試論房地產企業稅收籌劃基本原則

劉亞琦

摘要：近年來，由于市場面積和總量的不斷擴大，地產領域的發展強勁成為納稅大戶，地產公司不斷努力利用良好的稅收籌劃減少公司的經營和管理成本，增強實力，但是，在具體的稅收籌劃活動中還面臨若干亟需克服的困難。通過對房地產公司稅收籌劃現狀及面臨的困難的研究，探討高效的稅收籌劃方法。

關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；探討

稅收籌劃作為一種經營管理，能夠間接給公司帶來利潤價值，由于市場經濟地位的日益攀高，使得眾多的地產公司迅速鵬飛，伴隨著商業往來的日益增多，地產公司利潤的提高，所得稅負擔也日益增多，地產公司為減輕所得稅負擔問題而絞盡腦汁。所以，怎樣在法律法規框架內，開展合理的稅務籌劃有著重大的理論價值，進行稅務籌劃也成為房地產公司經營的基本條件。

一、房地產企業稅收籌劃的理論概述

（一）稅收籌劃的含義

稅收籌劃，是指由納稅人在未觸犯我國稅收法律、政策、法規的情況下自行或借助稅收顧問的協助下，為達到企業利益最大化而對自身以及公司的生產、營銷、融資、財務管理等經營活動的涉稅事宜加以策劃與運籌的活動，即稅收籌劃目的是在正當、合理的情況下降低納稅人稅收負擔，進而實現個人或企業經濟利益最大化的一種經濟行為[1]。

（二）房地產企業稅收籌劃的特點

1.所涉稅種較多且稅額較大

地產公司大都涵蓋地產開發、營銷和后期的地產服務等地產運作全過程，不同經營范圍和過程中牽扯到的納稅人類型也各有不同，所要計稅和征收的稅種也較多。另外，由于房屋作為價格以及投資價值都偏高的消費產品，再加上最近十幾年在中國價格一直居高不下，住宅價值被抬至很高，導致地產公司的營業收入也相當高，使得地產公司許多稅種的計稅金額都因此急劇上升，而要征收的稅金也較其他領域的公司要高。在此形勢下，房地產公司進行稅務申報更富有可行性。

2.房地產行業的財稅政策變動較快

因為房地產領域屬于民生領域，直接關系到居民群眾日常生活，包括社會安定等，所以政府部門會針對社會經濟的具體情況，在針對房產領域的稅收政策方面會進行比較頻繁的微調。再加上，近些年中國房地產領域的問題也越來越突出，市場物價逐漸偏離了人民群眾的實際消費水平，因此國家和各地政府有關部門也相繼頒布了各種各樣的優惠政策制約著地產泡沫的產生，許多優惠政策還包括了地產行業的財稅方面，因此地產行業的政策也更加錯綜復雜，需要比較專業的稅務籌劃措施，來維護地產公司的權益。

二、稅收籌劃的基本原則

（一）合法性原則

稅收籌劃的另一個基礎的準則就是合法性的準則，主要指的是稅收籌劃工作一定是在依法規定的區域內開展，不可以越過法律法規的紅線，也不可以違規或犯法。公司在開展稅收籌劃的流程中，任何一個環節都必須以合規性為前提條件，才可以確保最終的稅收籌劃的方案都可以通過國家法制機關的檢查和稅收機關的確認，而假如沒有堅持合法性的準則，很有可能遭到法律懲罰，從而使公司的損失更多。所以，合法準則也是區分稅收與其他偷稅漏稅等違法行為的一種最基本的準則。

（二）成本效益原則

稅收籌劃是一種能夠降低公司納稅成本的活動，但并不是任何一家公司都必須納稅籌劃，因為也不是所有公司通過稅收籌劃都可以獲利，是不是進行了稅收籌劃，主要看該公司的經營規模和經濟效益。因為實施稅收籌劃必須花費相應的時間，成本中包括了雇傭稅務人員的費用、制定籌劃辦法的費用等，所以假如稅收籌劃所付出的成本費用超過了稅收籌劃所能夠給公司所創造的利潤，則公司就不必實施稅收籌劃，反之，一旦稅收籌劃的效益遠小于所產生的成本，則實施稅收籌劃就是正確的。所以，小成本經濟理論也是企業必須考慮的一個原則之一[2]。

（三）綜合利益最大化原則

其主要指出，企業管理者必須站在一個整體企業財務管理目標的高度，盡量地從全局考慮，將整個公司的所有業務活動都聯系起來，并制訂出一種良好的管理稅務計劃的方法。這就是稅收籌劃也是公司在實行財務管理時的一個很重要的部分之一，所以它必須同企業其他所有的財務活動都是相互作用，而且是彼此影響的。如果為了實施稅收籌劃而單純地去要求企業減少稅務成本，極有可能會造成整個企業利潤的下降，所以，企業在實施稅收籌劃的同時，也必須要選擇企業整體利益。

三、房地產企業稅收籌劃現狀分析

稅收籌劃能夠被解讀為合理節稅，在具體發展中展示出自身的功效，有助于支撐各種各樣工作的有序開展，完成真正意義上有效管理，獲得較好的發展。對房地產企業而言，在運營、投入和發展環節進行科學合理的稅收籌劃，能夠展現自己的功效優點，降低面臨產生的影響，真真正正體現稅收籌劃效果。但是目前房地產企業稅收籌劃中面臨風險性的重要因素是內部結構工作疏忽大意，無法精確體現工作實際效果。

（一）不夠重視稅收籌劃

房地產公司普遍存在沒有注意稅務申報的情況，地產公司沒有設置稅務申報的機構和人員，部分較大的地產公司已經有較為完備的稅務申報工作方案，但很多小型的地產公司則沒有進行稅務申報方面的規劃。從二十一世紀以來，房地產領域的公司成為中國成長最快、效益最大的領域和公司，資金雄厚，業務亮人，再加上很多的地產公司的經理高層對稅收籌劃的知識都不甚了解，怕觸及法律的邊緣，寧可多拿錢，也不愿意促進稅收籌劃項目在公司內部的開展，這些現象在一定程度上阻礙了地產領域的稅收籌劃的開展。一些經濟效益低下的地產公司由于本身的水平限制，對稅收籌劃的重視更為有限。

（二）偷稅、漏稅問題頻現

偷稅、漏稅雖然是中國國家稅收政策中嚴格限定的不法行為，但只要在有利益的地方，便會有投機商人逆法而為之。因為地產公司的銷售額及其他各項有關稅種計稅依據都是相當高額的款項，偷稅、漏繳的獲利效應也引起了眾多的地產公司違反國家有關法令的要求，在財務會計處理中，也埋下了偷稅、漏繳的禍端，甚至背上了刑事法律責任。部分的地產公司也受限由于對稅收籌劃過程的理解并不清晰，誤以為偷稅、漏稅行為即是所謂的稅收籌劃，導致偷稅、漏稅頻現的問題發生。

（三）預征預繳工作混亂

目前的房產公司已經普遍采取了預售形式的營銷模式進行房屋銷售活動，在國家的有關營業稅法律法規的規定中，如果房產開發公司通過預售形式所取得到的預售收入的預算款項，是必須于次年預征或預交相應的營業稅的。地產公司承擔預征自貿區所得稅職責的一般為財務工作人員，很多審計從業者對預征自貿區所得稅并不了解，對適用稅款和預收款的核算易發生錯誤等。對大型地產公司而言，稅收的申請必須層層上報，而預征所得稅有嚴格的申請納稅時限，待高層領導申請通過后往往發生逾期情形，影響到預征所得稅的申請繳交，由此產生大量的連鎖反應，危害地產公司的運營[3]。

（四）房地產企業存在明顯的地域特征

房地產公司的財稅包括了很多方面的內容，除常提及的土地使用稅以外，還涉及到了各種土地占用稅、契稅、土地增值稅，以及房產稅等項目。當然，由于它們均是地方留用所得稅，而地方所得稅的產生又與所屬地方的經濟發展情況和稅收政策有著密切聯系。因此，在開展房地產納稅籌劃工作的時候便必須從這些情況中入手，以確保稅收籌劃工作與地方的經濟社會發展情況與國家稅收政策相適應。中央政府對于財稅政策的調控通常以宏觀調控為主，在實施到全國各個地區的時候也要突出特殊性，并且充分考慮了當地的財稅優惠政策。但是因為全國各個地方的經濟社會發展水平高低差異，導致不管在稅收上或是財稅的征管規范上都存在著明顯的差異，而針對這些情況不僅是對于地產公司會存在認識偏差的問題，就連地方機關對于國家的財稅優惠政策認識上也出現一些誤差，這就加大了對于地產公司的稅務籌劃的困難。

四、完善房地產企業稅收籌劃的有效措施

（一）做好稅收籌劃前的準備工作

房地產公司在開展稅收籌劃之前，就必須先將基礎工作搞好，這才能推動稅收籌劃工作正常的開展，使稅收籌劃有其意義。公司的稅收籌劃并非單純的事，由于其發展需要受到各種因素的干擾，所以，在計劃稅收籌劃之時，也應考慮得周全一些，看看公司當時的實際條件，以及是不是有相應的管理人才等，總而言之，將準備工作搞好，稅收籌劃的后續工作就可以更加順暢的開展，同時，也就可以相應的降低其中的經營風險，從而推動了公司的發展壯大。

（二）樹立正確的稅收籌劃理念

目前，中國大部分的房地產公司對于稅收籌劃思想還缺乏真正的了解，也不知道它真實的含義，因為我國的稅收政策還很嚴格，所以如果房地產公司想要減少納稅，或者想要采取偷稅、漏稅的措施是不能夠做到的，唯有明白了稅收籌劃的真正含義，形成了合理的稅收籌劃思想，才可以采取適當的措施來減少企業的納稅，另外，有關機關還應加大宣傳力度推廣稅收籌劃的重要性，使公司能夠更加切實的掌握稅收籌劃，并借鑒其他企業已經成熟的經驗，逐步的完成對企業的稅收籌劃，并最后實現了減免稅的目的[4]。

（三）建立稅收籌劃組織機構

房地產公司要想稅務籌劃工作成功的進行，必須要設置稅務籌劃部門，并配備相應的專門工作人員，以便進一步提高稅務籌劃的操作能力。公司內部設置了稅收籌劃組織部門，一方面有利于稅收籌劃中各項業務的進行，另一方面，也表明了稅收籌劃的必要性，參加的人員都必須以嚴肅的心態面對稅收籌劃的任務。由于稅收籌劃公司有自己的管理部門，所以就需要安排專門的工作人員，運用自身專業的理論知識和技術，進行稅收籌劃的有關工作，從而提升公司稅收籌劃的管理水平，讓公司的稅收減少，從而推動了公司的發展壯大。

（四）加強風險意識

房地產公司進行稅務策劃時，必須要提高人員的風險意識，使人員能夠準確的辨別風險，進而采取相應的辦法，避免所有的經營風險，減少對公司的損失。公司開展稅收籌劃工作必須真實的認識周圍環境的變動，如稅收政策的變動、公司管理層的變動等，了解新的稅收政策規定，熟悉稅收政策的具體內容，然后再根據公司本身的狀況，科學合理的開展稅收籌劃工作，如此可以減少稅收籌劃的風險，保證稅收籌劃能充分發揮其功效，為公司的發展增強實力。

（五）及時掌握房地產企業財稅政策及其變化

新的財稅優惠政策實施以后，地產公司必須順勢而為，做好地產公司稅務準備工作，以便于適應市場經濟狀況，搶占市場競爭的優勢。房地產公司對當地政府所制定的財稅優惠政策，本身也應當要保持高度重視，有些成熟的地產公司可能會對這類的財稅信息有很大的敏感度，從而提高自身的反應速度。當前的財稅偵測以及市場經濟中都需要從房地產公司結構和部門專業的發展等方面著手進行判斷，具備專業和豐富知識的財政人員能夠在較短時間內預知財政并對其作出反應，做出相應的政策應對即將發生的變動。

（六）充分了解稅務機關的工作流程，提高工作效率

中國的稅務機關在房地產的納稅申報管理工作中起到了巨大的推動作用。地產公司的稅務準備工作，必須要建立在正確的稅務機關稅務信息依據之上，也因此必須和稅務機關之間建立起有效的信息溝通聯系，以便于迅速了解地產公司的財務資料。通常情況下是通過向企業上報財務信息的方法，及時了解有關信息。為提升整個流程的工作效率，還可以建設公司、產品等財務信息資料庫，以完成對稅務機關相關數據的及時推送和反饋，以及通過吸收專業人士對地產業務中的政策等變動趨勢做出預測、評估和研判等，為地產業務發展水平提供依據。

（七）提高涉稅事項的籌劃水平

房地產公司建立稅務計劃措施的重要性在前文中已有所提到。將關于涉稅事務的計劃水平提高，主要目的就是為了保證房地產公司保持高速發展，并盡快增加經濟效益。項目立項以后就必須開展大量的工作，每一項工作的可行性都需要進一步地進行調研，并有機地根據各項費用估算和稅收籌劃目標進行各種準備工作，在房地產公司具備了良好的發展機遇以后，其內部統籌兼顧的營銷活動水平也將會提高。而財務人員作為稅收籌劃的主體，在很大程度上也必須擔當起一定的社會責任，充分考慮項目的整體，積極調研對項目投資利用的可能性，并對新政策下房地產公司的主要經濟指標的運用可能性加以深入研究，為今后的稅收籌劃工作奠定了扎實的基礎[5]。

（八）增強企業稅收籌劃部門的專業水平

房地產公司存在的稅務申報問題應當采取具體的實施措施加以控制，要克服中小企業在經營活動中出現的困難問題，進一步提高稅務策劃效益，就必須設置專業的稅收管理機構，配置專職人員投入到稅務策劃的操作中。我國的情況特殊，需要重視政策，才能有機會對越來越嚴厲的我國政策形成高度敏感，并及時做出適當反應。稅收籌劃和項目建設之間的相互關聯也會進一步地加強，而當二者充分有效融合以后，解決問題的效果也會增強了不少。而減少稅收籌劃實施中的風險屬于為房地產公司爭取更長期發展機遇的關鍵舉措，因此必須從增加稅收籌劃的成功率入手，持續的提高公司經營收入，使公司已建立起完整合理的會計信息管理反饋制度。在上述要求都充分滿足以后，公司經營、管理的基礎才有機會得以充分的發展。

五、結束語

由于房地產的迅速發展，各公司內部的競爭逐步的加劇，遇到強大的競爭對手，企業保存實力才可以取勝，所以，房地產公司要提高對稅收籌劃的理解和重視，大力地扶持稅收籌劃的工作發展，讓稅收籌劃充分發揮其功能，切實地為公司減少稅費，提高公司的效益，讓公司具有實力，不斷地發展。

參考文獻：

[1]湯雅清.房地產企業稅收籌劃對財務管理影響的分析[J].財經界，2021 （14）：171-172.

[2]李麗華.“營改增”后房地產企業稅收籌劃之道[J].財會學習，2019 （36）：174-175.

[3]毛明清.基于營改增后的房地產企業稅收籌劃探析[J].中國經貿導刊，2016 （17）：56-57，63.

[4]劉華珍.房地產企業稅收籌劃與財務管理的協同體系研究[J].現代經濟信息，2021 （31）：148-150.

[5]王江寒.新形勢下我國房地產企業稅收籌劃研究[J].商業會計，2017 （14）：73-76.