倫敦愛彼迎平臺“類酒店”房源調查

奉玲如

（重慶市規劃設計研究院，重慶 400000）

1 研究背景

1.1 愛彼迎的經營理念——“共享經濟”

愛彼迎成立于2008 年，以“共享經濟”為盈利概念，是一個同時面向房東和租客的社區平臺，主打短期房屋租賃。與傳統的酒店管理模式不同，愛彼迎為世界各地的屋主和旅行者提供點對點連接，并作為中介從雙方收取一部分傭金[1]。與沒有人情味的酒店不同，一方面愛彼迎為房客提供了真實的、如家庭一樣的生活體驗[2]；另一方面，它為房東提供了短期的補充收入，提高了房屋的可用性，也緩解了房主的房屋債務壓力。由于愛彼迎盈利模式的特殊性，其主要目標是擴大房東數量，擴大租戶的選擇，從而促進交易量。根據愛彼迎新聞中心宣布的消息，截至2022 年3 月31 日，愛彼迎的平臺上有超過400 萬名房東，在220 多個國家和地區以及10 萬多個城市中擁有房源，在全球有超過600萬處的活躍房源。由于其作為網絡中介平臺的特殊性質，及其“共享經濟”的經營理念，愛彼迎的員工數量與顧客數量的比值極低，遠低于一般酒店的酒店員工與顧客數比，其影響力和價值甚至超過了許多著名的酒店，如希爾頓酒店和萬豪國際連鎖酒店[3]。

1.2 “類酒店”的出現

然而，隨著愛彼迎短租市場的不斷擴大，一些違反“共享經濟”原則、不利于解決城市住房短缺問題的非法房東出現了。他們不是合租者，其經營方式更像“迷你酒店”公司，這些房東有多個房源，但他們不像真正的酒店經營，需要繳納住宿稅。本文對這種類似酒店經營的愛彼迎房源簡稱為“類酒店”房源。一項關于愛彼迎在2014—2017 年對紐約的影響調查發現，愛彼迎一直在將大量長期住房的房源轉移到短期租賃市場，導致4700 余間長期性的私人住房變成了“鬼旅店”（ghost hotels）[4]。這種先買房、后出租的現象導致了住房價格更加令人難以負擔和房源緊缺的問題，將當地真正的中低收入的永久居民從他們所在的住區排擠了出去[5-6]。

1.3 英國短租法——90d 規則

由于倫敦人口密度高，住房供應不足，2015 年，英國發布了《放松管制法案》，法律規定，倫敦的住宅房屋一年最長不能超過90d 用于短租。該法案于2017 年實施，通過限制房屋掛牌出租的時間一年不超過90d，以保持共享經濟的可持續發展，防止家庭住房快速過渡到短租住房，從而緩解倫敦的住房壓力。因此，原則上，愛彼迎上的房源用于短租的時間一年不應超過90d。

基于研究背景可以發現，在愛彼迎上，酒店式房東的出現暫時是無法完全避免的?？紤]到“類酒店”房源和真正的家庭租賃式房源（即普通房源）之間存在的差異和競爭，結合英國短租法，以倫敦作為研究對象，本文提出兩個問題：①在倫敦的愛彼迎房源中，出現“類酒店”經營的現象有多嚴重?②在倫敦，哪里的“類酒店”房源最多，在空間上是如何分布的?

2 研究方法

2.1 數據來源

分析所用的原始數據來源于Inside Airbnb 網站，該網站抓取了倫敦2020 年10 月6 日—7 日的愛彼迎房源網頁數據；數據可視化所用到的倫敦行政邊界矢量數據來源于官方網站London Datastore。這兩日，英國倫敦共有51136 個房東，76978 個房源。根據Inside Airbnb 的免責聲明，爬取的數據均來源于愛彼迎網頁，且該數據源是非隱私性和非歧視性的，因此對該數據的使用是被允許的，不侵犯任何人的相關權益[7]。

2.2 技術路線

研究思路上，基于Inside Airbnb 網站爬取的英國倫敦兩日的房源數據，本位圍繞研究的問題方向，識別并分析了“類酒店”房源的數量和占比，對比了一般房源與“類酒店”房源之間在閑置情況（是否打破90d 規則）、房租價格和超贊房東比例的差異，從提高空房間利用率、提升愛彼迎平臺公平性等角度，為愛彼迎的租房政策和相關政府管控提供建議。

研究技術路徑上，基于Jupyter Lab 的web 集成開發環境，使用Python 計算機編程語言。運用Python Pandas/Geopandas 的數據分析支持庫，實現數據清理、數據篩選與數據統計分析，并通過代碼的方式形成專題地圖，實現空間數據的分析與可視化。

3 研究結果

3.1 在倫敦的愛彼迎房源中，出現“類酒店”經營的現象嚴重

倫敦“類酒店”經營的現象十分嚴重，房源最多的10 個房東如表1 所示。這些房東當然不可能是真正的合租房主，他們僅一人就擁有數百個房源，且標注自己的房源要么是私人房型，要么是整個住宅/公寓，而不是共享房型（愛彼迎房源分為整個住宅/公寓、私人房型、酒店房型、共享房型4 種類型），這些房東本質上是在一個“共享經濟”的平臺上經營傳統的酒店業務。他們在平臺的自我介紹中都強調自家房源擁有酒店式的業務流程，強調他們所出租的房子是有酒店標準的。而表上排名前兩位的房東名字都是Veeve，且兩個賬戶都屬于同一家公司，這意味著這家公司在愛彼迎上發布了至少1161 個房源。

表1 倫敦前十位“類酒店”經營的愛彼迎房東及其出租房源數

一般來說，一位愛彼迎房東只會共享或出租一套自己的閑置住房或房間。因此，本文對“類酒店”房東的定義是：該愛彼迎房東在平臺上發布了至少兩套出租用房。接下來，可以發現“類酒店”房源和普通房源之間具有更多可比性的特征，相關數據如表2 所示。

表2 倫敦愛彼迎的普通房東與“類酒店”房東及其房源的信息對比

在倫敦，每個房東平均擁有1.5 套房源。大部分房東只有一間房間或一套房屋的房源。然而，有17.64%的房東在愛彼迎網站上有一個以上的房源，占據了房源市場的45.29%。

3.1.1 房源的閑置情況

“類酒店”經營房源的閑置情況更為嚴重，嚴重破壞了英國短租法的90d 規則。對于只發布了一套房源的房東來說，至少有70%的房東遵守了90d 規則。然而，對于有至少兩套房源的愛彼迎房東來說，他們有超過一半的房源在一年內的閑置天數都超過了90d。由于Inside Airbnb 網站獲得的數據只計算了房源連續被閑置的天數，沒有計入被出租的天數，實際違反90d 規則的房源比例比計算的結果還要高?？梢砸姷?，這種用家庭住宅經營酒店的方式，與政府限制短租房屋的宗旨背道而馳，大量本可用于中長期租賃的家庭住宅被用于短期租賃，加劇了住房供應壓力。

3.1.2 房租中位數價格

由于在愛彼迎平臺上，當房東無意出租房源，存在房價被定得極高或極低的情況。因此，本文主要對比房源的中位數價格，從而忽略不合理極值。由于“類酒店”房東通常聲稱自己的房源具有酒店的質量，“類酒店”房源的房價中位數比普通房源高10 英鎊，價格比普通房源上調了14.29%。

3.1.3 超贊房東比例

“類酒店”經營的房東更有可能成為超贊房東。倫敦擁有至少兩套出租房的房東，成為超贊房東的比例是23.02%，而普通愛彼迎房東成為超贊房東的比例僅有11.10%。根據成為超贊房東的條件，不管一個房東有多少房源，該房東都需要在過去一年里，至少接待了10次住宿；或至少接待了3 次住宿，總晚數超過100 晚。這意味著對于有多個房源的房東來說，這個條件是更容易實現的。而“類酒店”經營的房東掛著超贊房東的頭銜，使他們比普通房東更容易獲得租客的信任，使普通房東更加缺乏平臺競爭力。

3.2 “類酒店”房源分布情況

3.2.1 “類酒店”房源密度的分布情況

由于倫敦各區的面積不同，本文用“類酒店”房源密度來衡量該地區“類酒店”經營現象的嚴重程度。倫敦總共有33 個區域，總體上分為內倫敦和外倫敦，本文研究的地理尺度為“London ward”?！癓ondon ward”是倫敦的一種分區方式，把倫敦分為627 個小分區，常用于研究小尺度的人口、社區、住房、土地使用等方向。研究發現，空間上，內倫敦的“類酒店”房源密度普遍高于外倫敦，呈現出高值向中心集聚的現象。在外倫敦，大多數“ward”的“類酒店”房源密度都在每100hm230 個以下；而在內倫敦，高密度區域集中在內倫敦的西北部，密度比外倫敦高出幾十倍，數值普遍在每100hm2300～700 個，部分地區甚至達到了每100hm2800～900個。而內倫敦的倫敦城區域作為商業中心，它的“類酒店”房源密度則較低。

3.2.2 “類酒店”房源占比的分布情況

計算了各個“ward”的“類酒店”房源密度后，本文又計算了各個“ward”的“類酒店”房源占總房源的比值，該比值也同樣可以反映不同地區“類酒店”經營現象的嚴重程度。倫敦大部分地區的“類酒店”房源占總房源的30%～50%，空間分布上沒有明顯的集聚特征。位于倫敦城以西的內倫敦區域，“類酒店”房源在愛彼迎的房源列表中占據了主導地位；而對于外倫敦區域，西部、東北部和南部的比例較高，但總體來說外倫敦的高比例區域分布相對分散。內倫敦的倫敦城區域，“類酒店”房源占比沒有明顯的空間分布特征。

4 結語

為了擴大平臺和增加收入，愛彼迎默許了打著“共享經濟”旗號的酒店業務的存在。這些酒店經營者擠占了真正的合租者的市場。在倫敦，不到20%的“類酒店”經營房東提供了近50%的房源；倫敦城西部地區的“類酒店”經營現象最為嚴重，“類酒店”房源的密度和占比都很高；“類酒店”經營房東比普通房東更容易成為超贊房東，同時普遍設定了更高的住宿價格和產生了更多長期空置的住宅。

政府應該讓愛彼迎公司不負其名，通過一系列干預措施讓該公司出臺對真正的房屋共享者更公平的平臺出租政策。例如，在成為超贊房東的要求中，考慮房東擁有的房源數量，而不是只考慮總預訂夜數和總房屋成交量；此外，應識別出有多個房源的房東，并像傳統酒店經營模式一樣向他們收取住宿稅。這樣，才能有效緩解因“類酒店”經營而導致的閑置住房增多、平臺公平性不足、平臺住宿價格上漲等問題，讓愛彼迎落實其“共享經濟”的經營理念和口碑。