西寧市房地產市場健康狀況評價研究

石婷婷 賈海發 趙玉輝

(1.青海大學 西寧 810016; 2.民和縣自然資源局 海東 810600)

0 引言

“健康”一詞最早屬于醫學范疇,逐漸地它被運用于描述各領域,例如生態健康、旅游景觀健康等,某一領域健康則代表正常且向好。2003年國務院發布《關于促進房地產市場健康發展的通知》對房地產市場進行調控,“房地產市場健康”這一詞開始頻繁出現在房地產市場的各類研究及政策當中。房地產市場健康的含義也在不斷的研究中發展完善。目前已有部分學者根據不同的研究區域建立不同的房地產市場健康狀況評價體系,并運用區域內發展實例,驗證評價方法的科學性。從研究區域來看,我國房地產市場健康狀況評價研究主要有全國范圍[1-2]、城市群范圍[3]、省域范圍[4-5]以及市域范圍[6-7]。關于評價指標的研究,利用單一指標如房價收入比[8]、空置率[9]、房地產景氣指數[10]來判斷房地產市場價格等某方面的合理性,也有一部分是運用多指標綜合評價從多方面來評價房地產市場發展的健康狀況。楊慧等[11]通過房價收入比對全國35個大中城市房價合理性進行評價,提出針對不同類型城市居民的購房支付能。王潔等[12]分析了35個大中城市住房空置率及控制變量對房價波動的影響。葉劍平等[13]主要是選取房地產市場發展健康狀況相關的價格、結構、速度、質量四個方面11個指標,側重房價方面,對全國住房市場健康度進行評價。從指標賦權方法來看,主要包括單一的客觀賦權法如因子分析法、主成分分析法以及熵值法,主客觀結合的賦權方法如熵值法與層次分析法結合、熵值法與專家打分法結合。采用單一的主觀賦權法研究較少,主要是難以做到評價的客觀性,采用組合客觀賦權法的研究也不多,需要進一步探索研究。

近年來,國家注重區域協調發展,西部地區的發展受到更多的關注,西寧市作為青海省的省會城市,需要重點關注其發展情況。目前國內關于西部地區市域層面房地產市場發展健康狀況的研究不足,不利于地區發展?；谖鲗幨?001—2020年房地產市場相關數據,結合西寧市房地產實際情況建立評價指標體系,首次將客觀組合賦權法運用到房地產市場健康發展評價指標賦權當中,總結西寧市房地產市場的時序變化特征,同時以西寧為實例進行驗證,評價體系的科學合理性,以期為相關部門制定房地產政策提供科學的決策支持,促進西寧市房地產和諧有序發展。

1 房地產市場發展健康狀況評價體系構建

1.1 評價指標的確定

房地產市場發展健康度評價指標體系要能在多個方面綜合反映出市場的整體運行狀態,在指標選取時要盡可能考慮周全。目前國內在構建相關指標體系時主要采用的方法:(1)自上而下的層次分析法,從原則層到方案層,依據上層的內涵來選擇具體的原則層指標和方案層指標;(2)自下而上在對文獻進行總結后選取方案層指標,再利用一定的統計學方法比如聚類分析法,將方案層指標進行分類,歸納得出原則層指標,從而構建評價指標體系;(3)在參考相關研究的基礎上,依據不同地區的房地產市場發展情況,修正并完善已有的評價體系。本文主要采取第三種方法,在對相關學者的研究進行梳理后,認為房地產市場健康主要包括價格合理、供求平衡、規模健康、結構均衡、可持續發展5個方面,并在已有的評價體系中結合西寧市的具體情況以及指標選取原則修正,并從這5個方面選取了17個評價指標。

1.2 指標權重確定

目前對于綜合評價指標賦權的方法主要分為單一主觀賦權法、單一客觀賦權法或者組合賦權法。由于主觀賦權法對決策者的相關經驗要求較高,操作過程比較復雜,且主觀性較強,單一的客觀賦權法也會存在一定的誤差,本研究受到條件的限制,同時為提高結論的準確性,采用組合客觀賦權法。利用熵值法和CRITIC賦值法分別計算出指標權重,再進行組合賦權,得到最終的權重。

(1)在計算權重前首先按照歸一法對原始數據進行標準化處理,消除量綱對結果的影響,按照指標性質的類型選擇不同的公式進行標準化處理[14],具體見公式(1)。

(1)

(2)

(3)

(4)

(2)在綜合評價系統中,根據熵值法的原理,通過計算各項指標分布的離散程度(信息熵)來確定評價指標體系中不同指標的權重值,數據中離散程度越高則表示包含的信息越大,權重則越大。具體計算過程參考歐陽艷敏等[15]的做法。

(3)CRITIC賦值法是一種客觀賦權法,該種方法同時考慮到了指標變異性以及沖突性對權重的影響。計算過程中依靠指標的相關系數以及標準差求解出信息量,信息量的大小代表著指標權重的大小,信息量越大,則權重越大。具體計算過程參考石藝婷等[16]的做法。

(4)組合賦權可以結合各個方法的優點,彌補單一方法選擇權重的不足。通過乘法合成法進行組合權重計算,計算公式如下:

(5)

1.3 健康標準的確定

房地產市場的健康是一種狀態,是動態和變化的,因此,健康狀態通過數據顯示出應該是一個區間范圍。本文將采用經驗數據法和系統化方法兩種方法,確定健康評價標準。經驗數據法,是根據已有的行業經驗總結得出某一協調性或均衡性指標的合理區間,再通過統計方法、實際情況等對經驗數據作具體的調整,確定其區間的變化范圍。系統化方法主要參考孫敬濤[17]文章中關于系統化分析的方法介紹。

假定指標數據通過標準化處理后服從正態分布:X～N(μ,δ2),那么不同狀態之間的區間跨度是x-i,再依據不同的劃分原則,確定指標的合理區間。當數據波動性較小,此時將區間的2/3視為健康,健康區間是:(μ-0.97δ,μ+0.97δ)。數據波動性一般時,將區間的1/2視為健康,健康該區間為:(μ-0.68δ,μ+0.68δ)。歷年的數據變化范圍比較大,將區間的1/3視為健康,那么健康區間為:(μ-0.43δ,μ+0.43δ)。

2 西寧市房地產市場發展健康狀況評價的實證結果分析

2.1 實證結果

通過青海省統計年鑒、中國統計年鑒以及中國房地產統計年鑒等收集了西寧市2001—2020年共20a的數據,包括房地產投資額、城鎮居民可支配收入、商品住宅新開工面積等原始數據。通過計算得出價格、供求、規模、結構、可持續發展5個方面共17個指標數據,然后依據歸一法對數據進行標準化,根據熵值法和CRITIC賦值法計算出指標組合權重,結果見表1。

表1 指標及指標權重

通過系統化方法以及經驗數據法求解指標健康區間臨界值,同時將健康狀態劃分為過冷、微冷、健康、微熱以及過熱5種狀態區間,將這5種狀態從低到高賦值1～5。需要注意的是本文指標中的城市人均公園綠地面積增長率和城市污水處理率為正向指標,對于過高的數據判定為健康,賦值范圍1～3,不存在微熱及過熱的情況。對于單項指標,依據這5種健康狀態區間,可計算出西寧市房地產市場健康得分(表2)。

表2 各指標歷年得分

將單項指標得分乘以權重再求和,得出歷年的健康得分(表3),依據劃分區間,確定健康狀態,進而對房地產市場時序演變特征進行分析。西寧市2001—2020 年房地產市場健康得分波動范圍在2.56至3.53之間,指標正常波動范圍為(2.90,3.24)。結合西寧市房地產市場的實際發展情況,在過去的20a里,大約有一半的時間是健康的,根據系統化方法,采用半數原則,得出西寧市房地產市場過冷區間為(0,2.73],微冷區間為(2.73,2.90],健康區間為(2.90,3.24),微熱區間是[3.24,3.47),過熱區間是[3.47,+∞)。依據得分,判斷出西寧市房地產市場歷年健康狀況,如表3所示。

表3 西寧市房地產市場健康得分及狀況

3 西寧市房地產市場發展健康狀況綜合評價

近20a西寧市房地產市場健康得分總體呈現一個波動上升的趨勢,在2019年和2015年達到最高點,2020年分值有所下降。由此可知,西寧市房地產市場本世紀初由過冷的狀態,慢慢發展到健康,2008年出現微熱的狀態,此后在健康、微熱、過熱不斷變化。這20a期間,西寧市房地產市場有近一半的時間是健康的,同時在偏離正常區間之后,也能較快地調整回來,這是市場調節和政府調控的共同作用,結合西寧市過去20a的實際發展情況以及宏觀的調控政策作進一步的分析。

21世紀初,西寧房地產市場處于起步發展的時期,雖然西寧市作為青海省省會城市,但由于地處高原地區,受地理環境以及文化歷史的影響,其經濟、社會等各方面發展都與內地存在一定差距,房地產相關的其他產業不夠完善,無法為房地產市場的快速發展提供保障,市場的自動調節能力不足,同時西寧市政府對于房地產市場的宏觀調控政策也還在探索階段,所以西寧市房地產市場在2001年和2002年的發展是不夠的。隨著我國房地產市場的不斷成熟,西寧市城鎮化進程推進以及經濟發展,西寧市房地產市場需求增加,市場得到了充分的發展,2003年開始西寧市房地產市場的發展逐漸趨于健康,市場持續向好發展。國務院發布了《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》,對房地產市場有關的供應、結構、管理、規劃、信貸、土地以及市場監管都提出了相應的要求,西寧市積極執行這一政策,在之后的時間里不斷完善相關制度,規范房地產市場,加強監管。

2008年全球金融危機爆發,西寧由于地處高原,地理位置偏遠經濟金融有一定的滯后期,外貿經濟較低,西寧市的經濟在總體上沒有受到太大的影響,同時政府積極介入,宏觀調控開始放松,不斷地刺激內需,房地產市場甚至有一點微熱的情況,商品房價格相較2007年上漲達19.79%,高于近20a房價上漲的平均水平。寬松的市場政策會帶動更多的資金進入房地產市場,需求不斷被擴大,這也使得2009年西寧市房地產市場仍然是一個微熱的狀態。2009年底,為進一步促進房地產市場健康發展,國務院更是明確表態“遏制房價過快上漲”,西寧市商品房價格在2010年增長速度有所放緩;同時2010年西寧市政府加大房地產市場保障供應,推進保障性住房建設,著力解決住房困難問題,房地產市場供應和結構方面趨于合理,商品住宅需求相對減少,健康得分減少,市場出現微冷狀態;2011年西寧市房地產市場相關政策持續收緊,需求方面有所回升,市場逐步回歸健康。之后西寧市房地產政策受全國部分城市“限購解綁”的影響有所放松,市場在2012年出現微熱的情況,就健康得分而言增加不多,在市場和政府的雙重調節作用下市場很快回歸健康,并保持這一狀態直到2015年房地產市場發展過熱。

由于前幾年的房地產市場供應過大,2015年西寧市商品房空置率較高,在施工面積較大,住宅投資占GDP比重較大,盡管銷售面積、銷售額等指標較大,但市場仍然是供大于求的情況,房地產市場發展過熱。2015年西寧市根據自然資源部及住建部下發通知要求結合西寧市房地產市場發展的實際情況,控制住房市場開發建設速度、規模、結構,加大市場監督力度,統籌保障性安居工程建設,政策和市場調節效果在2016年顯現,西寧市房地產市場回歸健康。隨著西寧市經濟不斷發展,西寧市的城市建設不斷的完善,城市宜居程度不斷提高,西寧市房地產市場前景擴大,越來越多的房地產開發商進駐西寧;根據全國大多數地區房地產市場持續向好的兆頭,涌入房地產市場的資金增大,西寧市對周邊城市人口的吸引力加大;盡管西寧市出臺關于穩房價、深化住房改革、去庫存等相關政策,但2017—2018年西寧市房地產投資占全社會固定資產投資較大,房地產市場仍處于微熱狀態,并且在2019年市場出現過熱的情況。

2020年由于疫情的原因,全國經濟增速放緩,西寧市房地產市場的需求減少,但是供給側并沒有及時做出調整,西寧市的房地產存在過剩的情況,市場發展微熱。隨著城區用地資源日漸緊張,除了擴展新區域之外,加快西寧城市更新已經成為大勢所趨。老舊小區改造既可以改善城市形象,同時通過舊改可以實現資產價值升值,但對房地產市場沒有顯著影響。

4 結語

西寧市房地產市場在過去的20a中得到了快速發展,結合西寧特殊的地理位置,房地產發展觀念應與西寧市的整體發展相輔相成。房地產市場具有一定的周期性和滯后性,這就要求政府的調控應該具有一定的前瞻性,及時發現市場中存在的問題,制定相關政策。2019年之后全國疫情常態化,西寧市由于地處高原,人口流動相對較小,2020年受到疫情的影響比較小,但2021年以來全國以及西寧市疫情反復,經濟下行,市場需求大量減少,房地產的投資屬性被弱化,剛性需求消費者大都持觀望態度,房地產企業以及房地產相關行業勢必受到影響。盡管房地產調控政策、銀行信貸政策持續放松,疫情之下全國的房地產市場都出現遇冷的情況。如果將2021年及2022年的數據進行分析,會發現市場可能逐漸向微冷甚至過冷的狀態發展,這是在經濟環境總體發展存在問題的大背景中極有可能出現的結果。通過對西寧市房地產市場過去20a的相關指標的分析可以發現,西寧市房地產市場總體來看是比較健康,出現過熱和過冷的情況不多,在出現過熱和過冷情況之后在政府和市場的調節下也能很快回歸到相對健康的狀態,房地產市場的健康狀況與國家以及西寧市的調控政策大體是一致的,說明過去20a西寧市關于房地產市場的調控政策是及時有用的。本文為西寧市房地產市場過去20a間房地產市發展提出的健康評價體系,能合理、有效地對西寧市房地產市場價格、供求、規模、結構、可持續5個方面的發展情況進行評價,利用數據將問題量化,更加直觀地反映市場狀態,提高調控的科學性。本文的研究結果可以豐富相關評價指標體系以及為周邊地區房地產市場評價標準提供參考依據。