房地產開發中建設工程項目管理問題論述

黃江洪

(廈門盛源長興有限公司,福建 廈門 362100)

0 引言

盡管房地產是比較成熟的行業，但在房地產開發工作中，受工程項目開發建設耗時長、開發成本高、施工過程復雜等因素的影響，一旦工程項目開發建設中任一環節出現問題，易導致工程項目無法達到預期施工建設目標?，F階段，為降低上述問題的出現概率，對房地產項目開發建設管理工作進行研究，發現項目開發工作中存在的不足，并加以解決尤為關鍵。故在此背景下，研究此項課題，具有十分重要的意義。

1 我國房地產行業的發展現狀

房地產行業有著產業鏈條長、涉及面廣等特點，在國民經濟水平不斷提升的背景下，房地產行業的發展狀況會對國民經濟發展具有較大的影響?！?023—2029年中國房地產行業發展現狀調查及市場分析預測報告》指出，2022年，我國房地產業增加值為73 821.3億元，占國內生產總值的6.1%，較2021年下滑了0.62個百分點。在2022年末，人民幣房地產貸款余額達到了53.16萬億元，同比增長了1.5%，較上年末增速低6.5個百分點；全年增加7 213億元，占同期各項貸款增量的3.4%。房地產貸款余額占國內金融機構人民幣各類貸款余額的比例達24.84%。盡管2022年，在多孩家庭支持、公積金貸款額度提升、個稅退稅、貸款利率下調等購房政策下，社會改善性住房需求得到釋放，百億代表房企在140m2以上的面積段產品銷售貢獻比率提升了5.9%，其中，200m2以上的面積段產品銷售貢獻比率達到了12.5%。但是，受居民收入預期下滑、房企暴雷等多種因素的影響，我國房地產銷售市場持續下行。2022年，我國房地產開發投資額為132 895億元，同比下降9.96%；我國商品房銷售面積同比下降24.3%；其中，商品住宅銷售面積同比下降26.77%；同時，當年的定金及預收款同比下降33.3%、個人按揭貸款同比下降26.5%。這一情況的出現使得房企資金周轉壓力加大，房企違約、售賣資產償還債務等現象頻發，房企投資意愿低迷。從上述數據中可以看出，盡管群眾對房產仍有著較為明顯的需求，但在各種因素的影響下，當前我國房地產行業整體發展態勢并不明朗，現階段，為了保證房地產行業的可持續發展，房地產企業需要提升對房地產開發建設工程項目的關注度，以便為行業的健康發展打下堅實的基礎。

2 房地產開發建設工程項目管理常見的問題

我國房地產開發建設工程項目中，人們已經認識到管理工作質量與房地產開發效果之間存在著直接的聯系，并且制定了業主方項目管理、建設監理制并行業主方項目管理兩種管理模式，便于工作人員在房地產開發及建設工程項目中保證管理工作的順利開展，但在管理模式的實際應用工作中，受各種因素的影響，管理工作仍會出現某些問題，降低房地產開發建設工程項目管理工作的質量。

2.1 業主方項目管理常見問題

2.1.1 管理機制不完善

當前我國房地產行業仍處于不斷發展的階段，每年仍會涌現許多的房地產企業，但是受很多房地產開發企業成立時間相對較短，企業管理人員對建設工程項目管理工作重視度不足等因素的影響，企業方面往往沒有構建完善的管理體系管理制度，在房地產開發建設工程項目管理工作中，業主方往往無法及時找出項目建設中存在的不足，實現項目施工活動的有效管控。施工建設活動無法得到業主方約束這一情況的存在，不僅增大了房地產開發工作的安全風險，還使得很多房地產開發項目的開發進度落后于預期目標，建設質量無法達到預期建設標準的要求，進而在一定程度上降低了房地產項目的整體質量水平[1]。

2.1.2 資金管理存在問題

考慮到當前部分房地產開發企業為中小型企業，缺乏雄厚的資金實力，房地產開發項目所使用的土地為競拍所得，房地產土地購買項目開發建設往往會消耗大量的資金，并且企業方面很難在短時間內完成資金回流工作，這一情況的出現可能會導致企業資金鏈斷裂，使得企業無法及時付給施工隊工資，導致工程項目停工。

2.2 建設監理制業主方項目管理常見問題

2.2.1 權責混亂

在建設監理制并行業主方項目管理模式應用過程中，建設監理工作的管理重點在于工程項目施工管理，管理人員并沒有監理設計變更、投資控制權利這一情況的出現，使得承建單位、建設單位、監理單位之間的監理權責可能存在交叉、缺失等問題。若在監理工作推進前，未曾制定明確的權責劃分規范，那么在工程項目推進過程中，不同單位必然會出現權力責任混亂不清、責任推諉等現象。同時，若某些建設單位在房地產項目中若擁有投資控制權，那么可能會出現直接命令施工單位開展某些作業的情況，這一情況的出現，必然會給建設監理單位的正常工作造成干擾，出現多頭指揮問題，影響監理工作的獨立性與公正性[2]。

2.2.2 材料質量問題

在房地產開發建設工程項目施工過程中，材料質量會對工程項目整體建設質量產生直接的影響，若材料管理采用的是業主方項目管理這種單獨的監理模式，出于工作責任考慮監理人員往往會對材料質量進行嚴格監管，但若監管模式為監理制并行業主方項目管理模式那么部分業主方為了降低工程造價，在開展大宗材料選擇時，往往會通過低價招標競爭的方式完成大量材料的采購工作。同時，由于監理方會受業主方的限制，因此監理方對材料的審核與管理制度可能無法落實到位，致使很多存在質量問題的材料被應用到工程項目建設活動中，最終導致工程項目整體質量水平無法達到預期要求。

3 提升房地產開發建設工程項目管理質量的方法

在明確當前房地產開發建設工程項目管理工作常見問題后，結合工程項目的實際情況，制定具有針對性的問題解決對策，實現管理體系的優化升級，不僅可以為房地產開發管理工作質量的提升提供支持，還能切實降低安全風險的出現概率，為房地產開發效益的增長提供支持。

3.1 業主方項目管理體系優化方法

3.1.1 完善管理機制

工程項目管理與房地產工程項目建設質量、成本之間存在著直接的聯系，現階段為了切實降低房地產開發工作安全風險的出現概率，保證開發進度能夠達到預期要求，構建完善的管理機制，并將其落實到位，成為一項極為必要的工作。具體來說，為了保證業主方項目管理工作能夠順利開展，提升工程項目的管理水平，首先，需要參照市場監理行為，完善管理機制，然后通過加強監理，人員培訓的方式，提升管理人員的綜合素質，確保管理人員在開展房地產開發建設工程項目管理工作時，能夠按照相應規范開展工作，為管理工作水平的提升打下堅實的基礎。其次，為了實現房地產開發工程項目風險的有效管控，在開展業主方項目管理體系優化工作時，可以通過開展風險規避、風險以工作的方式，確保工程項目管理過程中一些隱蔽性風險帶來的損失能夠降到最低，在保障房地產開發企業經濟效益的同時，提升管理工作的可靠性。最后，為了實現工程建設活動的全方位，全過程監理，在開展管理工作前，業主方面可以結合工程項目的具體施工設計方案，通過構建BIM管理模型的方式，明確房地產開發建設工程項目的具體管理內容。并以此為基礎制定具體的管理流程，為后續管理工作的有序開展提供支持[3]。

3.1.2 強化資金管理

在房地產開發建設工程項目推進過程中，建設成本與房地產經濟效益之間存在著直接的聯系，因此，經濟效益作為衡量工程項目管理質量的標準之一，受到了人們的廣泛關注?？紤]到成本發生會出現在房地產開發建設工程項目招投標、設計準備、施工、竣工等每一階段，為了實現工程項目資金的有效管控，提升項目的整體經濟效益，管理人員需要將全過程成本管理措施融入到建設工程項目管理工作當中。其中，招投標管理作為前期管理工作中的重要組成部分，其管理質量與房地產開發項目整體成本管控效果之間存在著直接的聯系?，F階段，為了避免房地產項目開發前期資金消耗量過高，影響工程后續開發建設活動的開展，在前期管理工作開展時，管理人員需要對房地產開發項目所在地區具體情況進行詳細分析，然后結合房地產開發企業的實例，開展投資機會選擇與策劃、可行性分析等工作，明確企業資金流能否支持本次房地產開發工作的順利開展。若通過分析可以確定本次房地產項目開發建設工作能夠順利開展，企業需要嚴格按照招投標制度要求，開展招投標工作，嚴禁出現邀標情況，降低項目承包、施工管理等工作出現問題的概率，提升工程建設成本的有效管控，降低質量問題的出現概率[4]。

3.2 建設監理制并行業主方項目管理體系優化方法

3.2.1 明確權責

在當前的房地產開發建設工程項目管理時，監理工作屬于第三方行為，為了保證監理工作能夠取得預期的效果，在開展房地產開發建設工程項目管理工作前，需要結合相關房地產部門對監理單位資質審核的結果，選擇合適的監理單位，避免在監理工作開展過程中，監理企業之間出現惡性競爭。同時，為盡可能保證監理人員的獨立性，在工程項目開展前不僅需要制定專門的監理管理制度，還需要與監理人員簽訂獨立的監理合同，確保工程施工建設單位與監理單位之間處于平衡地位，保證監理人員在后續監理工作開展過程中，能夠按照簽訂的合同內容明確自身的工作任務，降低建設單位的工作人員干預監理人員正常工作情況的出現概率，提升監理工作的公平性、公正性。舉例來說，在某住宅小區開發建設過程中，首先，為了避免管理工作出現權責不同的情況，業主方在將施工階段監理工作委托給相應監理公司時，在監理合同與工程建設施工合同中明確規定了監理單位與建設單位的權限。其次，為了提升監理工作的可靠性，在監理合同簽訂前業主方對監理單位的相關工作人員進行了嚴格的審查，保證監理人員具備職業資格證書，并在后續監理合同簽訂時，在合同條款中明確指出監理單位需要更換不合格的監理人員。再次，業主方在監理單位開展工作前，對監理規劃，監理細則等內容進行了審批，及時調整規劃細則中不合適的內容，保證監理工作能夠滿足本次施工建設活動的需要。最后，為了保證監理人員的監管工作與測量設備能夠實現本次工程項目的有效管理，業主方通過不定期抽查監理工作是否到位，定期審查監理資料與監理成果的方式，保證本次房地產開發中建設工程項目管理能夠取得良好的效果[5]。

3.2.2 材料質量管控

房地產開發建設工程項目材料管理質量與工程項目使用者的生命財產安全存在著直接的聯系。在當前的管理工作中，為了盡可能提升材料管理工作的有效性，在材料管理前期，制定明確的材料監管規范，明確建設監理制并行業主方的權責，選擇具備較高信譽度的材料生產供應商，在保證材料型號類型均符合工程項目具體要求的基礎上，實現材料價格的有效管控。在建材運輸至施工現場時，管理人員需加強對材料質量的審核，通過對建材質量進行試驗檢測，并以檢測結果與材料購買合同的內容進行比對的方式，確保運輸至施工現場的建材符合建設施工活動的要求。在使用建材的過程中，管理人員不僅需要保證應用到施工建設活動中的建材沒有出現裂紋、缺角等問題，還需要保證施工人員嚴格按照技術規范開展建材施工活動，提升建材的施工質量，保證工程項目能夠取得令人滿意的效果。

4 結 語

總而言之，房地產是一種外溢性較強、具有系統重要性的行業，房地產行業的發展會對我國金融行業的穩定產生重要影響。為了保證房地產行業的發展能夠滿足新經濟發展形勢的需要，加強房地產項目開發建設工程項目的管理，從源頭實現房地產經濟的管控，不僅可以為房地產行業的穩定發展提供助力，還能為我國社會經濟的穩健發展提供推動力。