三萬“拆出”千萬，原主后悔毀約

文 徐 嵩 楊 政

二十年前，一對四川夫妻在北京郊區花三萬元購買了一處農房，二十年后房屋拆遷，三萬元買的房子能分得總價值一千多萬元的拆遷補償。原房主知道后坐不住了，要求收回這個房子，兩家鬧上法院，且看事件后續如何發展。

案情簡介

二十多年前，四川的何先生與妻子千里迢迢來到北京給兒子治病，在漫長昂貴的治療中，長期的租房居住使何先生的經濟負擔變得更加沉重，為了給孩子一個更好的治療環境，何先生萌生了購買一套房屋的想法，在多方打探下他和妻子看中北京郊區于大爺的一套宅基地房屋，位置雖然距離城區較遠，但是好在價格適中，經過多番商議，約定以3萬元價格成交，何先生東拼西湊了3萬元后便和于大爺簽訂了買賣協議，何先生一家人也正式在北京安頓了下來。

春去秋來，轉眼二十多年過去，由于政府的發展規劃，何先生一家收到了通知，何先生所居住的區域即將規劃為拆遷區。這個消息讓何先生一家人喜出望外，隨著北京的飛躍發展，房價一度飆升，經過仔細的測量，按照所屬區域的拆遷價，何先生的房屋和宅基地總拆遷補償款高達1100多萬元。有人歡喜有人愁，原房主于大爺聽到這個消息后腸子都悔青了，他立刻找到了何先生，表示當年雙方簽訂的買賣合同無效，要求按照原價收回房子，房子的拆遷款理應屬于他。面對于大爺的要求，宛如一盆冷水澆滅了何先生一家的喜悅，在他們看來，他們為這個家傾注了太多的情感和努力，這房子理應是屬于他們的，何先生一家堅決不同意于大爺的要求，為此于大爺一紙訴狀將何先生告上法庭。

法院在審理此案時，綜合考慮了拆遷補償政策以及公平和誠信原則等多方面因素。按照當事人簽訂買房協議時適用的1998年修訂的《中華人民共和國土地 管理法》第二條第三款規定：“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。土地使用權可以依法轉讓?！蓖恋厥遣荒茈S意流轉的，本案中，何先生和于大爺簽訂的房屋買賣協議屬于違規轉讓農村集體所有的土地的行為，簽訂該協議違反了法律強制性規定，雙方簽訂的買賣房屋協議無效，按照雙方簽訂協議時的過錯，判決于大爺可以得到30%的拆遷補償款，何先生作為多年的主要住戶，則可以獲得70%的拆遷補償款。

案例評析

《中華人民共和國民法典》第一百五十三條第一款規定：“違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外?！?、第一百五十七條規定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。法律另有規定的，依照其規定?！?/p>

根據《中華人民共和國土地管理法》的相關規定，農民集體所有的土地不能隨意流轉，本案中，何先生和于大爺簽訂的房屋買賣協議因違反了法律的強制性規定被認定為無效，對于無效的協議，各方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。于大爺作為房主明知該房屋的買賣行為是無效的，還將房屋售賣給何先生，并且在后來也沒有表示反對，主觀過錯較大；何先生作為買方也具有一定過錯，但其已實際使用房子二十余年，并且為房子裝飾裝修等花費了不少資金，過錯相對較小。法院區分拆遷利益的構成，綜合考慮了合同性質、履行情況、訴訟過程以及雙方過錯程度，對于各項拆遷補償按比例予以分割。