一文講明房地產行業土地增值稅

陳潛

土地增值稅是房地產行業中最主要的稅種，也是地方稅收的重要來源。政府可以利用土地增值稅調控房地產市場、建設當地的公共基礎設施以及發展社會福利事業。當前，我國房地產行業的發展已經邁入了比較成熟的階段，在土地增值稅的管理方面取得了一定成效。比較成熟的房地產企業在項目立項到結項的全生命周期中，已經能夠獨立規劃、控制和清算土地增值稅。

然而，有些企業在清算土地增值稅時漏洞百出，導致多數本該盈利的項目顆粒無收，甚至出現虧損。土地增值稅清算工作中的失誤，不僅會給企業造成沉重的打擊，還會影響房地產行業的秩序，加劇稅負負擔。

房地產行業土地增值稅征收清算現狀

政策環境。政策環境在土地增值稅的征收和清算當中，起到了至關重要的作用。當前，政府對房地產市場的調控力度日益加強，有關土地增值稅清算的政策也早已出臺。例如，為了保障土地增值稅的收入，合理引導房地產市場的正向健康發展，政府部門通過提高土地出讓金的價格，進一步擴大土地增值稅的征收基礎。其次，政府部門會通過出臺稅率政策，影響土地增值稅的收入。除了土地出讓金政策和稅率政策，政府還陸續頒布了一系列的監管政策，旨在強化對房地產開發商及房地產企業納稅情況的監督和管理，遏制偷稅漏稅現象，確保土地增值稅的有效征收和合理使用。

征收標準及清算程序。用房地產企業出售房屋時的銷售收入減去房地產企業購買土地時所支付的土地出讓金和其他成本，就是土地增值額，這是衡量稅收征收的主要標準。當然，不同地區的土地增值稅稅率也大有不同，一般來說稅率為30%左右。此外，清算土地增值稅也需要遵守一定的程序。就房地產企業而言，在繳納土地增值稅時，首先要進行納稅申報，提交的納稅材料將交由稅務機關審核并確定稅款。當審核和驗收完成時，稅務機關會出具相關的稅收憑證，并將這一憑證發給納稅人。就當前來看，土地增值稅清算程序已經趨于完善，但是仍然存在許多亟待解決的問題。

房地產行業增值稅清算中存在的問題

增值稅基數核算的準確度難以把握。土地增值稅的核算的主要環節有：確定稅收主體即增值稅納稅人、明確增值稅的計算方式、基于土地的使用年限和土地增值率等關鍵因素確定土地增值稅的稅率、扣除相關項目之后繳納一定的土地增值稅。由此可見，增值稅基數核算的準確度會受到諸多因素影響。

然而，在實際的基數核算當中，由于房地產行業涉及眾多業務場景，有些環節在清算過程中難以把控，因而容易造成增值稅基數核算不精準。除此之外，房地產行業的增值過程與土地開發、建筑施工、物業管理密不可分，然而，這些節點的增值方式、程度和比例都截然不同，因而加大了增值稅基數精準核算的難度。

土地增值稅征收政策多變。土地增值稅的起征時間是2005年，此后有關土地增值稅的政策進行了多輪調整和變動。其中，比較關鍵的節點是2016年。這一年，個人土地增值稅的征收被正式取消。另外，在2018年，不同區域、不同類別的房地產項目的稅率也有很大差異，差別化的土地增值稅政策開始流行，動態的政策為土地增值稅清算帶來了一定的難度。

此外，由于地區差異和稅率的不統一也為政策的落地和實施帶來了一定的挑戰。具體表現在，容易造成稅收清算的審核難度較高，引發稅收紛爭。其次，盡管土地增值稅相關政策的實施已經有一段時間，但是有些地區在政策執行方面還是顯得較為吃力。尤其是那些經濟相對薄弱的地區，這方面表現得更為明顯。

房地產行業增值稅清算的優化對策

建立和完善土地增值稅征收標準。由于土地增值稅的征收標準不同，造成的稅收清算難度加大、清算結果存在爭議等情況較為普遍。因此，建立相對統一的稅收征收標準，是解決稅收清算困境的有效方式。政府及相關部門需要牽頭制定更為完善的土地增值稅收征收標準，解決土地增值稅的計算方法和征收比例不科學、不合理的問題，以提高計算和征收的準確程度。

另外，需要注重開展土地估價工作。相關部門需要嚴格把控土地估價工作，確保提供的估價結果準確無誤，避免由于前期估價出現偏差造成土地增值稅收征收存在差異、增值稅清算結果不合理等現象。同時，可以引入第三方機構進行復核，對土地估價進行層層把關，保證土地估價的公正性和準確性，進一步提高稅收清算的成效。最后，還可以通過搭建土地增值稅信息共享平臺，對土地增值稅的征收信息進行集中、統一管理，保證土地增值稅收清算的公開和透明。

強化增值稅清算的過程管理成效。首先，在清算的過程當中，適當引入新的技術，可以強化監督審核成效。以人工智能及大數據等新技術為基礎，賦能智慧稅收清算審核。相關部門可以嘗試利用新技術、新路徑來提高增值稅清算的監督審核效率。傳統的模式下，識別和分析審核異常情況是清算過程中常見的問題。學會利用新技術解決實踐難題，是提升工作效率的有效途徑。對此，可以先利用自然語言處理技術來提取有用信息，也可以借助機器學習模型快速解決此類問題。

審核流程和審核要求決定了稅收清算的質量，因此標準化審核流程的制定與實施就顯得十分有必要。另外，完善內部控制機制，加強對風險管理，也可以減少潛在的風險和漏洞，保證審核工作的規范性和準確性。當然，相關部門也要重視對稅務人員進行培訓和教育，加強稅務信息化建設，建立房地產企業稅務信息平臺，實現稅務數據的共享和交流，提高稅務審查的效率和準確性。

土地增值稅清算問題不僅對企業的經濟效益和發展方向具有顯著的影響，同時也對行業的健康發展有重要意義。合理的土地增值稅清算政策能夠有效促進房地產行業的良性運轉，實現經濟長期向好、社會穩定繁榮。