試析房地產企業稅收籌劃對財務管理的影響

羅熱華

摘要：房地產企業經營的項目，一般具有資金投入量大、同時業務涉及的環節多的特點，導致企業需要承擔較大的稅負。房地產企業在當下運營環境日益復雜的情況下，必須從自身的可持續發展角度出發，從自身各項運營管理中，做好稅收籌劃的工作。企業在稅收籌劃方面，需要站在財務管理角度，統籌企業經營過程中各環節的因素，做好企業管理經營分析，為企業稅務管理和籌劃工作打好基礎。企業在經營發展中，需要將財務管理與業務管理作為基礎，設計出契合當下企業發展訴求的稅收籌劃方案和管理辦法，協助企業降低稅負成本。文章介紹稅收籌劃與財務管理概念，分析籌資活動、運營活動、投資活動等稅收籌劃對企業財務管理的影響和作用，最后基于稅收籌劃視角下提出房地產企業財務管理的優化措施。

關鍵詞：房地產企業；稅收籌劃；財務管理；籌資活動；投資活動

房地產企業的稅種多、稅負重，近年來也一直是國家稅務稽查管理的重點行業之一，企業必須給予稅收籌劃足夠的重視，基于自身經營計劃與發展方向，給出具體的規劃方案做好稅收管理籌劃工作，發現企業在稅收領域中可籌劃的空間。在稅收籌劃管理方面，需要從稅務要求、業務范圍、內部環境、財務管理現狀等方面出發，合理應用財務管理提供的便捷條件，籌劃稅務方面的工作，最終達到降低稅負、規避財務風險的目的。

一、稅收籌劃與財務管理的相關概念

（一）稅收籌劃

稅收籌劃在我國稅法與相關法律法規的要求下進行，企業在稅收籌劃期間，任何舉動均不能違反我國稅法與相關政策要求。企業在稅收籌劃方面，需要立足自身對各類工作的管理要求，整合企業自身的資源，對各類活動進行科學的控制。企業在稅收籌劃階段，應該研究自身發起的各類業務和項目情況，提前整理信息，對于經營相關的活動進行籌劃，給出較為可靠、合理的規劃方案。按照編制完成的方案，嚴格落實各類工作，最終降低企業納稅的整體水平，達到企業在稅收籌劃方面設定的工作目標。

（二）財務管理

對于企業在經營期間出現的各類財務活動，可以通過財務管理的方式，給出關于各類活動的規劃，成為財務活動良性運轉的支撐。在財務管理實施中，可以根據企業在經營方面的要求，對自身資源進行合理配置，為各類活動運行提供較好的基礎。企業設定經濟效益目標后，將財務管理作為實現效益目標的工具，在控制、決策、分析、預算、協調等活動的開展中，可以根據獲得的信息，指導財務活動，為財務活動良性開展提供條件。企業在具有價值的管理方法使用中，對各類活動進行科學的組織與控制，有助于業務活動有序、運營穩定，便于企業達到經營方面的目標。

二、稅收籌劃對企業財務管理的影響

（一）籌資活動稅收籌劃對財務管理的影響

稅收籌劃是房地產企業需要推進的工作，在該項活動中必須關注土地增值稅，企業所得稅也是稅收籌劃應注重的內容。土地增值稅的稅收籌劃需要將關注點集中在稅前利息扣除方面，由于籌資活動在籌資方式選擇的差異，所以產生利息成本可在限額中進行扣除。房地產企業在籌資活動中應該收集大量資料，根據工作要求選擇最切合自身訴求的籌資活動方式，在達到限額要求的基礎上，扣除利息。

在債務融資方面產生的利息，可以選擇財務費用的手段于稅前扣除，這是企業所得稅方面工作關注的重心。房地產企業在稅收籌劃活動中，應該對自身資本成本有足夠了解，權衡自身不同投資組合的資金成本。通過對業務活動的調整，從而可以在稅前全額扣除利息，這是房地產企業較為關注的內容。房地產企業在財務管理期間，有必要基于自身在資金獲取方面的需求，以主要形式選擇籌資途徑。在獲取資金的環節，如果房地產企業在籌資渠道選擇方面擁有主動權，應做好資本結構與經營活動的權衡，從而將財務風險控制在較低水平。

（二）運營活動稅收籌劃對財務管理的影響

財務控制對房地產企業各項活動開展均有不小作用，在企業開展運營活動時，需要做好各項業務投入與產出的衡量，對各項活動進行有效控制，實現企業在經營方面設定的目標。對于不同財務活動，房地產企業需要立足財務管理要求，給出針對性的控制措施，滿足企業對財務管理質量提升的訴求。房地產企業在財務管理活動中，需要擁有健全的財務控制制度，同時具備科學的管控觀念。能夠基于自身在活動開展方面的訴求給出財務管理方式。在企業開展經營活動時，需要結合活動運行背景和狀況，適當調整財務目標，保證財務活動可以良性開展。在稅收籌劃方面，企業應該明確財務管控要求，形成財務控制意識，可以在稅收籌劃中減少稅收成本，將其應用到自身業務活動中，為企業各類活動的開展提供條件。企業在稅收籌劃科學布設的條件下，可以通過對資金的科學管理，減少納稅額，變相增加企業在某段時間內的經營活動獲得的經濟收益。房地產企業需要加強財務控制意識，給出稅收籌劃方面的具體工作方案，為稅收籌劃方案活動的開展提供保障。房地產企業在營運環節給出稅收籌劃的具體方案，細化銷售環節可抵扣金額的項目。

在出租環節，對于稅收占比過高的情況，必須深入分析、科學籌劃，由此可以找到更好的方式進行應對。工作人員在出租環節應意識到房產稅擁有的巨大空間，對房產稅涉及的相關費用與非房產稅事項進行獨立處置。工作人員應該精細化管理租金的流入明細，保證信息準確，能夠為活動提供較為可靠的依據。在房地產企業開展財務活動時，對于自身營運資金的使用，需要結合稅收籌劃方案進行研究。在稅收籌劃方案實施期間，整理工作數據并在此基礎上研究營運資金的使用是否合規且安全。結合預估得到的結果，工作人員可以對財務工作進行適當調控，提高企業營運資金使用的合理性，也為稅收籌劃方案落實提供較好的條件。房地產企業在經營發展中，通過稅收籌劃，在稅收籌劃目標實現后，反向推動企業財務管理工作，使房地產企業管理層正確認識財務管理，發現財務管理與稅收籌劃關系。

（三）投資活動稅收籌劃對財務管理的影響

房地產企業在財務管理中也較為關注投資活動的進展情況，該活動能夠為企業帶來一定的盈利，提高企業對閑置資金的利用水平。投資活動需要企業擁有較強的分析能力，可以在財務活動運行中，根據已經獲得的信息進行預測和分析。房地產企業有必要在發展中，關注內外部環境的信息，全面收集信息并使用大數據、云計算等數據分析的工具，從大量信息中尋找有用的內容，可以滿足自身對財務活動研判所需的信息。房地產企業在市場環境日益復雜的背景下，有必要對自身的發展趨勢進行預測，立足自身財務活動的運行情況，規劃投資活動，以滿足企業在某階段的盈利目標。企業在投資活動中會整理大量的數據，基于對數據的處理可以對內部事務的發展進行預測。房地產企業在經營期間，預測未來的發展趨勢，可以提前對自身各類業務進行合理的部署，科學匹配企業持有的內部資源，為房地產企業發展計劃的實施提供條件。稅收籌劃對房地產企業計劃的編制作用巨大，企業有必要基于自身情況，圍繞降低納稅成本的訴求，對各類活動作出妥善的安排，在不違背國家稅收政策的前提下，可以達到降低納稅成本的目的，變相減輕企業在經營中的壓力。房地產企業在經營期間，對于各類投資活動涉及的稅收活動，需要基于內外部情況進行籌劃。房地產企業在稅收籌劃環節，可以選擇再次投資減值資產的手段，將房產稅額控制在相對低的水平。

房地產企業對于新設置的投資項目，出于納稅成本控制方面的考量，可以將項目分支機構或子公司設置在所得稅相對低的區域。房地產企業依靠稅率差或不同地區稅收優惠政策，降低納稅成本水平，從而增加企業的經濟效益。投資活動應該圍繞房地產企業制定的戰略發展計劃推進，滿足企業在不同時期對自身盈利方面設定的要求。企業在稅收籌劃方面的工作，不僅需要關注我國在財務稅收方面制定的政策，也需要結合企業戰略發展目標與整體經營計劃，基于自身在財務方面預測的信息，為稅收籌劃提供寶貴的指導建議，由此為稅收籌劃高質量推進提供保障。此外，需要關注歸集實際列支拆遷補償費的情況，成本歸集先將專屬成本直接歸集到普通住宅、非普通住宅和其他開發產品中，在計算扣除成本時，按照“三分”原則處理。在選擇具體方法時遵循受益性原則，選擇建筑面積法或者稅務機關確定的其他方式。

（四）土地增值稅籌劃對財務管理的影響

土地增值稅籌劃是房地產企業較為關注的內容，房地產開發企業需要考慮存量房、銷售收入、土地征收率，需要對相關內容有足夠的了解，在獲取相關信息后給出土地增值稅稅收臨界點的合理判斷。在我國經濟轉型期間，由于房地產相關法律法規不完善、市場環境復雜等特征，導致大部分房地產開發商不能在市場經濟形勢下使用較好的管理措施，應對財務危機。房地產開發企業可能因國家政策變化，增加了土地增值稅納稅籌劃方案的難度。

三、稅收籌劃視角下房地產企業財務管理的優化措施

（一）強化對財務管理活動量化分析的能力

稅收籌劃對房地產企業推進財務活動、落實財務管理任務有正面導向的作用。定量與定性的財務管理方式，是企業財務管理工作水平提升的重要依據。對我國房地產企業在財務管理中，定性與定量等方式使用情況進行研究，大部分企業習慣使用定性的手段進行分析，得到利于企業管理層進行決策的信息，可以為管理工作提供較多可靠的信息。定量分析在數據處理中的作用，是定性分析不能替代的。在房地產行業環境日益復雜的過程中，如果不能對行業的發展情況、國家政策信息進行準確定位與處理，將會對企業經營計劃的編制、決策的制定產生不小的影響。因此，我國房地產企業需要在定性分析的基礎上，使用定量分析的手段，為各類活動運行與管理工作的開展提供精準的數據。房地產企業在數據信息分析中，靈活運用定性與定量分析的手段，可以從數據中找到有價值的信息。房地產企業在數據分析中，應該將及時、準確的數據作為重要基礎，便于企業研究自身的發展情況，可以基于稅收籌劃與財務管理等工作的主要訴求，為兩者尋找最佳的工作途徑，更好地契合外部環境。

投資活動對房地產企業極為重要，但是如果投資決策與市場規律不符，對企業的傷害是難以估量的。企業在籌資階段，有必要根據投資工作的訴求與自身在經營發展中的實際情況，通過對籌資方式的組合或利息抵扣等手段，在投資活動中取得較好的成績。在投資活動中，對于企業可選的籌資方式，每種籌資方式存在的差異，均會影響到利息抵扣，資本成本的計算方法也有較大差異。因此，企業必須根據房地產行業的特性，向財務管理人員提出要求，讓其結合管理數據和政策信息，權衡企業債務資本成本和權益資本成本，將兩者控制在平穩的狀態。

（二）形成財務預測意識

稅收籌劃是房地產企業較為基礎的工作，目的在于降低企業納稅成本，可以變相減輕企業在運營中的財務壓力。企業應該對運營期間持有的資金進行合理管控，在資金靈活應用下為企業帶來經濟效益。對于稅收籌劃工作，企業應該對其有正確的認識，做好財務預測的工作，將預測的信息作為企業推進財務管理工作的導向內容。部分房地產企業因投資活動在其他區域建立新的物業公司與銷售公司，此方面的工作需要進行籌劃，結合諸多要素給出較為可靠的方案，否則可能因隨意設立投資項目，不能在納稅金額方面得到優惠?；诖?，房地產企業有必要在投資活動中，基于投資的具體內容處理數據。隨著投資活動的推進，進行財務預測，規范投資活動在會計方面的處理方式。對于財務預算、資金管理、核算等工作，有必要充分發揮不同崗位的財務監督與管控作用。對于房地產企業的下屬機構與分公司，需要清晰劃分其業務范圍，對總公司和子公司的資源進行科學的管理，在財務預測下實現資源精細化管理。

房地產企業依靠財務預測的方式，調整具體的管理活動，使其自身擁有較強的預測能力，可以快速梳理各類業務內容，清晰標注業務活動中的信息，做好數據內容的更新工作。房地產企業在自身管理體系的建設中，有必要關注內部管理工作，可以通過稽核制度約束內部各部門與各崗位工作人員，利于各部門落實自身職責范圍。企業應該在管理體系構建中，對自身內部控制機制進行優化，打造可供各部門溝通的機制，便于審計、人力資源、財務等部門實現良性協作。在內部控制機制與溝通協調機制優化、完善的過程中，便于內部管理工作的落實，可以提高信息在企業內部流轉的速度，在多部門交互信息并進行密切合作的過程中，向企業分支機構與子公司提出符合其階段發展訴求的運營方案。企業在財務預測的使用中，可以為稅收籌劃工作開展提供可靠的數據，立足企業在管理方面的具體情況，給出有效的管理措施，確保企業擁有較好的發展狀態。

（三）加大財務管控力度

房地產企業在稅收籌劃方面，務必關注國家政策，在新稅法文件出臺后，比較其與以往的不同，可以根據政策方面的變動，快速對財務管理活動進行調控，不會對房地產企業造成過大的壓力。企業在稅收籌劃階段，需要根據外部環境與自身經營計劃的調整，對稅收籌劃的方案進行改動，由此可以讓稅收籌劃為企業經營發展服務。在營改增政策全面實施的背景下，房地產企業增值稅必須根據要求和自身經營狀況進行籌劃。企業在增值稅管理方面，可以憑借稅收籌劃為自身創造價值，減輕企業在經營中財務方面的壓力。在企業推進增值稅管理活動中，需要做好關鍵要素的控制，不會在增值稅專用發票管理中出現問題。在增值稅專用發票中進項發票上的管理尤為重要，對于該稅額抵扣存在時間限制的情況，需要提前根據特點做出有效的處理，否則一旦超出時間規定，將不能進行抵扣。企業在增值稅管理中，需要做好收入的確認工作，避免在增值稅管理中出現問題。確認時間和節點在增值稅管理中，是企業應該注意到的內容，對于特殊情況收入，會延遲一定的時間。對于延遲收入對應的增值稅，沒有辦法使企業應稅整體數額得到一定的削減，但是利于延緩繳稅工作的推進，由此得到資金在時間方面的價值。房地產企業在增值稅管理中，必須清晰地記錄各類款項收入時間，在條件允許的情況下進行適當的調整。企業調整收入確認的時間，可以為自身財務管理服務，進一步提高企業財務管理資源的價值。

房地產企業在土地增值稅籌劃方面，需要明確籌劃工作應重點關注的事項。土地增值稅籌劃是一項細致且復雜的工程，必須抓住稅收臨界點，在此基礎上進行稅務籌劃工作。納稅人可以對不同稅率進行比較，在大量數據基礎上進行分析，基于自身情況選擇利于自身發展的方式，以此減輕稅務負擔。通過土地增值稅合理籌劃，滿足企業在利潤最大化方面的需求。房地產企業在稅收籌劃方面，對于土地增值稅的籌劃，在房地產開發成本到達一定收入時，因銷售收入的上升，導致房價同步上漲，在此期間，房地產開發企業所得稅會出現變化。房地產企業對于土地增值稅籌劃，需要根據國家的政策，立足自身發展訴求，確定稅收臨界點。房地產開發企業還需要認識到不同階段，土地成本費用與土地增收額的差異，在此基礎上進行籌劃。

（四）做好財務決策的準備工作

房地產企業在經營中的各類決策，與自身能夠在市場中獲得更多份額、實現戰略發展目標相關，所以企業必須重視各類決策，尤其是財務決策。財務決策的制定需要以信息作為支撐，房地產企業的經營者與其他董事，需要在財務決策時重視對財務信息的應用，同時配合非財務信息，由此更好地推進分析活動，得到更多有價值的內容，提高各項財務決策的合理性，幫助企業更好地參與市場活動、提升自身核心競爭力有促進作用。財務決策與企業發展相關，制定財務決策后，可能因企業對經營活動新作出的安排，影響到企業資金流動情況，與此同時企業的財務信息也會受到影響。房地產企業在正式開展財務活動時，需要明確財務決策的重要性與工作實施的關鍵要素，做好財務決策任務落實的準備工作。企業的財務人員應該學習財會相關的知識，同時需要對我國稅務方面的政策和規定有足夠的了解，能夠綜合多方面的情況進行組織。

房地產企業在財務決策前的準備活動中，需要有熟悉稅務政策的人員參與財務決策制定活動，企業必須在人力資源結構中補齊短板，做好人才的儲備工作。房地產企業在人才儲備活動中，需要根據財務決策對工作者能力要求，讓其熟悉預算、決策、控制、協調、分析等流程工作內容的基礎上，向工作人員普及稅法方面的政策與法律法規。房地產企業中負責財務決策的人員，必須具有勝任財務決策制定的能力，能夠在我國稅法不斷修訂的過程中，學習新稅法與相關政策，可以綜合考量各方面要素，給出相對可靠的財務決策。財務管理人員必須熟悉企業的前端業務，可以根據企業業務活動需求和特征，編制與之匹配的稅收籌劃方案，在不影響企業各類業務活動開展的基礎上，在稅務活動科學籌劃的條件下，降低企業自身的納稅成本，企業能夠通過稅收籌劃與財務相關工作獲得更多的經濟效益。

四、結語

稅務方面的工作較為繁雜，如果處理不當輕則會增加企業的經濟負擔，重則將會對企業發展形成重大的沖擊。稅負成本過高與稅收構成復雜是房地產企業顯著的特點，變相增加企業在稅收籌劃方面的工作難度。房地產企業必須深度研究我國稅法與相關政策，基于對稅法的熟悉，根據自身經營方面的方針與戰略計劃，找到適合自身的稅收籌劃路徑，將企業納稅成本控制在相對低的水平，利于企業對各類經濟活動進行控制，可以獲得更多的經濟效益。財務管理與稅收籌劃看似屬于兩個范疇的工作，但是兩者的聯系密切，一方依托于另一方。房地產企業推動財務管理轉型升級的過程中，可以將稅收籌劃作為跳板，加快自身財務管理轉型與升級的速度。財務管理與稅收籌劃對房地產企業發展均有較大的意義，應該基于對稅收籌劃與財務管理雙向發展的維度，給出雙方的活動方案。房地產企業基于稅收籌劃維度落實財務預測、財務控制與分析等任務，可以及時發現風險并進行預防，積極促進企業達到經營利潤最大化。

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（作者單位：廣州信穗企業管理有限公司）