房地產項目融資“白名單”持續擴容：對出險房企意義重大

秦佳麗

城市房地產融資協調機制正在快速運轉。繼1月份住建部要求各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目名單后，2月6日金融監管總局召開專題會議，要求各商業銀行要主動對接協調機制，對推送的房地產項目名單及時開展評審，對合理融資需求做到“應滿盡滿”。

根據住建部、金融監管總局信息，截至1月底，26個省份170個城市已建立城市房地產融資協調機制，提出了第一批房地產項目“白名單”并推送給商業銀行，涉及房地產項目3218個。商業銀行接到名單后，按規程審查項目，已向27個城市83個項目發放貸款共178.6億元。

該輪融資政策對出險房企一視同仁，目前碧桂園、融創中國、世茂集團等至少10余家房企明確已有多地項目入圍“白名單”。有房企人士表示，全國重點城市首批“白名單”項目的整體融資訴求約在3.5萬億元到4萬億元，不過資金落地是關鍵，后續有待大量的地方配套政策出臺。另有業內人士表示，入圍“白名單”對出險房企而言意義較大，使得“保交樓”有了基礎保證；而經“城市房地產融資協調機制”承擔部分托底責任，銀行放貸積極性也將有所提升。

首批房地產項目“白名單”火速推進融資需求上萬億元

目前房地產項目“白名單”仍在持續推進。本刊了解到，截至2月7日，至少南寧、重慶、昆明、青島、哈爾濱、成都、云南、湖北、河南等10余個省市披露第一批房地產項目“白名單”申報進展，涉及融資需求超過3700億元。

首批名單以昆明、重慶釋放的融資規模居前。其中重慶向金融機構推送314個項目，融資需求約830億元；昆明推送212個項目，融資需求約916億元。

值得一提的是，民營房企項目在該輪政策利好中獲得更多政策扶持。各地主管部門向金融機構推送的首批項目中，84%的項目屬于民營房企和混合所有制房企。以湖北為例，當地首批221個“白名單”項目中，民企及其他類型企業的項目達172個，占比超過七成。

目前各地并未全面公開“白名單”項目具體名錄，不過，就部分細節信息來看，入圍房企具有明顯的屬地化特征，比如，以重慶地區為大本營的龍湖集團及金科股份確認有項目入圍。金科股份表示，在重慶首批房地產項目“白名單”中，金科確認已入圍項目超過20個。

另據監管要求，能夠獲得融資支持的項目需要滿足5個條件，包括項目處于在建施工狀態，或資金到位就能復工建設和交付；有與融資額基本匹配的抵押物；確定一家貸款主辦銀行，并建立貸款資金封閉監管制度；預售資金未被抽挪或抽挪的預售資金已追回；制訂了貸款使用計劃和項目完工計劃。

易居房地產研究院副院長楊紅旭就此向本刊表示：“之前市場一度傳言出爐50家房企貸款‘白名單，其實與監管層強調的對房企融資一視同仁的要求相悖，因為對于不在‘白名單中的房企是赤裸裸的歧視。如今，針對項目制定‘白名單的做法更為合理，即便是出險的民企，如果項目符合條件，同樣是可以列入‘白名單?！?/p>

楊紅旭介紹，在一二線城市中，首批公布的“白名單”項目有幾十至幾百個不等，全國30多個一二線城市估算共計4000個項目，每個項目平均貸款額2億元～3億元，融資需求上萬億元。后續部分城市還會有第二批、第三批項目。

多家房企項目入圍“白名單”貸款落地執行是關鍵

旗下項目入圍“白名單”的房企也在持續擴容。本刊了解到，截至2月7日，融創中國、碧桂園、中國奧園、旭輝集團、世茂集團、金科股份、綠地集團、雅居樂、遠洋集團、中南建設等10余家房企公布了部分入圍信息，涉及項目數量200余個。

本刊了解到，盡管當前包括出險房企在內的各家企業積極參與申報，但相對優質的項目更容易上榜。比如，世茂集團表示，該輪“白名單”申報中公司各地有16個項目入圍，包括廣州院子、世茂錦繡長江、世茂城市之門、世茂江城銘著、世茂云著濱江、世茂起云灣和世茂四季蓮花山等。其中，武漢錦繡長江項目已完成融資并實現回款，其余項目正在地方政府的支持下與金融機構溝通融資方案。

不過，目前已落地的貸款規模仍是少數。據各地公開信息，首批“白名單”申報企業中，南寧北投荷院項目已獲得民生銀行南寧分行3.3億元開發貸款；昆明的建投華翠文苑項目已獲得中國銀行3100萬元融資支持。

本刊了解到，從貸款落地情況看，該輪融資利好體現了一視同仁滿足不同所有制企業的融資需求，全國性房企、地方城投平臺、中小區域房企及出險房企等均被囊括其中。

不過，具有國資背景的地方城投平臺獲得銀行授信更為常見。其中，南寧北投荷院項目的開發商為廣西北投興東置業，背后參股方可追溯至廣西壯族自治區國資委；高新區高實城項目背后開發商青島高實置業有限公司，最終實控人可追溯至青島高新技術產業開發區管理委員會；青島西海岸新區的靈灣瑞城項目開發商為城發集團，實控人為青島西海岸新區國有資產管理局。

某西南區域出險房企融資部門負責人向本刊表示：“現在沒有躺平的企業其實都在積極自救。比如我們在云南的部分項目，在之前沒有類似支持政策的前提下達成了盤活條件，跟金融機構簽署了相關協議，不過屬于高成本自救，不像政府支持政策下的2%、3%（利息）那樣便宜?，F在有了新的政策，我們也有機會拿到一些低成本資金，這對全國民營房企來說都是非常利好的消息?！?/p>

該位房企人士補充道：“大致估算，全國35個重點城市，整體融資訴求在3.5萬億元到4萬億元左右，不過未來落地是關鍵，目前“白名單”政策其實是政策層面的呼吁，后續還需要大量的地方配套政策，否則落地起來很難。具體的融資訴求，我們企業也跟當地住建部門提了，現在觀望等待中?！?/p>

出險房企項目迎來明顯利好銀行配套支持方案等待出爐

盡管房地產融資利好政策接踵而來，但企業項目入選“白名單”只是意味著拿到了貸款的“入場券”，接下來還需面對銀行的評估與篩選。

重慶市住建委曾進一步披露房地產項目“白名單”申報后的工作思路。即當地“白名單”已向轄區內大型銀行、股份制銀行、異地城商行、三家市屬法人銀行等28家主要銀行推送。后續將通過各區縣房地產融資協調專班，搭建政、銀、企融資協調平臺，指導項目“白名單”企業和主融資金融機構，積極推動項目融資。

關于銀行層面相關評估篩選標準，某全國性股份制商業銀行內部人士向本刊表示：“對房地產項目‘白名單政策，業務部門正在積極研究配套方案，后續經過審批，會以通稿的形式發布?！?/p>

在業內人士看來，后續銀行相關貸款發放依然講究市場化原則。中國城市房地產研究院院長謝逸楓向本刊表示，項目進入“白名單”，意味著進入這次精準融資支持范圍，成為有機會獲得銀行放貸的潛在對象。不過，目前監管層對入圍房地產項目的篩選依然有傾向性，‘五個條件是最直觀的準入門檻?？傮w來看，位于核心地段的、銷售回款周期短的、有優質抵押物的項目后續更容易通過金融機構審核。

謝逸楓補充道：“盡管目前銀行就“白名單”項目貸款推行盡職免責制度，但并不意味著評估層面會對入圍項目大開綠燈，為了避免不良貸款率上升和金融系統風險，后續銀行放貸的評估和風控標準并不會有太大松動?！?/p>

在楊紅旭看來，“城市房地產融資協調機制”承擔部分托底責任后，有助于銀行放貸的積極性的提升：“在城市房地產融資協調機制之下，主要由住建部門遴選項目，然后推送給銀行。如此，銀行決策者就可以少了一些責任與負擔，即放貸之后萬一出現壞賬，則住建部門也可能承擔部分托底責任，銀行放貸的積極性將得到提升?！?/p>

鏡鑒咨詢創始人張宏偉向本刊表示，相比正常運營房企可以依靠公司信用獲得常規融資，入圍“白名單”對出險房企而言意義更大，至少“保交樓”有了基本保證。不過，盡管這次“白名單”覆蓋項目眾多，卻并非“陽光普照”。按照監管層提出的五項入圍條件，一些重復抵押、資不抵債的項目不可能進入“白名單”。

張宏偉補充道，“白名單”舉措旨在推動“保交樓”工作順利推進，對于背后出險房企而言很難單獨依靠這一項政策實現翻身：“對于這類企業來講，更大的難題是“白名單”項目交付完后，剩下不符合“白名單”要求的項目的處理問題，后續階段需要借助AMC機構、代建公司、債務重組及保交樓資金流入等才能化解項目風險?！?/p>

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）