城市老舊商業中心區提升策略研究
——以南坪片區為例

張 瑋，李潔瑩

（重慶市規劃設計研究院，重慶 400000）

1 現狀問題梳理

南坪商圈位于重慶市南岸區，曾經是重慶市主城區三大核心商圈之一。但隨著城市向北，南坪在重慶中心城區的發展逐漸慢了下來。近些年，隨著南岸區的城市發展中心逐步轉向茶園、長嘉匯，南坪商圈的地位已不復往日輝煌。

首先，商圈城市建設放緩，近年來，南岸區城市重心逐漸向彈子石CBD、茶園組團轉移，相較解放碑、觀音橋等其他傳統商圈，自2014 年后，南坪商圈重大建設項目缺乏，城市建設減緩。與此同時，南坪片區商業物業空置率遠高于中心城區平均水平，空置面積占比達24.2%。南坪片區南部的中遠精密地塊、國網重慶南岸供電公司、重慶路橋股份有限公司、萬兵地塊以及啟東市合成化工有限公司等5 個產業園區約24.3hm2均為低效用地。

同時，片區國際化建設滯后。南坪商圈作為展現重慶現代都市風貌的重要窗口，城市形象有待提升，缺乏國際化的會議會展及演出活動，國際化人群的基礎設施缺乏。

其次，商圈風貌欠佳，市容環境亟待提升?，F狀南坪片區環衛保潔質量低，占道經營、油煙、噪音擾民，停車困難，市政設施陳舊等問題突出。同時，商圈內大部分商業綜合體沿江南大道呈典型的“一”字型布局，各個商業體之間連通不暢，板塊割裂嚴重，地形高差大，慢行體系構建不夠完整，給行人通行帶來不便。

再次，配套設施有待完善。目前商圈內智慧化程度不高，互聯網、物聯網、大數據、云計算等新一代信息技術的應用相對缺乏。智能設施建設較為落后，信息獲取手段落后，各種智能設施的建設還處于起步階段。用地結構有待優化，整個南坪片區居住用地占比過大（45%），且多為20 世紀90 年代左右的老舊社區，教育、醫療等公共服務設施不足，開敞空間缺乏（4%）。商圈對外交通潮汐交通現象明顯，出入口高峰嚴重擁堵，內部道路連通性交叉，盡端路比例接近35%，慢行交通系統性交叉，停車設施缺乏，供需比僅為0.7:1。

最后，特色化發展有待挖掘。對比中心城區其他傳統商圈，除去其本位職能外，南坪商圈在自身特色上有待進一步挖掘塑造。與此同時，南岸區擁有眾多的人文歷史資源，但作為依托經開區發展而來的南坪商圈在城市建設中人文資源利用不足，人文特色有待進一步挖掘與展現。

2 目標與策略

本次研究圍繞“建設國際化、綠色化、智能化、人文化的現代城市”，以將南坪片區建設成為“國際文旅示范區，都市魅力展示地”為目標，以建設“宜樂的消費空間、宜業的生產空間、宜居的生活空間、宜游的生態空間、暢達的交通組織”為策略，打造南坪城市品牌，提升經濟品質、生態品質、人文品質、生活品質，構建宜樂、宜業、宜居、宜游的現代化都市核心商圈，為本地市民和外地游客提供更美好的城市體驗。

同時，以問題和目標為導向，結合南坪片區現狀條件，圍繞宜樂的消費空間、宜業的生產空間、宜居的生活空間、宜游的生態空間、暢達的交通組織5 條主線，對南坪片區近遠期提檔升級工作提出規劃指引。

2.1 宜游：做亮南坪旅游名片

2.1.1 承北啟南，借勢拓展

（1）承北。通過1 智軌、3 城軌、多車行等城市特色交通系統，便捷引流長嘉匯大景區等旅游客群。其中智軌為長嘉匯大景區游客可通過長江索道、水上游線、南濱路智軌便捷換乘城市軌道3 號線、10 號線到達南坪商圈。城軌通過城市軌道3 號線、10 號線、環線便捷聯系便捷到達南坪商圈。車行則通過江南大道、海峽路、南濱路等多條城市道路直達南坪商圈。

構建長嘉匯大景區與南岸商圈經南濱路的特色旅游環線。策劃長嘉匯大景區至南坪商圈的特色旅游環線，吸引旅游人群，旅游公交線路全長22km，單程30min，全程60min。結合沿線旅游景點設置創意公交站點，提升特色交通吸引力并凸顯旅游標簽。

（2）啟南。加快推進龍湖·南城天街項目，并以此為契機，逐步帶動響水花園社區、渝南汽配城等老舊社區用地轉型，實現商圈東擴。整體形成以南坪步行街為商圈核心，兩側商業商務環繞的商圈核心格局。

提升商圈顏值。邀請國內外優秀規劃建筑設計機構，將龍湖TOD 項目打造成為既能體現重慶國際化大都市的國際水準，又能夠充分融入重慶特色的地標建筑。依托南坪中心廣場提檔升級，撬動社會資本，助力沿線商業顏值、品質提升。引導萬達廣場、工貿大廈、西計大樓、電信營業廳、城市星座、城市之光、南坪大廈等商住樓宇實施立面升級，整體塑造連續統一的城市界面，提升城市風貌品質。

2.1.2 兩翼齊飛、錯位發展

（1）東翼：南坪中心廣場。通過豐富城市活動、優化步行體驗等方式，對中心廣場進行提升。

豐富城市活動。針對商鋪、中央綠化帶及中軸公園，通過建筑風貌提檔升級、植入大型公共空間等手法塑造商業核心，強化聯系。引導南坪中心廣場商業商務形象展示逐步向文化娛樂、大型開敞空間、體驗購物等功能轉變，共享激活城市活力。

優化步行體驗。全面取消江南大道步行街段的路面占道停車，構建地下停車、下客系統，全面禁止步行核心區社會車輛通行，優化步行街區交通組織。對南坪中心廣場進行整體鋪裝改造，整體采用流線型變化的鋪裝形式，顏色以暖白、淺灰、深灰為主，內置彩色燈帶及旱地噴泉等設施；打造一條流光溢彩、美麗景致的步道。

（2）西翼：特色民俗文化街巷?！爸闭邽榻?，曲者為巷；大者為街，小者為巷[1]?！毕噍^其他傳統商圈，南坪商圈道路主次分明，街巷特征明顯。同時，南坪商圈路網密度達到了7.96km/km2，僅次于解放碑，遠大于其他商圈。但現狀南北向道路日曬嚴重，空間尺度大，遮陰效果差；東西向道路景觀品質高，遮陰效果好。

圖1 中心城區傳統商圈道路肌理

因此，規劃以惠工路為核心，周邊街巷為輔助，策劃春賞花、夏納涼、秋觀葉、冬暖陽等類型的特色活動，結合“夜經濟”集聚區構建，強化惠工路兩側建筑風貌塑造，打造展現南坪特色民俗文化街巷。

2.1.3 近者悅，遠者來

近者悅。結合城市更新，完善廣場、公園等開敞空間，并通過慢行系統進行串聯，形成層次立體、豐富多樣的開敞空間體系，讓廣大居民生活得更舒適、更和諧。

遠者來。打造南坪中心廣場、特色民俗文化街巷、汽車文化產業園、美心網紅屋頂、多彩江南隧道、尋訪川黔古道六大城市品牌，提升和完善旅游配套功能，做亮南坪文旅名片。

2.1.4 注入傳統文化

挖掘分析南岸區文化吸引力，總結5 種文態構建方式，在南坪商圈建設中予以落實，強化南坪片區文化傳承創新，提升商圈文旅水平。

2.2 宜樂：提升南坪商圈品質

2.2.1 升級功能業態

通過分析當前中心城區傳統商圈發展現狀，明確南坪商圈作為內生型商圈，服務客群以南岸區、巴南區居民為主，隨著龍洲灣商業商貿產業的進一步發展，目前客群面臨外溢情況，商業提檔升級勢在必行。

同時，南坪商圈商貿業業態豐富度較高，但零售容量、名片效應、典型項目、商圈環境等發展不足。整體品質和活躍度較低，租金水平最低，受疫情影響，空置率有所上升?？臻g關聯度方面，南坪商貿業空間集中度較高，但受道路阻隔產業集聚效應未呈現。主力品牌雷同度較高，產業差異化不足，仍需進一步豐富產業類型。

因此在商圈功能業態升級方面，重點關注“夜經濟”“網紅經濟”“場景經濟”3 個類型。應把握當前城市商業中心發展趨勢，以旅游業帶動，引導商圈功能業態由現狀單一購物向業態復合的體驗轉變[2]。持續強化商貿、商務辦公和居住功能，同時植入城市旅游和文化創意功能，實現商旅文產聯動發展。商業項目定位和功能差異化發展，結合項目自身基礎發展時尚潮流、都市休閑、親子家庭、文化旅游等面向，確定不同發展主題，避免內部同質化競爭。最終形成打造南坪中心廣場+惠工路特色民俗街巷+會展業三大消費IP。

2.2.2 扮靚市容環境

主要通過干凈、安全、有序、綠色4 個方面扮靚市容環境。修復和更換市政設施，營造干凈的商圈環境。排查火災隱患，提升消防安全。營造有序的商圈秩序，整治油煙噪聲，多途徑解決“停車難”問題，加強待客站點管理，營造有序的商圈秩序。營造綠色的商圈空間，補種和修建現狀植株，通過新增綠色空間，增設花壇、花盆等措施，營造綠色的商圈景觀。

2.2.3 建設智慧城市

重點通過優化數字政府管理，塑造政府服務新手段，推動數字社會治理，創造高品質宜居生活，助推智慧社區服務能力提升3 個方面實現。

2.3 宜業：經開區的轉型升級

2.3.1 加快智能化產業布局

首先加快智能化產業布局，經開區（西區）北側區域發揮“3D 智匯”、國泰·汽車E 電園、國盛信息產業園等智能化產業引領作用，帶動江南印務、琪美斯醫藥、遠達環保等工業樓宇更新發展，逐步引導周邊產業功能向智能化產業轉型。推動數字經濟產業集聚，加快新經濟業態項目的布局，實現低效用地向新經濟用地的轉換，引領助力經開區從傳統工業強區向“智能經濟”先行示范區轉型。

其次利用康師傅等低端污染產業外遷機遇，以文保綜合服務設施、三峽文物科技保護基地、駿逸公園為基礎，打造集文博產業與科普、娛樂、休閑功能為一體的文博公園。

最后拆除老舊廠房，留白用地進行重建，完善居住鄰里中心的功能配套。植入商業娛樂功能，形成綠地廣場等開敞空間，配套中小學校，完善社區運動休閑設施。打造都市休閑康養產業，聯動美心集團轉型為都市休閑康養、連接屋頂樂園，激活美全世紀城。形成美心大健康城，打造同城康養的美好生活場景[3]。

2.3.2 構建汽車文化產業園

重慶汽車產業文化深厚，但缺乏對外展示的窗口。經開區（西區）南側區域逐步引導低端污染產業外遷，并以現狀經開區（西區）汽車銷售、駕駛培訓、技術服務等汽車產業為基礎，延伸傳統汽車銷售服務產業鏈，發展汽車智能化應用，5G 網聯車試驗場，發展汽車文化，為顧客提供汽車改裝、自駕游俱樂部、車友會等多元服務形式。并通過聯動高校，構建產業社區等方式，打造創意/創業產業基地，完善區域文化、休閑、商業等功能，形成產業社區的研發與綜合服務區。

2.4 宜居：老城區的有機更新

采用功能疏解、綜合整治、拆除重建、零星拆建4種方式對老城區開展有機更新工作，讓群眾有更多獲得感和幸福感[4]。

功能疏解，梳理二貿片區、金屬材料公司宿舍（含慶隆花園）兩處用地，補齊小區公共空間、社區用房、游樂設施、停車位等基礎設施短板。綜合整治，堅持開放共享理念，改造11 處為小微公園或公共文化娛樂設施，修繕5 處老舊建筑。

完善公共服務設施配套。結合老城區有機更新，在南坪片區在現狀13 所小學，一所九年義務制學校，4 所初級中學，3 所完全中學的基礎上，新增4 所小學，擴展一所中學。收儲重慶萬兵塑料有限公司后，調整優化用地性質，新增?？漆t院1 處，用地面積約4hm2。新增長江新村、新田灣、丹龍路、云天雅苑、雅居樂、萬友七季城等6 處社區衛生服務中心。

此外，通過多維度提升交通服務水平，實現南坪商業片區交通服務水平的全面升級[5]。最后，通過對接各個部門，規劃提出了7 個近期重點+21 個近期漸次以及5 個中遠期的項目庫，保障規劃研究落地。

3 結語

不同于以往大拆大建式的城市更新方式，城市老舊商業區的復興，需要更多“刺繡雕花”的手法，深入剖析外部環境、內部空間以及產業趨勢等等因素，方能找到合適的路徑。但規劃研究不僅僅是規劃部門與主管部門的紙上畫畫，更應該依據規劃，明確職責分工，強化資金保障，充分利用網絡、報刊、移動終端等新聞媒體，加強公眾參與，讓市民支持南坪片區的提檔升級工作，鼓勵各界積極參與，方能真正實現老舊商業片區的城市復興。