關于構建房地產基礎性制度與長效機制的戰略思考

曹陽

摘 要：本文以房地產基礎性制度與長效機制的構建為主要研究對象，在深入分析我國房地產市場行業政策環境的基礎上對房地產行業與實體經濟進行集中討論，據此提出構建房地產基礎性制度與長效機制的戰略措施，以期為我國房地產行業和房地產市場的健康發展提供有益的建議與思考。

關鍵詞：房地產企業;基礎性制度;長效管理機制

房地產行業是國民經濟的支柱行業，在過去二十多年的發展過程中為社會經濟的發展作出了重要貢獻。為了推動金融、房地產同實體經濟均衡發展，政府在2016年提出“房住不炒”戰略，旨在促進供給主體和保障渠道多元化，并在政策方面大力推進購房與租房并舉，由此建立平衡穩定的市場機制，維護人民群眾的基本權益。

一、當下房地產行業政策環境分析

（一）房地產行業政策調整的必要性

隨著分稅制改革和住房制度改革的實施，我國房地產業得到快速發展。從2003年到2015年這12年間，房地產行業發展進入快車道，全國房地產價格普遍上漲。但是從2015年開始，房地產市場進入深度分化階段，一、二線城市的住房供給仍然短缺，房價高；三、四線城市的住房供給則出現過剩，房產去庫存壓力增大，房地產投機逐步降溫。因此，在當前形勢下，各地區的政府部門必須要掌握宏觀調控主動性，切實完善各項基礎制度，出臺一系列有力的調控措施，消化房地產市場風險，引導市場預期重回正軌。

（二）“房住不炒”的戰略定力與實踐成效

建立平穩運行的行業市場“房住不炒”戰略自在2016年12月的中央經濟工作會議上被首次提出以來，中央政府在房地產市場調控中始終堅持“房住不炒、因城施策”的政策調控導向，政府先后在2021年12月的中央經濟工作會議與2022年的中央政治局會議上多次重申“房住不炒”戰略，明確“房住不炒”定位。黨中央面對當前的經濟形勢，仍堅持“房住不炒”的戰略定位和政策基調，加大力度推進供給側改革，促進我國經濟高質量發展。

（三）構建房地產市場長效機制的環境基礎

早在2016年，“房住不炒”的理念就在市場中流行，該政策對房地產行業調節力度較大，主要體現在房產價格方面。第一輪價格調節持續了近17個月，而第二輪價格調節則持續37個月。據數據統計發現，截止2022年5月，我國一線城市和二線城市的商品房住宅價格同比呈上漲趨勢，上漲約3.5%、0.3%。經過價格調節，我國房地產市場的投資預期發生了明顯變化，建立市場長效機制指日可待。

二、房地產行業與實體經濟之間的矛盾分析

（一）土地供需失衡

土地供需失衡是我國房地產行業與實體經濟之間的主要矛盾之一，主要表現在以下三個方面：第一，建設用地在城鎮、鄉村之間配置失衡。人口和產業從鄉村流入到城市，城市的建設和用地需求強而供給弱，農村則有大量的廢棄耕地。第二，城鎮用地在地區、城市之間配置失衡。產業和人口的聚集效應使得北、上、廣等一線城市的建設用地供不應求，而中小城市則建設用地供需失衡，房地產資源出現嚴重過剩。第三，城鎮建設用地在利用結構上配置失衡。城鎮建設用地最終用來搞住房建設的比例嚴重偏低，大致只有10%，房地產建設用地總體供應規模與人口實際住房需求不匹配。

（二）融資比例失調

根據人民銀行統計，2021年末，金融機構人民幣各項貸款余額192.69萬億元，同比增長11.6%。其中，房地產貸款余額52.17萬億元，同比增長 7.9%，在全部貸款中的占比為27.07%。雖然房地產行業同時帶動了上下游制造業及物業管理等第三產業的發展，但是房價的快速上漲推高了實體經濟成本。

（三）房地產稅費占地方財力比重較高

土地出讓收入和房地產稅費是我國地方財政的主要財源，按照國家財政部公布的2021年財政收支數據顯示：2021年全年，國有土地使用權出讓收入87051億元，同比增長3.5%，其增速較2020年、2019年、2018年的25%、11.4%和15.9%而言明顯下降。此外，全國2018年土地出讓收入和房地產專項稅相當于地方財政收入的34.4%，而2018年土地出讓收入占地方政府總財政收入的29.2%，各地區土地出讓收入占總財政收入的比例差異較大，從浙江的52.8%到西藏的3.8%不等。上述數據表明“土地財政”不可持續且地方政府對“土地財政”的依賴度畸高，存量房時代土地財政亟待轉型。

（四）房屋銷售與房屋租賃占比不均衡

與發達國家相比，我國的房屋租賃市場制度環境仍有待完善且租賃比例低于多數發達國家。根據相關數據，2020年我國城鎮家庭住房自有率已經達到96％，粗略換算即租房家庭比例已降至4％。隨著一、二線城市和三、四線城市的房地產市場的分化進一步加深，一、二線城市的房地產市場將率先進入“存量房”階段，房屋租賃比例將出現大幅度上升。

（五）行業內部結構不穩定

當前，我國房地產市場存在嚴重的資源錯配，表現為人口資源向大城市集中，而中小型城市的房屋資源則出現過剩。在這種情況下房地產企業在中小城市的樓盤銷售停滯，就會導致整個公司、集團的現金流出現問題，最終出現風險傳導引發系統性風險。

（六）市場秩序不規范

過去二十年是我國房地產市場飛速發展的二十年，政府和房地產企業在房地產市場發展的過程中普遍缺乏外部監管和自我管理意愿，導致當前我國房地產市場在房屋買賣、住房租賃和物業服務方面存在諸多亂象。這些問題很大程度上是由于監管缺位所引起的。房地產市場秩序失衡不僅不利于社會經濟的健康發展，也不利于人民群眾幸福感和獲得感的提升。

三、構建房地產基礎性制度與長效機制的戰略措施

（一）金融方面：投融資制度

構建完善的投融資制度對房地產行業的健康發展是很有必要的。一方面，政府和銀行對購房者等消費群體要加強監管：針對具備“首套房”資格的住房剛需群體，政府和銀行要盡可能提供長期穩定、貸款優惠力度合理的金融政策；針對已擁有多套住房的投資者群體，政府和銀行要適當提高住房首付貸款比例，合理控制信貸風險。另一方面，政府和銀行對房地產企業等生產群體也要加強監管：進一步明確對房地產企業融資的三條監管紅線，加強對重點房地產企業信貸資金流向的監測，加強對房地產企業資金的審查力度，實施房地產貸款集中管理制度，嚴防房地產市場出現系統性金融風險。

（二）稅收方面：優化財稅結構

加快推進財稅體制改革，進一步優化財稅結構。為此，政府要做好以下幾方面工作：第一，適時出臺增值稅和所得稅優惠政策，稅務征收管理機關要對房地產企業實施精細化管理，重點針對房地產生產、建設、銷售等環節實施減稅降費政策，降低房地產企業的稅負成本。第二，稅務征收管理機關要針對抬高房地產價格的投機群體要加強稅務監管。

（三）租賃市場方面：住房供給體系

當前，我國房屋銷售和房屋租賃占比不平衡，各級政府、金融機構和企業必須加大資源投入力度，平衡市場住房供給結構，協調好租賃市場與交易市場的關系。其中，租賃市場是滿足市場房源供給需求的主要渠道。各地政府應當加強租賃市場調控，引導市場形成“先租房、后買房”的消費理念，促進房屋供給渠道多元化，也能夠實現房產市場庫存消化與租賃市場規?；l展協同。

（四）提高房地產行業法制化水平

房地產市場調控長效機制的構建需要較為完善的法制環境為其提供制度保障，所以政府必須著重提高房地產行業法制化水平。第一，作為立法機構要進一步加強房地產市場法律體系建設，加快推動與房地產行業相關的土地、稅收、房屋租賃，保障性住房等配套法律法規體系建設。第二，重點關注房地產稅立法工作，加快推動房地產稅立法進程，盡快建立起與房地產稅改革同頻共振的房產稅法律體系。

（五）推動不動產系統建設

房地產基礎性制度與長效機制的構建也需要互聯網、大數據、云計算等先進信息技術的支持，在構建全國聯網的不動產信息登記系統的過程中就必須依靠上述信息技術來對房地產登記信息進行統籌管理。不動產信息系統的建設能夠確保全國范圍內房地產登記信息的真實性和客觀性，是構建房地產基礎性制度和長效機制所需的一手數據來源。通過不動產信息系統，中央和各級地方政府可以實現對國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，一方面可以為后續的房地產稅立法工作提供詳實的數據參考，另一方面也可以向全國的購房群體提供實時、透明的房地產市場信息，幫助房地產市場交易行為逐漸回歸理性。

四、結語

綜上所述，當前我國房地產行業與實體經濟間存在諸多問題，要構建房地產基礎性制度與長效機制就必須從土地供給制度、房地產投融資制度、財稅結構改革、住房供給體系建設、房地產行業法制化建設與不動產系統建設六方面入手解決上述問題，幫助房地產行業和房地產市場健康長遠發展。

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