安置房征遷安置模式探究

秦蓓蓓

摘?要：安置房指的是政府在修建城市道路或其他公共設施的過程中，為安置被拆遷住戶而興建的房屋。在我國加速城市化進程中，需要不斷地征地，并對土地上的建筑進行拆遷，由此造成許多農民失地，其居住安置也是這一進程中的首要問題。我國在快速的城市化過程中建立起許多居民拆遷安置的新型社區。但這種在社會快速發展的過程中形成的拆遷安置小區，在管理方面卻存在諸多問題。文章明確分析安置房的征遷安置現狀，并探尋如何對其開展科學有效的管理。

關鍵詞：拆遷安置小區；安置房；征遷安置模式

中圖分類號：F299.23????文獻標識碼：A?文章編號：1005-6432（2024）10-0016-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.10.004

我國的城鎮化決策推進了社會的全面發展，但隨之也產生了諸如失地農民的拆遷安置、新型社區的管理等相關問題。拆遷安置小區在社會的不斷發展中起到了促進經濟及社會快速創新的作用，但也提升了社會治理的難度，特別是合理的管理拆遷安置社區問題成為如今要面對的關鍵性問題。

1?安置房征遷安置的內涵與原則

1.1?安置房征遷安置的內涵

國家的征地補償是指為滿足公共的利益需求，對農民的集體所有制土地依法征收征用，并根據被征地的用途進行相應補償。土地征用具體包含土地、安置補助以及地上附著物及青苗等不同類型的補償費。拆遷補償安置指的是由于城市及土地的開發建設等需對居民房屋進行拆遷，并按相應的方式對被拆遷人進行安置。農村居民的房屋拆遷通常通過征購、自拆自建的形式進行合理的補償安置。

拆遷安置房指的是因城鄉土地的規劃利用等需拆遷特定區域內房屋，并按相應的法律法規依法為被拆遷人及承租人等提供的居住房屋。由于動遷安置戶是其安置對象，因此，這種房屋應按照國家相應的法律規范決定買賣權，同時由地方政府制定相應政策進行有效管制。按照政策法律的標準要求，通常這種安置房可分為兩類：?一是為大型的市政工程中動遷的居民專門建造或中低價配購的商品房；二是由于房產開發產生的動拆遷，相關的企業利用相應安置方式或為購買中低價位商品房供給安置人員居住。

1.2?安置房征遷安置的原則

現階段，普遍應用的征遷安置方式包括調產安置、資金補償、選址重建安置、房票安置、貨幣補償結合限價期房安置等。在選取征遷安置方式方面要按以下原則實施：合法權益的優先保障、多種安置方式的自由組合以及因地制宜科學促進等。影響征遷安置人員合理選擇安置方式的因素包括家庭的人口構成、家庭處于發展時期、家庭資源稟賦等，以及社會階層、拆遷地與安置地的區域位置、安置房品質、家庭的社會關系網等，不同的因素對于每個家庭的意義不同，相同家庭處于不同的發展時期也會影響其對安置方式的選擇，但從總體角度分析，選擇安置方式基本上取決于權衡目前及預期收益之間利弊。站在征遷戶的角度必然要選擇能獲取最多收益的安置方式。所以，選取任何的征遷安置補償形式都要以廣大征遷戶的切身利益為先，這樣才能建立適應實際現狀及合理有效運作的征遷安置體系。

2?已有安置房征遷安置模式分析

我國在建設安置房方面目前有自建住房、集中聯建、公寓式安置三種模式。自建住房和集中聯建模式本質上屬于“宅基地”的安置形式，建房土地均為集體性質；而公寓式安置突破了傳統的宅基地安置模式，建房土地為國有性質。

2.1?自建住房模式

自建住房模式在城市化建設過程中，是應用于早期征地拆遷的安置方式，通常是通過保留老村莊和預留安置區域來實現。老村莊內未制定過建房及村莊整體治理方面的相關規劃，需村民自行辦理相關手續并開展建設。建筑面積為每戶90～120平方米，建筑樓層為每戶2?到8?層不等，多數未經全面的審批，且存在一戶?2?宅甚至多宅的情況。未全面規劃基礎設施建設，未全面符合道路、電力電信、管線、消防等方面的建設標準，演變為所謂的“城中村”。這種模式全面利用原有住房的材料，節省成本，失地農民對此模式較為認可，可減輕政府安置部門的工作壓力，短期內能收到很好的效果。城市區位中不斷變化的土地地租可從其理論上進行推斷，失地農民為了彌補土地資源的不足，經常會發生私搭亂建等違反城市規劃制度的行為，破壞城市建設的整體格局。

2.2?集中聯建模式

集中聯建模式是在村、組的基礎上，按照拆遷戶數，在被征地拆遷區域內劃分出安置被拆遷村民的建設用地，統一按步驟規劃、設計、執行。集中聯建模式的原則是開展一戶一宅建設，每戶建筑占地面積90?平方米，總面積450?平方米左右。這種模式可分為三個步驟。

其一，獨立辦證并實施。拆遷業主將規劃、國土等手續辦理妥當后交由村、組獨立組織執行。

其二，統一辦證、村組建設。拆遷業主將各種手續、三通一平、房屋基礎等處理到位后，統一建設到整體工程的基準面后交由村、組執行。

其三，統一籌劃建設。政府組成“拆遷安置指揮部”全程負責辦理拆遷安置手續，統一進行規劃、設計、施工等，并統一設置標準、分配、基礎設施建設等，再開展規劃建設，然后交付給被拆遷戶。

2.3?“一戶一宅”模式

拆遷計戶以一戶一宅為標準，計戶單位根據當地政府下發的土地使用證。拆遷安置應執行全面的統一拆遷、規劃、建設、安置等，并遵循合理安置融合貨幣補償的原則來開展。安置小區的占地面積要符合被拆遷村莊宅基地安置的一戶一宅面積標準；被拆遷村莊中其他的鄉鎮企業以及其未被征用等的占用土地，應按6.6萬元每畝的標準征用；若存在私自買賣宅基地等違法行為，應依法歸為國有；被拆遷村莊的安置為上多層安置或上高層安置，新村的規劃面積要在原村莊面積的1/3以上，多余的土地則依法歸為國有。

2.4?上樓安置模式

上樓安置模式分為兩種，即上高層安置及上多層安置。被拆遷人需具備合法的村民身份、享受集體分配權利、具備申請宅基地的資格、宅基地房屋有健全的手續、擁有附屬物所有權。上高層安置應結合貨幣安置，被拆遷人若滿足以上條件，拆遷方應在拆遷方規劃地區，根據被拆遷戶的農業人口具體數量按每人30平方米及15萬元的標準安置高層房屋和貨幣補償費。上多層安置標準包括：被拆遷人滿足申請條件，對申請房屋在建筑面積方面有相應的限制。多層安置方式要滿足相應的容積率、室外配套、室內裝修相關標準。

3?安置房拆遷安置的管理困境

3.1?管理體系不科學

城市社區的以政府本位為導向的管理服務理念及工作方法已很難滿足經濟社會的發展速度。小區管理主體（如管委會等）仍在小區治理工作中充當主抓管理、發布命令及通知的角色，管理繼續走行政路線，在小區管理中習慣性地發號施令、運用強制手段等方式，對小區日?；顒舆^多干涉，未注重小區居民及群眾組織的主觀能動性。且小區居民更多地以旁觀者的心態應對這種行政化的管理模式。

3.2?管理制度不順暢

在社區的管理體制中，拆遷安置小區由居委會擔任社區管理的任務，對接管委會各個部門工作。雖然在法律角度上拆遷安置小區居委會是管理小區的主體，但其本質上是民間的社會組織，并不具備統合管委會不同職能部門的相關權限，在某些方面無法向上級組織匯報大眾的不同需求。因此，居委會可協調的基層政府條塊矛盾方式在城市社區當前體制下的管理中不可行。條塊分割的附加問題為居委會雖能保持與居民間很好的聯系，掌握居民需求，但與區域內條線部門間不具備相應的對接及結合能力，而市政府及管委會的部門通常都是從自身角度推行政策的實施，無法建立與拆遷安置社區及居民間的有效聯系。

3.3?評價標準不成熟

我國改革開放后，因沒有健全的城市社區管理的評價體系，社區管理存在諸多弊端，包括不具備專業的評價機構，沒有完善的評價內容，評價指標更多地依靠主觀判斷，評價方式不夠合理、嚴謹等。在實際的檢查評比過程中，通常只看重由上及下的縱向評估，卻未開展其他主體的橫向參與，使檢查評比流于表面。在拆遷安置小區的實際管理工作中存在主觀決策及脫離行政管束等現象，部分基層管理人員沒有秉承公平公正的原則，經常出現主觀上不規范行為，在工作中重視“人情”或有懈怠情緒。

4?安置房拆遷安置模式優化

4.1?推行“1+X”多元化組合安置模式

更多地普及應用“1+X”多元化組合安置模式，可有效調和傳統的調產安置與城市后續先行實踐區發展的矛盾關系，杜絕不科學的發展情況。通常，“1+X”多元化組合安置模式的順利執行要滿足以下三方面條件。

首先，要完善豐富“X”的內容?！?+X”并非簡單的一套房實施實房安置結合剩余執行貨幣安置的方式，而是以“X”代表不確定的安置模式，其包括傳統的調產安置及貨幣化補償等方式，也存在跨區域異地安置、虛擬期房再租賃、公寓化房產返租等更多的形式。如按照后續的社區建設標準，可尋求“X”以實房安置以后，再統一向第三方中介機構返租開展人才公寓運營來獲得收益等不同的方式。

其次，要全面明確“X”安置方式是否有明文制度規定。如采用貨幣化安置模式時，征遷戶得到貨幣安置后，多數會購買居住房屋，而商品房購買金額與貨幣化安置金額間通常會存在一定的差異數額，若征遷戶可承受相應的差額范圍，則會認可貨幣化安置方式，進而接受政府倡導的貨幣安置方式。另外，因貨幣化安置必須在簽訂征遷協議之后，短期內將補償資金一次性兌付，會造成做地主體的巨大資金壓力，而調產安置方式則是按照安置房的建設工程進度逐漸支出資金，相較于貨幣化安置會大大減輕做地主體的資金壓力。所以，實施科學的安置政策標準才能普遍被做地主體及征遷戶全面接受。

最后，創建動態的“X”運行評價調整機制。要按照未來城市先行實踐區在各個發展時期及附近房價的變化，創建滿足本區域發展需求的有效模式。在初始的城市建設階段，“X”主要應為貨幣化安置，可適當引入區域外異地安置模式進行組合化安置；在中期的城市建設階段，可調整成實房安置再返租于相關中介機構獲取收益的模式；在城市建設末期，則可尋求股權化的虛擬安置模式。利用實時調整安置政策來有效滿足未來發展城市先行實踐區的具體需求。

城市的未來先行實踐區建設是極具新創性的一種挑戰，要與傳統的城市具備完全不同的空間形態，同時還要在政策及要點的集成創新和完善供給方面打破傳統觀念的桎梏，勇于創新嘗試。在城市應用“1+X”多元化組合安置模式可視為一次創新的探索，利用全新的推廣制度，增強支撐力度，創新融資的市場化形式，形成多種要素機制，以全面保障可持續發展，為創建未來城市先行實踐區奠定基礎。

4.2?強化安置房征遷安置模式網格化管理

在“互聯網”及大數據的基礎上開展網格化管理，是憑借自媒體媒介，劃分社區內事務并分成各種類型的網格，加強政府（部門）、基層社區管理人員及社區居民間的聯系，創建系統的服務信息網絡，以互聯網的優勢為基礎，有效管理拆遷安置小區，增強信息化的社區管理建設，全面提升城市社區的實際管理效率。

4.3?健全拆遷安置小區網格化管理制度體系

黨的二十大報告中提出，我國社會目前的主要矛盾是人們逐漸提升的對美好生活的需求與發展的片面失調之間的矛盾。逐漸加快的城市化進程步伐以及深化的拆遷居民更多層次的需求，促使拆遷安置小區的居民急需更為優質、高效的服務管理體系。

其一，基層政府要轉變觀念，管理人員也要加強服務理念，明確自身的角色定位，將機構形態由“主導型”轉化為“服務型”及“協調型”。

其二，持續向居民普及推廣新型的服務政策，站在居民的角度來解決其實際需求，在網格化管理體系中深植服務的價值理念。

其三，全面創建拆遷安置小區管理工作的網格化制度體系，明確分工，創建不同部門的聯動機制，多方資源有效融合，為體系建設打下良好的基礎。

4.4?加強信息系統平臺更新與管理

拆遷安置小區的網格化管理以互聯網為中心，以數字信息技術為基礎。要實現現代化管理思想的有效運用，就必須創建一個新型的社區服務系統，其中融合大數據、社區事務網格分布、地理信息系統、互聯網等。相較城市的普通居民，拆遷安置小區會面對更多更復雜的居民需求，所以，要全面整理社區的信息并分析居民需求，對于居民需求及時響應?；谏鐓^的網格化管理平臺，秉承“以人為本”的原則，對于居民的需求及問題做到及時發現，并動態地開展系統的更新及優化，全面體現網格化結合互聯網的便捷民眾功能。

4.5?加強網格化管理隊伍建設

?？绿岢觯簷嗔υ捳Z利用巧妙的空間設計、構造及生產實現監視個體并完成可能的改造，最終使個體臣服于權力的管制規范體系。社區內事務在網格化管理模式下被全部羅列到各種類型網格中，創建起社區與網格負責人和事務負責人間的三級管理體系，網格服務隊伍負責新社區的形態規訓服務及拆遷安置居民反規訓協調，創建新的社區文化形態，改善居民辦事難的境遇。所以，網格化管理人員要具備相應的綜合素質及專業技能。拆遷安置小區要建立自身的專業網格化管理隊伍，通過政府平臺（政務網）招募專業人才，并對其進行專業培訓，適當應用激勵手段，有效提升從業者的綜合素養。

4.6?培育拆遷安置小區居民自治能力

我國實現現代化發展及全面社會轉型的基礎是真正的基層民主，網格化管理模式利用動員及整合社會的各種力量及不同的資源，為普通居民提供實際參與互動平臺。居民對現代網格化管理模式沒有深入的了解，更未曾真切地體驗過，所以要利用不同的自媒體，包括微信群、QQ群等，用各種形式組織開展宣傳和教育，鼓勵居民積極參與社區治理；同時，可以大幅提升志愿服務活動的力度，增強社區居民間的交流互動，提升其社會責任感，建立社區網格化管理的良好氛圍與環境。

黨的二十大報告提出，要提升建設社區治理體系，將社會治理的重心放在基層治理方面，體現社會組織的功能，使政府治理、社會調節、居民自治間產生良性互動。地區拆遷面積大、情況復雜，拆遷安置小區數量隨之提升，基層政府面對的社區管理問題也更為煩瑣，無法持續提升居民的滿意度及幸福感。對拆遷安置小區執行新型風格化社會管理模式可全面保障社區居民的日常生活，有效提高居民滿意度，促進居民積極參與社區治理，促進居民的自治管理，全面推進社會的可持續發展。

5?結語

城市的征地拆遷及改造順應了歷史的發展，是城市建設發展問題的重點項目，密切聯系著人們的生產生活，要正確貫徹科學發展觀，以創新的思維完善相關法制制度，不斷更新運作模式，堅持城市的節能環保發展。城市發展是區域經濟、社會進步和文化發展的有效途徑，城市因民族及區域的差異而具備不同的特征，在城市開展拆遷改造時要因地制宜，結合地區經濟社會的發展現狀，正確選取有關城市拆遷及改造的合理模式。

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