基于潛力類型差異化的農村居民點建設用地整治潛力測算及釋放

陶風 徐顯歲 陳榮清

陶 風，徐顯歲，陳榮清. 基于潛力類型差異化的農村居民點建設用地整治潛力測算及釋放——以華南丘陵區某縣為例［J］. 湖北農業科學，2024，63（2）：261-267，封三．

摘要：從其他閑散用地、閑置建設用地及超標準宅基地3個角度對農村居民點建設用地整治潛力進行測算，從經濟角度探索區域整治效益，并結合整治潛力、效益確定建設用地整治時序。結果表明，研究區農村居民點建設用地整治潛力充足，其中超標準宅基地整治潛力顯著；其他閑散用地及閑置建設用地整治效益優越，超標準宅基地整治收支差異明顯；農村居民點建設用地整治潛力釋放大小與整治面積、效益、時序相關，由地區能力與需求決定。

關鍵詞：農村居民點建設用地整治；整治潛力；整治潛力釋放；整治效益；整治時序

中圖分類號：F301.2? ? ? ? ?文獻標識碼：A

文章編號：0439-8114（2024）02-0261-07

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2024.02.039 開放科學（資源服務）標識碼（OSID）：

The estimation and release of the construction land consolidation potential of rural residential areas based on potential type differentiation：Taking a county in hilly region of South China as an example

TAO Feng1a，1b，XU Xian-sui2，CHEN Rong-qing1a，1b

（1a.College of Surveying and Mapping Engineering； 1b.Resource and Environment Strategy Research Center， East China University of Technology， Nanchang? 330000，China； 2. Yongyehang Land Real Estate Assets Appraisal Consulting Co.， Ltd.，Xianning? 437100，Hubei，China）

Abstract： The potential of rural residential construction land consolidation from the perspectives of other idle land， idle construction land and standard-exceeding residential land was calculated， the regional consolidation benefits from the economic perspective were explored， and the time sequence of construction land consolidation based on the consolidation potential and benefits was determined. The results showed that the potential of rural residential construction land consolidation in the study area was sufficient， and the potential of standard-exceeding residential land consolidation was significant； the consolidation efficiency of other idle land and idle construction land was superior， and the difference between the income and expenditure of the standard-exceeding residential land consolidation was obvious； the release of rural residential construction land consolidation potential was related to the consolidation area， benefits and time sequence， which was determined by regional capacity and demand.

Key words：rural residential construction land consolidation； consolidation potential； release of consolidation potential； consolidation benefit； consolidation time sequence

鄉村是保障中國糧食安全與重要農產品供給、提供生態屏障與生態安全保護的復合系統，承載著生產、生活、生態等多種系統功能，鄉村振興是實現全體人民共同富裕的必經之路^［1-4］?？焖俪擎偦c城鄉分割二元制時期，農村人口快速、大量流失，有效調控機制缺失，導致農村人地要素匹配失衡、建設用地大量閑置、宅基地占用面積遠超國家及地方標準等現象普遍^{［5，6］}。在鄉村振興及新型城鎮化建設時期，城鄉發展對建設用地提出了雙向需求，提高存量建設用地整理力度、優化村莊空間布局以盤活和挖掘農村內部建設用地資源，對于緩解城鄉用地需求矛盾、破解鄉村發展用地難題、推進鄉村多維振興尤為重要。

農村居民點建設用地整治是農村居民點整治的重要內容，農村居民點整治的相關研究起始于德國，隨后由其他國家地區借鑒、運用及發展，國外研究多關注于居民點規劃及布局，強調居民生產、生活及生態環境的治理與改善^［7-11］。而國內相關研究則在關注居民點規劃管理的同時強調居民點建設用地整治潛力的分析與測算。國內早期研究對建設用地整治潛力的定義有兩類：一是在一定社會經濟水平及技術條件下，相對于特定土地利用標準下的理論潛力^［12］；二是滿足開發條件，受制于區域經濟、技術水平等要素而真正能夠挖掘的現實潛力^［13］。研究中存在3種常用的整治潛力測算方法：人均建設用地標準法依據居民點建設用地現狀面積、人數及人均建設用地標準計算整治潛力；戶均建設用地標準法采用戶數及戶均建設用地標準計算整治潛力；內部土地閑置率法通過測算典型采樣點內的土地閑置率推算區域土地閑置面積，進而計算整治潛力^［14-16］。在此基礎上，后續研究對理論潛力向現實潛力轉換方法、整治潛力測算的科學路徑做了進一步的探討，如從不同角度構建修正模型，通過對理論潛力的修正測算現實潛力^［17-20］；對區域潛力來源、發展類型等要素進行分層，并采用不同方法對各層次進行潛力測算^［21-24］；運用多因素綜合評價等其他方法測算區域建設用地整治潛力^［25］。隨著建設用地整治潛力測算方法的不斷發展，基于整治潛力測算結果的潛力釋放相關內容的研究相應出現，如基于整治迫切性、適宜性、可行性等角度探索區域整治時序^{［26，27］}；從社會、經濟、生態等角度測算區域整治價值與整治效益^{［28，29］}。綜合來看，國內農村居民點建設用地整治潛力測算方法科學化、多樣化，其后續研究著力于解決農村居民點建設用地整治面臨的現實問題，為農村居民點的整治規劃編制提供了技術支撐與理論參考。但受制于時代背景、數據來源、理論方法等多種因素，建設用地整治潛力測算方法仍存在可優化空間，整治潛力的釋放內容尤有可探索之處。

本研究結合相關研究成果與現實條件，對農村居民點建設用地利用現狀、整治潛力、整治投入產出等內容進行分析，從經濟角度探索農村居民點建設用地整治潛力的測算及釋放等問題，探究當前背景下農村居民點建設用地整治潛力大小與整治面積及時序，力求從決策者視角回答農村居民點建設用地整治潛力有多少、整治多少、誰先整治等一系列問題，為農村居民點建設用地整治規劃編制提供相對完整的理論與方法指導，為農村宅基地有償退出、土地整治補償等領域新政策的提出及定額提供理論支撐，為建設用地整治測算、村莊分類識別與發展等相關領域研究提供思路參考。

1 研究思路

本研究在以往研究的基礎上，對農村居民點建設用地整治潛力測算與釋放進行了探索，以分析農村居民點建設用地整治潛力大小以及釋放的最佳整治面積和次序。具體思路如下：一是由問題導向目的，探索農村居民點建設用地整治潛力測算與釋放；二是分析潛力內涵，由其他閑散用地、閑置建設用地以及超標準宅基地3個層面測算農村居民點整治潛力大??；三是估算不同潛力類型的整治投入產出比，結合地區限制要素測算區域完全及最大整治效益，并分析不同整治面積層級下的整治效益排序以完成整治時序的確定（圖1）。

2 研究區概況與數據來源

2.1 研究區概況

研究區地處省域東北部、某湖東南岸，境內地貌類型以崗地、丘陵為主，輔之于濱湖平原。地勢由東南向西北傾斜，呈階梯狀，東南部群山密布，中部丘陵起伏間夾小塊平原，北部濱湖地區地勢較低。區域內村莊主要沿河谷及交通線分布，布局較為散亂。整體來看，研究區村莊發展條件及現狀差異明顯，村莊人口流失嚴重、發展缺乏合理規劃、土地開發利用低效等問題顯著，具備農村居民點建設用地整治研究的基礎與條件，且對其的研究結果具有相當的適應性。

2.2 數據來源與處理

本研究數據包括基礎圖件、自然及社會經濟數據、村莊民意數據，用以指標選取、測算與分析?；A圖件包括土地利用現狀圖（2017年）、第三次全國土地調查階段性成果（2019年）、土地利用總體規劃成果（2017—2035年），數據來源于研究區人民政府與自然資源局網站數據庫；自然及社會經濟數據包括《縣人口普查統計報表（2018年）》《縣統計年鑒（2018—2019年）》等，數據來源于縣統計局、縣自然資源局等；村莊統計數據包括縣12個鄉鎮的1 105個自然村的調查問卷數據及各鄉鎮政府的座談資料。

3 研究方法

3.1 農村居民點建設用地整治潛力測算

分析第三次國土資源調查（簡稱“三調”）成果，農村建設用地主要包括宅基地及其附屬設施用地、公共服務用地、基礎設施用地、鄉鎮級企業用地等。結合相關研究，可識別農村建設用地整治潛力主要來源于：農村居民點內分散的閑散用地；廢棄或閑置的農村住宅、學校、養殖場等建筑拆除整治后潛力；減少超出國家或地方標準的宅基地占用面積而節約的建設用地面積；將農村居民點集中建設并適當提高容積率而集約的建設用地面積等^{［8，30］}。按照潛力內涵，對農村居民點建設用地整治潛力來源完成識別并進行分層測算（表1）。

3.1.1 其他閑散用地整治潛力測算 隨著“三調”的推進及成果的公布，村莊內部土地利用結構得到了勘測和認定，一些學者開始關注于農村居民點土地利用結構，測算農村居民點內閑散的非建設用地盤活潛力^［24］。本研究對研究區其他閑散用地的整治潛力進行了測算，具體方法為：將“三調”宗地及地類數據進行空間連接并進行屬性數據的綜合對比，提取農村居民點內土地利用結構并識別村莊內部零散分布的非建設用地地塊，以行政村為基本單元進行匯總統計，得到農村居民點其他閑散用地整治潛力。

3.1.2 閑置建設用地整治潛力測算 已有研究受農村建筑物使用狀態數據的限制，一般通過抽樣法測算采樣區域閑置建設用地的整治潛力，而后通過“以點及面”的思路推算研究區閑置建設用地整治潛力。本研究結合“三調”與“農房一體化”數據庫相關數據對研究區閑置、廢棄建筑進行識別，并測算可挖掘的閑置建設用地整治潛力。具體方法為：將“農房一體化”數據庫中居民房屋數據與“三調”地類數據進行空間連接與屬性數據對比，提取各農村居民點內部房屋建設數據并識別閑置或廢棄建筑（“農房一體化”數據庫中對房屋標注為：“拆” “已拆” “破”的房屋），以行政村為基本單元進行匯總統計，得到農村居民點閑置建設用地整治潛力。

3.1.3 超標準宅基地整治潛力測算 參考文獻^［21］，綜合3類常用潛力測算方法的優勢，利用戶均人口規模、居住用建設用地面積比重等指標測算超標準宅基地整治潛力，避免家庭結構差異及居住用建設用地統計誤差對測算結果的影響。

式中，?S_居為超標準居住建設用地整治潛力；S_居為居住用建設用地現狀面積；H為戶均建設用地標準；R為區域人口；N_t為區域戶均人口規模；B為居住用建設用地比例。因閑置建設用地整治潛力測算中包含了部分居住用建設用地，為避免重復測算，對超標準宅基地整治潛力測算公式進行優化。

式中，S_a為閑置建設用地中屬于居住用建設用地部分。

其中，戶均人口規模確定于研究區統計年鑒中各鄉鎮常住人口與戶數比值；居住用建設用地比例為75%，確定于GB 50188—2007《鎮規劃標準》；戶均建設用地標準為240 m²/戶，確定于研究區實行的農村居民建設用地標準。

3.2 農村居民點建設用地整治潛力釋放

農村居民點建設用地整治潛力釋放受資金、資源、地區意愿等多重因素影響，是一個復雜的多因素影響系統。本研究從其中的一個重要因素——經濟投入及收入的角度探索隨整治面積增加的整治效益變化，并結合整治面積及效益差值完成整治時序的確定，以為不同整治面積需求提供潛力釋放的最優解。

3.2.1 農村居民點建設用地整治效益測算 農村土地整治經濟投入是農村土地整治項目的基礎，保障著農村土地整治項目的穩定和可持續。參考相關研究^{［31，32］}，本研究基于研究區現狀與《土地管理法》《土地開發整理項目預算定額標準》《土地整治項目工程量計算規則》《農村宅基地管理辦法》的相關規定以及研究區其他相關的土地整理補助政策，從收入、支出及限制值3個層面建立農村居民點建設用地整治效益測算指標體系（表2），探索研究區建設用地整治面積與整治收益（收入與支出的差）的相關關系。其中，參照超標準宅基地整治潛力測算方法，對農村建設用地供需差值（E）進行測算。

式中，S_現為居民點現狀建設用地面積。

依據供需差值（E）計算值，結合收支類指標的參考標準估算農村居民點建設用地整治效益，并利用MATLAB平臺對估算結果進行擬合成圖。其中僅探索E為正值，即居民點建設用地供給大于需求時的建設用地整治效益。

3.2.2 農村居民點建設用地整治時序確定 農村居民點建設用地整治時序受居民點土地利用現狀、建設用地整治潛力及整治效益等多重因素影響，本研究從農村居民點整治需求、整治潛力、整治效益3個層面選取4個因素用以反映居民點的整治迫切性、實際性及經濟優劣性（表3）。

通過對各指標的逐步識別分析，完成農村居民點建設用地整治時序的確定，其具體流程如下：一是識別建設用地供需差值的正負，對建設用地供給小于需求（Z1<0）的村莊不納入整治范圍；二是識別宅基地供給差值的正負，對宅基地供給小于需求（Z2<0）的村莊優先整治，并將建設用地指標優先供給于村內需求；三是對可整治面積（Z3）進行分層，識別出整治面積大、中、小3層，并進行分層排序；四是依據最大效益值（Z4）由高至低的順序對各層進行排序，排序結果即為研究區農村居民點建設用地整治時序。

4 結果與分析

4.1 農村居民點建設用地整治潛力分析

對研究區各行政村的各類整治潛力進行測算與分析，利用ArcGIS平臺對各居民點建設用地整治潛力測算結果進行統計，并完成空間可視化，結果如圖2至圖5所示。

結果表明，縣域內農村居民點建設用地整治潛力共3 403.54 hm²，其中其他閑散用地整治潛力為76.98 hm²，閑置建設用地整治潛力為90.58 hm²，超標準宅基地整治潛力為3 235.98 hm²。

對建設用地整治潛力大小及分布圖進行分析。從整體來看，除極個別區域外，各區域各類整治潛力餅狀圖中紅色占比遠多于其他類別，表征建設用地整治潛力中宅基地整治潛力遠高于其他兩類整治潛力，僅極個別區域中宅基地供給面積近似或小于現實需求。從區域來看，各類整治潛力條狀圖呈局部集中起伏狀，表征地區性因素對各類整治潛力影響顯著。從空間分布來看，其他閑散用地整治潛力較大村莊位于縣域中北部、中西部地區，呈片狀集中分布；閑置建設用地整治潛力較大村莊位于縣域西南部片狀集中分布、東南部條狀分布以及西部和北部少量點狀分布；縣域各村莊超標準宅基地整治潛力均較顯著，其中北部、西南部、中東部地區相對整治潛力較明顯。

1）鄉鎮或地區間整治潛力差異明顯。各類整治潛力及總整治潛力大小均呈現片狀或條狀的集中分布，農村建設用地整治潛力受行政區劃、地形地貌差異、交通干線路徑等區域性要素影響顯著。

2）其他閑散用地利用較好，部分區域存在較大潛力。研究區居民點其他閑散用地整治潛力相對較小，西北部至中東部交通干線沿線區域居民點其他閑散用地使用效率較高，但縣域西部與北部兩鎮部分區域閑散用地面積遠超縣域平均水平。

3）建設用地閑置現象普遍存在?？h域內閑置建設用地面積相對并不突出，但較為普遍，各行政區劃內均存在建設用地閑置現象。

4）宅基地占用面積遠超標準，整治潛力顯著。除極個別村莊外，研究區各區域宅基地占用面積遠超相關標準，各區域建設用地整治潛力中超標準宅基地整治潛力所占比例普遍較大，位于75%～95%，可整治潛力明顯。

4.2 農村居民點建設用地整治潛力釋放分析

4.2.1 農村建設用地整治效益分析 依據收支指標參考值對整治面積-效益函數圖像進行繪制（圖6），并測算各行政村最大整治效益與完全整治效益。利用MATLAB平臺Interpolant算法對測算結果進行空間趨勢面擬合，并繪制成圖（圖7、圖8）。

結果表明，縣域內最大建設用地整治效益為1.97億元，最大整治面積時的整治效益為-76.46億元。

對最大整治效益擬合面進行分析。從整體來看，擬合面整體位于0值以上，且南高北低，表征縣域建設用地最大整治效益均為正數，且南部高于北部，東南部與西南部建設用地整治效益最高；從局部來看，擬合面呈間斷凸起凹陷狀，表征單個或臨近2個行政村建設用地整治效益高于周邊其他村莊；從空間分布來看，擬合面于南部呈現四大凸起，小幅度凸起均勻分布，表征縣域各地均存在較明顯整治效益，但東南部區域及西南部部分區域建設用地最大整治效益遠高于其他地區。

對完全整治效益擬合面進行分析。從整體來看，擬合面整體位于0值以下，且西部區域較東部區域起伏更大，峰值與谷值均更為顯著，表征縣域建設用地整治潛力完全整治時，西部區域各行政村整治效益較東部差距更為明顯；從局部來看，擬合面由西北部至中南部的凸起與凹陷連續分布，中東部至東北部起伏較小，表征縣域建設用地整治潛力完全整治時，西部區域各行政村整治效益差距較大，東部區域整治效益較為一致；從空間分布來看，擬合面中部及西北部呈現三大凹陷，表征縣域建設用地整治潛力完全整治時存在較大整治效益差距，且中部、西北部地區整治效益負值最大。

綜上，縣域內村莊建設用地整治均存在較好效益，部分村莊最大整治效益優勢明顯，但完全整治時整治收支失衡，整治效益虧空嚴重。超標準宅基地整治潛力充沛，但整治投入遠超整治收益，整體整治效益不佳，在當下背景下，應優先推進其他閑散用地及閑置建設用地的整治進程，解決村莊面臨的土地利用難題的同時獲取充足的集體經濟，而后基于國土空間規劃、產業規劃等相關內容，對超標準宅基地整治潛力進行分析、識別，從而選擇性整治。

4.2.2 農村建設用地整治時序分析 識別并處理無需整治、優先整治行政村后，利用GIS自然斷點法對待定村莊居民點建設用地最大整治面積（整治效益最大化時的面積）進行高、中、低3級分級（G、Z、D型），而后依據各層級內最大整治效益由高至低排序，并繪制成圖（圖9）。其中，分級間斷值分別為1.293、2.481，3級占比數量分別為55.74%、36.89%、7.37%。

結果表明，高、中、低3層整治面積村莊各有9、45、68個，其中高整治面積村莊整治效益區間為50.47萬～344.40萬元、中整治面積村莊整治效益區間為20.09萬～750.38萬元、低整治面積村莊整治效益區間為12.91萬～515.44萬元。在空間分布上，高、中整治面積村莊于北部、西北部分布較多，低整治面積村莊于東部、西南部分布較多，其中各層整治時序最先即整治效益最大的村莊分別位于縣域正東部界福村、東南部塘邊村及中部余源村。

5 小結與討論

本研究分析農村居民點建設用地整治潛力來源，從其他閑散用地、閑置建設用地及超標準宅基地3個層面測算行政村建設用地整治潛力大小，并在確定各類整治潛力整治經濟收支的基礎上確定農村居民點建設用地整治潛力的整治效益，以此估算農村居民點建設用地整治最大效益與完全效益，而后依托整治潛力、效益等因素確定研究區建設用地整治時序。對本研究過程及結果進行分析后得到如下結論。

1）研究區農村居民點建設用地整治潛力充足，其中超標準宅基地整治潛力顯著。從其他閑散用地、閑置建設用地及超標準宅基地的角度測算農村居民點建設用地整治潛力的結果表明縣域各行政村普遍存在各類整治潛力，在總整治潛力中，超標準宅基地整治潛力遠高于其他兩類整治潛力，占比達75%～95%。

2）其他閑散用地及閑置建設用地整治效益優越，超標準宅基地整治收支差異明顯。從經濟效益角度探索各類整治潛力的投入產出差值，其中其他閑散用地及閑置建設用地整治效益較高，分別達1.81萬元/100 m²及0.67萬元/100 m²，超標準宅基地整治效益收支差距明顯，每整治百平方米虧損2.53萬元。

3）農村居民點建設用地整治潛力釋放大小與整治面積、效益、時序相關，由地區能力與需求決定。依據農村居民點建設用地整治面積、效益、時序能夠確定未來各整治時期的區域整治投入、效益等因素，而后應結合地區經濟實力、整治需求等內容合理選取整治面積層級及整治面積大小，力求達到包括經濟效益在內的地區綜合效益最大化。

農村居民點建設用地整治潛力、整治效益、整治時序是一系列連續性內容，其覆蓋內容廣泛、影響因素龐雜，科學合理的高質量量化有助于農村居民點建設用地整治乃至土地整治領域的探索，為當下鄉村振興提供推動力。建設用地整治效益的收支包含國家及地方政府財政、市場投資、村民自籌資金、城鄉增減掛鉤、拆遷補貼等諸多方面，后續研究應全面剖析建設用地整治的收支，完善建設用地整治面積-效益模型，推進預測結果及整治時序精確化。

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收稿日期：2023-02-20

基金項目：國家自然科學基金項目（41261041）

作者簡介：陶 風（1999-），男，河南信陽人，碩士，主要從事鄉村振興與鄉村重構研究，（電話）15970613162（電子信箱）taono_4@163.com；通信作者，陳榮清（1973-），男，江西高安人，教授，博士，主要從事土地可持續利用研究，（電話）15946946006（電子信箱）420888709@qq.com。