自房地產破囧：上中下三策

王吉緋

2009年中國房地產業面臨生死大考，既關系著開發商的存亡命運，也關系著千萬消費者“住”之民生，甚至牽連著國民經濟增長之國計。筆者認為，房地產市場能否迅速重返健康發展軌道，關鍵在于住房交易量能否迅速回暖。而住房交易量能否拉升，關鍵在于虛高的房價能否迅速回歸理性。對此，筆者提出一個快速解困房地產問題的政策建議，這就是利用政策工具促使開發商大幅度降價的原則。

政策只激勵大幅降價

我們已經形成一個不容置疑的共識：交易量快速回暖是解決房地產問題的標志，而回暖的關鍵是開發商大幅度降價。但是，我們缺乏的是建設性方法和技術性手段。

人所共知，降價可以提升交易量。但開發商并沒有大規模降價。其擔心有二：一是被已經高價買房的業主群起攻之，另一是導致購房者產生新的降價預期，從而陷入惡性循環。但慢刀割肉的方式可能的結果是，肉割了卻交易量還沒上去。

所以筆者認為，只有同時滿足兩個條件，住房交易量才能夠提升，缺一不可。首先是開發商大規模降價，最好一降到底，其次是改變購房者心理預期。

購房者在兩種心理狀態下會買房。一種是，雖然房價跟其他人一樣，但我認為該價格已經是最低價格，至少不會繼續下跌。另一種是，雖然不知道房價是否繼續下跌，但我知道自己比另外一類購房者，得到了額外的、很大的優惠。

我們已經并且還將繼續出臺各項政策，改變購房者相對或絕對的心理預期，調動其積極性，例如減稅、降息、減少首付比例等組合拳。但是，如果這些利好政策無助于促使開發商大幅度降價的話，一切努力都將費力不討好，實際作用也微乎其微。

因此，筆者建議，下一步出臺的利好政策，只針對大規模降價的開發商才有效。并把這一原則作為評價一項房地產政策好與壞的重要標準，也作為政府出臺政策的出發點和落腳點。

政府已經失去了房地產的定價權，已經無法有效管理房地產行業價格虛高的問題。但是我們可以規定，也就是將推行的各項優惠政策，只針對降價幅度到一定程度以上的樓盤才有效。不參與降價或幅度不足的樓盤，不能享受該政策。從而讓購房者參與監督，并且通過購房者對降價樓盤的追捧，摒棄降價幅度少的樓盤。

此舉一舉三得：購房者得到大筆實惠，開發商損失部分利潤換取銷售，政府損失部分稅收換取宏觀經濟平穩。

下策：發行住房券

方案的設計——

1．地方政府向符合經濟適用房條件的特定人群，免費發放實名制住房券(或購房額度)，持券人與最終住房所有人必須相同。

2．政府規定在購房時，每補貼100元人民幣，發放120元住房券，這120元住房券在接受的開發商那里購房時，具有120元人民幣的購買力。(具體比例根據各地方情況制定)

3．開發商收到住房券以后，到指定兌換銀行每120元可以兌換回100元人民幣。(具體比例根據各地方情況制定)

4．開發商自愿選擇是否接受住房券。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優惠利率等政策。

5．會同房管部門，嚴查開發商虛假價格的情況，并請廣大購房者監督。

6．允許社會購房者，以現金100元購買120元實名制住房券，從而擴大其規模。

為何是下策——

住房券的好處自不待言，明顯優越于實物分房和現金直補。但政府統一購房，統一分配的方式，讓購房者失去了選擇權。如長沙市于2008年7月開始實施的經濟適用房貨幣化補貼，其實就是等于“直補”開發商，幾乎是變相托市，不僅無力改變現行房價高企的狀況，還為高房價提供市場支撐。

筆者建議的住房券，免費發放的部分，限于政府財政的能力，覆蓋的特定人群數量相對有限，雖然允許社會購房者購買，因為操作麻煩或優惠幅度不足等原因，也許不會達到理想的購買數量。

更重要的是，住房券雖然達到了提振交易量的目的，卻沒有對社會購房者做人群和購房數量的限制，無法區分消費需求和投資需求，不利于社會公平。希望多買多賣與限制投機需求保護消費需求，構成了兩難悖論。

同時，住房券沒有存量，即使發行到一定規模，比如10億，政府財政已經相當吃力，但跟房地產存量對比起來，還是無法匹配。所以住房券是下策，雖然短期有效，但是既不治大標，也不治大本。

中策：設立住房平準基金

方案的設計——

1．國家(或地方政府)設立住房平準基金，在市場上公開收購開發商的住房，收購價為原項目2008年上半年均價(計算細則另附)的5折。建議僅收購原項目均價不超過2萬元／平方米的住房(以北京為例)。

2．住房平準基金將收購回來的住房，以略高于收購價的價格(例如對應項目均價的6折)在市場上投放，取得的收益用于建設廉租房。同時，開發商銷售房價低于原項目均價6折時，住房平準基金擁有以原項目均價5折購買的優先權。

3．制定住房公積金及其貸款購房時的特別優惠率(即貨現率，定義是“對放棄儲蓄行為或選擇特定消費的一種補償”)，使得持住房公積金的消費者在市場上購房時，無論購買開發商的住房還是住房平準基金的住房，都能享受到住房平準基金收購價(即原項目均價的5折)。

4．開發商自愿選擇是否接受住房公積金購房的優惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優惠利率等政策。

5．嚴查開發商的任何市場違約行為，如果出現拖欠銀行貸款、逾期交房、資金斷裂等情況，開發商必須無條件將項目以均價5折以下的合理價格賣給住房平準基金，住房平準基金將應支付的款項優先代償銀行等債權人。

6．嚴查銀行已發放的開發貸款，鼓勵銀行發放新的開發貸款，但新增貸款的房產、土地等抵押品的計算基數在原項目均價6折的基礎上再打折扣，以控制風險。

為何是中策——

國家設立平準基金，以真金白銀的方式，建立購房者消費信心的一種策略。最大的好處是，可以用全覆蓋的方式，一次性將房地產市場的水分擠干，讓房價一步跌到位，使得購房者明確地知道，所在城市住房價格的底部在哪里。這樣能夠從根本上改變購房者的心理預期，快速地提升交易量。

有必要解釋的是，表面上看，住房平準基金需要大量的資金來源，實際上卻不會。巨大的住房有效需求，在明確底部以后，將充分釋放出來。住房平準基金的資金來源，可以通過發行國債、財政撥款、直接募集等方式解決，必要時甚至可以動用國家外匯儲備。而最現實的來源是住房公積金。政府可以考慮授權住房公積金管理部門使用住房公積金直接入市購房。

住房平準基金是政府干預和購房者自由選擇比較完美的結合形式，但這一策略畢竟是國家或地方政府直接干預市場，只能是非常時期的特殊手段，不可持續，也不能經常性使用。所以是中策，治了大標，沒治大本。

上策：商品雙軌到價格雙軌

方案的設計——

1．國家或地方政府，規定使用住房公積金購房時，相對于現金，享受額外的優惠率，比如20％，無論是全額還是部分使用住房公積金(建議一人一套的原則)。

2．住房公積金與現金的差額，可以完全由開發商獨立承擔，也可以由開發商和地方政府共同承擔(例如退稅、退還部分土地出讓金等)。

3．開發商自愿選擇是否接受住房公積金購房的優惠方案。如果接受，需要事前向政府備案，并在住房銷售現場明確公示。如果不接受，則不能享受政府出臺的各項支持政策，包括針對開發商的減免稅費等政策，也包括針對該項目購房人的優惠利率等政策。

4．停止新建經濟適用房，對符合經濟適用房條件的特殊人群，以購房額度進行直補。購房額度的優惠率，與住房公積金相同。

5．對每一個開發商樓盤，通過房管部門進行監督，確保同一開發商同種房屋的銷售價格，現金=住房公積金(1+貨現率)。

6．政府在出臺各類稅費減免措施和制定利率等系列優惠的同時，只負責調整住房公積金的貨現率和住房公積金的購買套數、轉讓規則等。

為何是上策——

首先，可治大標，住房公積金的巨大存量與房地產的存量相匹配，可以迅速提升交易量。2008年全國住房公積金繳存余額超過1萬億元，截至2008年末全國商品房空置面積2億平方米左右，按現行售價計算，在6000億元左右。因住房公積金購房時，往往配比現金和貸款，1元住房公積金至少可以形成3元的購房消費。如果市場的購房需求中，一半是投機需求(不使用住房公積金)，使用住房公積金的消費需求，只占其中一半，那么住房公積金形成和帶動的有效需求，已經10倍于存量房。

其次，可治大本，住房公積金能夠區分投資需求與消費需求。

住房既是消費品又是投資品，既有消費需求，也有投資需求。房地產價格快速上漲，交易活躍，對整個國民經濟的帶動性是其他任何行業難以替代的，在世界很多國家，都是支柱產業。另一方面，房地產市場的繁榮和價格的高漲，又影響“居者有其屋”的和諧社會的基本要求，受到了老百姓的強烈反對。

把投資需求與消費需求分開，是我們住房改革一直在探索的主題。我們采取過的老辦法是，房地產商品雙軌制。簡單說，富人住市場經濟的商品房，窮人住計劃經濟的經濟適用房，這種“管房不管人”的政策，造成了大量腐敗尋租空間。

不要將房子分類，應該將購房者區別開來。對困難群體，進行購房額度補貼，對工薪階層，給予購房優惠，對于投資需求的購房者，不予優惠，但也不予壓制。如此做法，其實是在房地產市場中，商品不分貴賤，而“錢”分貴賤。這是新的“價格雙軌制”。

第三，為政府提供了一個現實可行又十分有效的調控房價的杠桿工具。

政府已經失去了住房的定價權，無論房價上漲還是縮量時，政府都無法使用直接價格杠桿，調節市場。有了住房公積金貨現率以后，政府就有了一個長期的價格調節工具，就像金融行業中的利率。理論上，商業銀行和各類金融機構，都是市場化的，央行不管他們的經營，但可調整利率和貨幣供應量，以達到全社會資金有效配置的目的。

從根本上講，政府既不應該對市場化房屋進行限價，也不應該集資救市，更不應該政府出錢蓋房子。如果不是這樣，受金融危機影響，政府還要去開銀行、造汽車……政府應該做的是出臺宏觀政策和運用市場化工具調控。在房地產市場價格虛高、交易量萎縮的局面下，正是使用貨現率的最好時機。

第四，貨現率操作簡單、靈活，可執行性強，惠及面廣，長期有效。

多年來我們已經建立了覆蓋面極廣的住房公積金體制，采用實名制，專門的機構管理，制定優惠利率，操作簡單，可執行性強，惠及面廣。住房公積金的貨現率，可以由中央政府住房公積金管理機構統一規定，也可以由地方相應機構自行規定。住房商品與金融資金不同，是不動產，具有不可移動性，這就使得住房公積金的貨現率，在調節房地產市場上，比利率調整資金，具有更大的靈活性。比如北京希望鼓勵豐臺、順義建立新城，不希望亞北地區居民更多增加，在制定貨現率時，可規定豐臺、順義的優惠率為25％，而亞北為15％。

第五，兼顧效率與公平。

經濟適用房往往無論在建造標準、區域，都比市場商品房差。滿足經濟適用房的特殊群體和自住型普通購房群體(例如70/90政策)，由于商品限制，失去了更好商品的選擇權。同時這些商品的限制，也不利于房地產市場的充分競爭和優勝劣汰。這一策略，在給持住房公積金購房的購房者以極大優惠的同時，充分尊重了市場選擇權。

沒錢人的錢，給予額外的補貼和優惠，使之增值。讓其購買力超過有錢人的錢，從而體現社會的公平與正義。在解決公平的問題之后，將極大調動各方購房的積極性，從而使得房地產行業健康穩定發展。

第六，曾被忽視的廣大工薪階層，將不受房價漲跌的影響。

中國社會結構，雖然存在貧富差異，但在城市中，不貧不富的人還是絕大多數。這些不貧不富的人，既無法享受到經濟適用房的好處，又難以承受商品房的高房價。而恰恰是這些大量的城市普通民眾，就是所謂剛性需求的主體。從前我們的制度設計，無法解決這一矛盾。住房公積金只針對工薪階層的，所以房價的非理性上漲，將被貨現率的調節有效地沖抵，從而在制度上保障工薪階層免受高房價之苦。

第七，適用范圍廣：中央政府，地方政府，甚至開發商也可專為住房公積金打折。

中央政府可以用，地方政府也可以用，甚至開發商自己也可以組織起來，專為住房公積金打折，相當于給了貨現率。當然，這一折扣的真偽，購房者是能夠監督的。

第八，與現行政策并無沖突：無論經濟適用房是否取消，都可以給公積金特別優惠。

第九，這一策略，既是制度創新，又是理論創新；既能解決現實問題，又能使房地產行業長期、公平、健康地發展。

所以這一策略是上策：購房者既可享受到實惠，又有充分選擇權；政府出臺宏觀政策，運用貨現率工具，調整市場；開發商在提供針對性優惠以后，換取大量銷售。