公募REITs大擴容：消費類產品疾行　散戶逢低入場

易強

2024年3月29日，隨著易方達深高速REITs在上交所的上市，3月份上市的公募REITs即有5只，與整個2023年持平。

而且，3月份上市REITs中，有3只底層資產是消費基礎設施。這是2024年才出現的項目類型。加上其余6種，即產業園區、交通設施、保障性租賃住房、市政設施、清潔能源及污染治理，已上市REITs底層資產項目種類已有7種。

2023年10月，證監會修訂了《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第五十條，將底層資產項目類型由5種擴充至8種，新增的3種之一即是消費基礎設施。其余2種即保障性租賃住房及清潔能源此前已有產品上市。唯一尚未成立相關產品的是信息網絡。

募資規模方面，截至3月底，年內成立的5只REITs合計120.43億元，已經達到2023年（201.63億元）的6成。進入4月，至少有1只REITs將啟動發行。

另據證監會官網發布的《2024基礎設施證券投資基金申請公示表》，截至3月28日，處于在審待批狀態的REITs還有19只，其中4只已經完成第一次反饋程序。

上述跡象表明，公募REITs常態化發行正在有序推進。

2023年3月，按照《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發[2022]19號）的工作部署，證監會曾發文《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》。但因為種種原因，2023年公募REITs的申報與發行節奏皆頗為克制。

從近期發行數據來看，公眾投資者對這類具有“紅利”或“高股息”特征的產品認可度較高，底層資產為消費基礎設施的3只REITs皆獲超額認購。

二級市場上，投資者的交易熱情明顯提升。以2023年以前上市的24只REITs為例，2024年以來（截至3月底）日均成交金額合計3.72億元，比2023年（日均2.73億元）提高36.26%。同期，日均換手率超出2023年0.10個百分點以上的有16只。

與此同時，場內REITs的投資風險也得到充分暴露。東方財富Choice數據顯示，中證REITs指數過去一年最大回撤幅度達到-32.09%，不輸上證指數、滬深300等股指。

截至3月底，市場上公募REITs有35只，規模合計1107億元。這些產品來自18家公募持牌機構，其中包括15家基金公司和3家券商資管公司。

從項目所在地來看，這些REITs的底層資產主要來自10個省及3個直轄市，多位于東部及中部地區，東北及西部地區項目較少。處于在審待批狀態的19只產品中，有2只的底層資產分別來自新疆和內蒙。

拓寬資產類型

先從消費基礎設施項目說起。

3月份上市的3只消費基礎設施REITs中，有2只出自華夏基金，即華夏華潤商業REIT與華夏金茂商業REIT，1只出自嘉實基金，即嘉實物美消費REIT。

3只REITs的申報時間都是2023年10月26日，獲批時間都是11月24日，只是成立時間有所不同。其中，華夏華潤商業REIT成立于2024年2月7日，規模69.04億元，華夏金茂商業REIT及嘉實物美消費REIT皆成立于1月31日，規模分別為10.68億元和9.53億元。

在發行期間，3只REITs皆出現公眾投資者超額認購的情況，最終不得不比例配售，配售比例分別為63.83%、94.41%和71.64%。

持有人戶數上，上述3只REITs皆不足1萬，其中，華夏華潤商業REIT持有人戶數為2290戶，在已成立的35只公募REITs中最少，華夏金茂商業REIT及嘉實物美消費REIT分別為6231戶和6075戶。

上述3只REITs底層資產的主要收入來源皆為租金及物業管理費。根據《招募書》數據，截至2023年三季度末或上半年末，其出租率分別為97.50%、98.36%和88.71%，租金收繳率分別為100%、95.49%和99%。而且，項目運營方及基金管理人對未來持樂觀態度，預計租金可維持每年2.5%至6%不等的增速。

至于2024年的預估分派率（可供分配金額/募資規模），上述3只REITs分別為4.93%、4.83%和6.68%。

進入4月之后，隨著中金印力消費REIT的發行，消費基礎設施類REITs可能將增至4只。另據證監會官網發布的《2024基礎設施證券投資基金申請公示表》，同類基金中，還有華安百聯消費REIT及華夏首創奧特萊斯REIT等2只處于在審待批狀態。

常態化發行

上述3只REITs的成立及上市是公募REITs常態化發行的成果之一。

從政策沿革上看，REITs常態化發行主要是對《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發〔2022〕19號）的貫徹與落地。

在上述文件所列優化完善盤活存量資產的7種方式中，REITs排在首位。文件明確提到，要進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。同時還指出了具體的工作方向，比如，對于在維護產業鏈供應鏈穩定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目，在滿足發行要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下，可進一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求等。

按照中央精神及上述文件的部署，2023年3月1日，國家發改委印發了《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》，同年3月7日，證監會印發了《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》。

上述兩個《通知》一致表示要“支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs”。

證監會印發的上述《通知》還明確提出要拓寬RETIs試點資產類型、推動擴募發行常態化、擴大市場參與主體范圍及加強二級市場建設，以此作為加快推進市場體系建設、提升服務實體經濟能力的工作方向。同時表示要優化審核注冊流程、明確大類資產準入標準，“推動社?；?、養老金、企業年金等配置型長期機構投資者參與投資，積極培育專業化REITs投資者群體，助力市場平穩運行”。

作為后續工作之一，2023年10月，證監會對《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》第五十條進行了“適應性修訂”，將REITs試點資產的類型由原先的5類（交通設施、市政設施、污染治理、信息網絡、產業園區）拓寬至8類（新增消費基礎設施、保障性租賃住房及清潔能源）。

證監會之所以在《起草說明》中稱上述修訂為“適應性修訂”，是因為在此之前，基礎設施為保障性租賃住房及清潔能源的REITs已成立多只。

產品類型及地域分布

下面看看REITs底層資產的分布情況。

截至3月底，公募REITs有35只，底層資產的項目類型有7種，即消費基礎設施、產業園區、交通設施、保障性租賃住房、市政設施、清潔能源及污染治理。

產品數量的分布上，交通設施有12只，排在首位，含收費公路9只及港口倉儲物流3只。排在第二及第三的分別是產業園區和保障性租賃住房，分別有9只和5只。消費基礎設施、清潔能源、污染治理及市政設施分別有3只、3只、2只和1只。

募資規模上，排在首位的還是交通設施，收費公路及港口倉儲物流分別為488億元和94億元，合計582億元，占到公募REITs募資總規模（1107億元）的52.63%。其次是產業園區（168億元），占比15.21%。排在第三位的是清潔能源（119億元），占比10.71%。其后依次是消費基礎設施、保障性租賃住房、市政設施及污染治理（分別為89億元、81億元、35億元和32億元），占比分別為8.07%、7.30%、3.20%及2.88%。

至于《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》明確提到的8類基礎設施之一即信息網絡，目前尚未成立REITs產品。而且，處于在審待批階段的19只REITs中，亦無相應產品。

地域分布方面，已經成立的35只REITs的底層資產主要來自10個省及3個直轄市。其中，北京、上海、廣東各5只，湖北4只，江蘇、安徽各3只，山東、湖南、浙江各2只，福建、河北、四川、重慶各1只。

北京涉及的項目類型最為豐富，包括消費基礎設施、產業園區、保障性租賃住房、交通設施及污染治理等5種，廣東其次，涉及產業園區、交通設施、市政設施及保障性租賃住房等4種，上海雖然只涵蓋產業園區及保障性租賃住房等2種，但產業園區項目即有3個，在所有省市中排在首位。其余省市主要涵蓋交通設施、產業園區、清潔能源等3類。

從募資規模上看，廣東排在首位，合計178.29億元，占到公募REITs募資規模的16.11%，其次是湖北和江蘇，分別為160.65億元和143.92億元，占比分別為14.52%和13.01%，安徽和北京分列第四及第五位，分別為142.78億元和122.71億元，占比12.90%和11.09%，其余8個省市募資規模皆不超過百億，合計占比32.37%。

根據《國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，盤活存量資產的重點區域主要有6個，即京津冀、長江經濟帶、粵港澳大灣區、長三角一體化、黃河流域及海南自貿港。這意味著REITs底層資產涵蓋的地域將遠不止上述13個省市。

從在審待批的REITs來看，若博時津開科工產業園REIT、華夏深國際倉儲物流REIT、華夏特變電工新能源REIT、中信建投明陽智能新能源REIT等4只產品獲批，則公募REITs底層資產涵蓋的地域將擴展至17個省市，新增的地域分別是天津、貴州、新疆和內蒙。

交易熱度提升，散戶跑步入場

從基金管理人的角度看，自2021年6月首批共9只公募REITs問世以來，成立了這類產品的公募持牌機構越來越多，截至2021年底有11家，2022年增至15家，2023年增至17家，2024年3月增至18家，含14家基金公司及3家券商資管公司。

3月29日在上交所上市的易方達深高速REIT即是易方達發行的第一只REITs。證監會官網發布的《2024基礎設施證券投資基金申請公示表》顯示，該公司旗下還有一只產品即易方達廣州開發區高新產業園REIT處于在審待批狀態。

已經成立了公募REITs的17家公募持牌機構中，產品數量最多的是華夏基金（8只），其次是中金基金（5只），嘉實基金及上海國泰君安證券資管公司并列第三（皆為3只），中航基金及紅土創新基金排在第四（皆為2只），包括平安、富國、博時、國金、建信、鵬華、易方達、華安、中信建投、東吳、浙商證券資管公司、華泰證券資管公司等在內的其余11家公司皆僅有1只。

既有規模方面，排在首位的依然是華夏基金（249.45億元），占到公募REITs規模的22.54%，其次是中金基金（225.88億元），占比20.41%，排在第三位的是平安基金（91.14億元），占比8.24%。

從二級市場的角度看，公募REITs的“高股息”特征使其在今年贏得更多的交易機會。

以2023年以前上市的24只公募REITs為例，2024年以來（截至3月底）日均成交金額合計3.72億元，比2023年（日均2.73億元）提高36.26%。

但是，市場風險同樣令人側目。

根據東方財富Choice數據，中證REITs指數最近一年（截至3月底）最大回撤幅度高達-32.09%，上證指數及滬深300分別為-20.41%及-23.60%。

仍以2023年以前上市的24只REITs為例，最近一年其漲幅無一為正，低于-10%的有15只，低于-20%的有9只，低于-30%的有5只；2024年以來漲幅為正的有19只，漲幅最高的有16.30%，最低的為-2.49%，首尾差近19個百分點；貼水率首尾差接近80個百分點；估值（P/FFO）則低至6.37倍，高至67.06倍，凡此種種，無不說明二級市場上的REITs與一級市場具有截然不同的風險屬性。

不過，2023年年報數據顯示，更多的個人投資者正在涌入市場。

同時發布了2023年年報及中報的27只公募REITs中，2023年底個人投資者所持份額較上半年末有所增加的有17只，其中13只增幅超過10%，7只超過20%。截至2023年底，該27只REITs個人投資者所持份額合計12億份，較上半年末增長1.42億份，增幅為13.45%。

好消息是，在公布了2023年年報的29只公募REITs中，2023年凈利潤為正的有25只，經營現金流則全部為正。在有2022年數據的20只REITs中，凈利潤及經營現金流同比實現正增長的皆有14只。

數據同時顯示，該20只REITs中，2023年度可供分配金額同比有所增長的有17只，增幅超過10%的有16只，超過30%的有11只。該20只REITs合計可供分配金額由2022年的32.42億元增至41.06億元，增長26.65%。