇）、華中農業大學（82篇）和華南農業大學（15篇）。

圖4 土地經濟學研究機構在我國的分布狀況

2.各研究領域發展階段與特征

1985—2020年，土地利用經濟的相關文獻有956篇，根據每年論文數量變化特征可劃分為3個階段，如圖5所示。（1）1985—2000年為低位平穩期。改革開放初期，我國實行家庭聯產承包責任制，農民的生產積極性得到了極大調動，但此時的農民以解決自身溫飽問題為主，農地流轉行為并不明顯。1986年，國家土地管理局正式掛牌辦公，土地利用總體規劃、城市規劃編制工作不斷展開，土地規劃利用[50]和土地經營規模[51]得到了學界廣泛關注。1997年，國家出臺了進一步穩定和完善農村土地承包關系的政策，要求在第一輪承包的基礎上再延長承包期30年不變，所有權和承包經營權相分離，農民將不耕種的土地轉包給其他農民，學界也迎來了關于農地流轉[52]研究的高潮。（2）2001—2010年為加速上升期。一方面，隨著城鄉二元管理體制的瓦解，農村剩余勞動力選擇進城務工，撂荒的土地則轉讓給他人耕種。農地流轉進程不斷加快，學界對農地流轉的研究也越來越深入。另一方面，市場經濟體制改革對農業發展有了更高的要求，農地規?；洜I成為農業農村發展的新路徑，同時，國家對土地資源提出了新要求，土地利用結構應實現優化，土地生態保護和建設應取得積極成效，這些政策的重視使得不少學者加大了對生態足跡[53]、土地集約利用[54]、土地可持續利用[55]等方面的研究。（3）2011—2020年，我國農業生產已取得極大的進步，但如何提高土地資源配置效率，推進農業供給側結構性改革成為農業農村面臨的新的挑戰。隨著“三權分置”政策的實施，學界對農地流轉[56]和農村宅基地流轉[57]的研究不斷深入。由于城市擴張快速發展，生態保護并沒有同步發展，2014年國家大部制改革使土地利用規劃、城鎮規劃逐步向多規合一[58]轉化，這一時期對武漢城市圈[59]、京津冀城市群[60]、江浙地區[61]的研究較多，研究方法趨于多樣化。

圖5 1985—2020年各階段土地利用論文發表數量變化情況

1955—2020年，土地制度的相關文獻共計538篇，根據文獻數量的年度變化趨勢可將研究歷程分為4個階段，如圖6所示。（1）1955—1984年為初步探索期。中華人民共和國成立初期，我國進行土地改革，實行農民階級土地所有制，發展農業生產。學界對土地制度方面的探討也大多集中在地租理論方面，這30年間發文量總計21篇。（2）1985—1994年為低位上升期。該時期處于改革開放后的探索時期，“兩權分離”的產權制度剛剛建立起來，土地制度方面的研究較少，10年間總計發文量為64篇，由于當時社會主義市場經濟快速發展，用地需求急劇擴大，與此相關聯的土地產權關系得到農民的廣泛關注，而學界的研究內容主要集中在土地使用權出讓[62]、土地所有制[63]、土地產權關系[64]等方面。（3）1995—2013年，我國農村土地制度改革研究相關文獻數量呈波動增長態勢，共發表303篇文獻，2013年的發文量達到頂峰，為39篇。2002年《農村土地承包法》的出臺對土地關系做出了進一步的規范，學者們對土地制度方面的相關研究熱情高漲。這一時期以前，我國土地制度經歷了多個時期，而隨著農業現代化的不斷發展，如何總結前人經驗，為我國農村農業發展提供制度保障成為未來發展的重中之重。土地用途管制[65]、外部性調控[66]、土地產權制度[67]及土地制度變遷[68]成為此時的熱點問題。（4）2014—2020年，土地制度的年度發文數量趨于高位波動狀態，共發文153篇。在鄉村振興戰略的指導下，完善我國農地產權制度，推進農地產權制度創新，成為我國社會發展的內在要求，因此學界關于土地產權制度、外部性調控、土地用途管制等方面的研究逐漸增加。土地制度的演變對我國農業農村的發展具有重要影響，為滿足當前農村土地制度中的需求，保障農民需求，國家制定了相關的土地分配、農村發展等政策。此外，土地管理制度的創新有助于促進農業內生增長和農村現代化振興的發展。此時學界涌現出三權分置[69]、新型城鎮化[70]、鄉村振興等[71]新型關鍵詞，綜述類論文逐漸增多，這一時期我國土地制度方面的研究已逐漸趨于成熟，研究層次也在不斷加深。

圖6 1955—2020年各階段土地制度論文發表數量變化情況

1985—2020年，土地價值的相關文獻共計518篇，根據每年文獻數量變化情況可將研究歷程分為4個階段，如圖7所示。（1）1985—1994年為平緩上升期。改革開放以后，土地價格形成機制引起學者的廣泛關注，相關研究逐漸增多，主要涉及土地經濟[7]、基準地價[72]、土地宏觀調控[73]、地租地價[74]等。（2）1995—2007年為波動期。在這一時期，我國由計劃經濟向市場經濟轉型，一方面國家可以將土地產權部分讓渡給用地者，另一方面，為適應市場化改革，對土地價格和土地市場的探討成為這一階段的重點。大部分學者針對土地財政[75]、土地評估[76]和土地租賃市場[77]等展開研究。（3）2008—2016年，由于中國實行土地國有制和集體所有制，城市建設農地和農業地之間存在價格差異，交易復雜。一方面不利于資金的合理分配，另一方面也易造成社會的不穩定。隨著土地市場的逐步發展，學者們對土地市場[78]、土地財政的區域差異性[79]、農業產業化[80]以及農業補貼[81]的研究越來越深入。相關論文發表數量呈加速增長趨勢，截至2016年，有關土地價值的文獻共389篇。（4）2017—2020年，土地價值總發文量較上一階段略有回落，但仍處于較高水平狀態。2018年政府工作報告中提到，鄉村振興戰略要以完善產權制度和要素市場化配置為重點，關于土地價值的研究也逐漸深入。順應時代潮流，促進社會發展是新時代我國所面臨的機遇和挑戰，學界這一階段研究的側重點在集體建設用地入市[82]、城鄉融合發展[69]、供給側結構性改革[83]等。

圖7 1985—2020年各階段土地價值論文發表數量變化情況

三 土地經濟學國內外研究對比與啟示

（一）國內外研究對比分析

以上研究表明，土地經濟學的研究體系非常龐大和復雜，時間跨度大、學科綜合性強。無論是國外研究還是國內研究都堅持理論聯系實際，把經濟學的基本原理與土地利用和土地管理的實踐密切結合起來。但國內外研究仍然存在較大的區別，主要體現在以下三個方面。

1.研究視角

國外土地經濟學十分重視對公共事業經濟和公共產品的研究，認為公共事業是人類在土地上進行的以實現公共整體利益為目的的各種社會經濟活動的總和[3]，因此，更多關注公共產品和公共服務（如交通運輸、房地產市場、住房政策和綜合城市規劃等）的權屬、利用、分配、利益、價格與供需等問題[84-86]，其中，最為主導的話題是作為公共事業的房地產業（real estate as a public utility）。此外，研究還涉及生態系統服務價值[23-25]、農業農村發展[16，87]、野生動物保護[88]、伐木與森林保護[18]、漁業與環境保護[44-48]等問題。因此，國外土地經濟學的研究視角更為廣泛，更多地從公共經濟學和公共管理學的視角來分析土地利用中的價值創造、價值捕獲與福利均衡問題。

我國的基本國情是人多地少、耕地后備資源嚴重不足，土地資源總體質量差、退化嚴重，工業化、城市化建設不斷占用大量耕地，發展經濟與保護環境的矛盾十分突出，浪費與粗放利用土地資源的現象也較為突出。針對這些情況，土地經濟學致力于研究土地利用的綜合效益[54-55]、城鄉土地價格[64，76]、土地市場化改革與土地財稅[70，75，79]、農地非農化過程中的征地補償和增值收益分配[78]、土地流轉的鼓勵效應[89]、產權穩定與農戶投資行為[68，90]、土地制度與經濟發展等問題[67]。因此，國內的土地經濟學研究更多聚焦于本國土地經濟發展的理論分析與實踐成果。

2.理論基礎

國外最早的土地經濟學研究是從“地租”開始[5]，17世紀末，威廉·配第提出級差地租概念，18世紀初，屠能建立了區位地租的理論模型。19世紀中期，馬克思、恩格斯發表了《哲學的貧困》《資本論》等經典著作，創建了科學、完整的馬克思主義地租理論[91]。國外學者以馬克思商品理論和地租理論為依據，結合經濟學的基本概念和原理，形成了土地經濟學的理論基礎，如交易成本理論、報酬遞減理論、地租地價理論、空間區位理論、邊際效用理論，產權理論以及可持續發展理論、外部性理論和市場供求理論等。

我國實行的是土地公有制，有關土地利用的社會政策與法制從根本上區別于資本主義國家。國內學者更多結合制度經濟學、宏微觀經濟學，以及馬克思主義經濟學理論和辯證唯物主義和歷史唯物主義觀點進一步探討其理論基礎，主要包括交易費用理論、制度變遷理論、產權理論、區位理論、勞動價值理論和剩余價值理論[92]。與此同時，部分學者對土地生態價值和社會保障價值的評估理論進行了深入的研究，形成了完整的耕地資源價值核算體系[93]，為修訂和完善我國耕地分等定級成果、征地補償制度及確定耕地生態補償標準提供了參考[94]。

3.研究方法

在研究方法上，國外學者率先使用條件價值法（contingent valuation method）[95]，結合問卷調查得到消費者的支付意愿，從而估計耕地、森林和生態景觀的非商品市場價值。在此基礎上，輔以旅行成本模型（travel cost model）[96]評估娛樂游憩場所等公共服務的價值。特征價格模型（hedonic model）[97]也被廣泛應用于房地產和公共產品的價值中。近年來，國外研究涌現出了越來越多的新方法，如博弈分析（game theory）[87]、綜合（經濟—地理—水文）評估模型（integrated assessment model）[98]、動態面板模型（dynamic panel model）[99]和實證結構模型（Empirical structural model）[100]等。

國內學者最初采用社會調查的方法從微觀尺度揭示土地利用中的相關經濟問題[56，75，89]，后來，隨著政府信息公開機制的完善，企業和學術界數據采集能力的增強，許多大規模、長時序的定點跟蹤監測調查，以及大樣本量的微觀交易、空間地理等數據越來越多地被應用于土地經濟學的研究，研究尺度由微觀演變為微觀和宏觀相結合[16，79]。在此基礎上，不少學者綜合運用多元回歸模型[82]、邏輯回歸模型[59]、層次分析法[54，60]、主成分分析[69]和結構方程模型[90]等統計分析方法，地理信息系統[63]、三維空間模型[61]等時空分析方法，以及多維價格評估方法[72，76]展開深入探討。

（二）國外研究對我國土地經濟學研究的啟示

國內外土地經濟學研究在研究視角、研究理論和研究方法上均有較大差異，國外學者更多從公共事業的角度研究土地經濟問題。在我國的學科分類體系中，土地經濟學是土地學科的重要分支，土地學科又是隸屬于公共管理一級學科的二級學科，從這一點來看，國外關于公共事業經濟的研究理念和研究方法對我國土地經濟學的未來發展有重要的借鑒。為實現中國共產黨的第二個百年奮斗目標，土地經濟學研究亟須解決的問題如下。

公共事業的管理與監督。公共事業是城市生存與發展的基本條件和前提保障，也是推進社會主義新農村建設、增加農村有效供給、縮小城鄉差距的有效措施。這需要將土地經濟和公共經濟學中的成熟概念應用到供排水、電力、交通運輸、通訊、開放空間的研究中，因地制宜地制定公共產品價格，以及提出可靠估算價格彈性的方法，保證價格結構合理化。同時，隨著國家公共部門壟斷趨勢的不斷減弱，亟須充分發揮監管機構的作用以妥善處置市場力量和信息缺乏、外部性、公共產品、收入分配等問題，同時提高市場配置效率。

生態系統的保護與補償。自然及其提供的服務是人類生產生活的主要來源，也是促進社會經濟發展的關鍵。保護生物多樣性與功能完善的生態系統對預防未來流行病暴發、恢復新冠疫情帶來的經濟萎靡至關重要。我國應不斷加強生態文明建設，踐行“山水林田湖草生命共同體”的系統思想，注重生態系統保護，加大對溫室氣體排放、森林砍伐、水污染、外來物種入侵、野生動物棲息地喪失的控制，提高生態系統對環境變化的恢復能力。同時，未來研究應積極探索測算居民支付意愿和生態系統服務價值的新方法，分析生態系統服務價值的時空差異，為評估生態系統服務功能和生態補償標準提供科學依據。

產權制度的調控與激勵。土地制度是土地經濟學的核心，今后一段時期內，我國土地制度改革將聚焦于土地產權問題，這方面的研究應關注土地所有權與使用權的關系及其經濟實現，并從經濟學角度剖析土地產權制度及其相關法律法規的運行、監督成本，探討土地執法難的深層次原因。構建土地產權制度變遷動態模型和宏觀調控機制，提高土地法規的運行效率，實現土地產權制度的激勵效應。同時，研究應加強土地產權涉及的多方面風險評估，尤其注意保障女性在農業生產和土地流轉中的征地補償權和相關利益以促進社會公平。

土地價格的均衡與聯結。建立城鄉一體化的土地市場體系是我國土地制度改革長久以來的方向和目標，這要求加強對土地估價理論和方法的研究，建立城鄉統一的土地價格體系；完善土地產權價格的界定和量化，實現土地產權的經濟表達；探尋城鄉土地均衡發展聯結機制，提高土地資源配置效率。隨著我國土地市場急劇升溫，部分城市地價與房價上漲過快，今后的研究關注級差地租的量化，對地價的影響，對地區和城市間的地租、地價的合理差別的宏觀調控等方面，通過調控不同類型城市的房地產價格，實現房地產價格機制的有序化。

總之，我國土地經濟學今后的研究要繼續著眼于國家戰略性需求，創新中國特色的土地經濟學相關理論，在以土地經濟為核心的公共事業領域形成更多有廣度、有深度的研究成果。同時，通過增加在國際重要期刊上的發文量，把聚焦中國土地經濟實踐的研究成果有效地向國際社會傳達，樹立我國在世界土地經濟學領域中的國際形象。