房地產企業項目前期開發模式研究

李紅立　游普元　任　宏

[摘要]文章分析了目前房地產企業項目開發中存在的問題，并通過對影響房地產企業項目成功開發因素的剖析，提出了相關對策及建議。

[關鍵詞]房地產企業；項目開發；影響因素；對策及建議

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1002-736X(2009)04-0152-02

房地產是指作為財產的房地產和附著在其上面的各種權益以及其經營活動的總稱。房地產業是我國國民經濟的支柱產業，其發展對整個社會的發展起著至關重要的作用，不僅能改善居民的生活條件，改善投資環境，帶動建筑、建材、化工等眾多相關產業的發展，同時房地產業的發展直接關系到居民生活質量的高低。通過房地產業的不斷發展可創造大量的就業機會，解決大量居民的就業問題。然而在房地產市場中，只有成功的房地產開發項目才能對國民經濟的發展起到促進作用，才能帶動大量相關產業的飛速發展。因此，研究如何保證房地產企業項目的成功開發具有極其重要的現實意義。

一、項目開發對房地產企業的生存發展具有重要意義

我國房地產業的投資迅速增加。從2000年的5000億元增加到2007年的約2萬億元，房地產投資增加了三倍。在房地產快速發展的同時，我們也看到，目前房地產發展過程中，還存在著許多問題。因房地產項目具有投資額大、回收期長、影響因素多等特點，決定了房地產業具有不同于其他行業的高度復雜性和風險性。這就要求房地產企業具備敏銳的眼光去發現和把握投資機會，識別、控制投資風險，要組織管理好投資項目的實施運作。但現實中許多房地產企業對房地產市場并沒有真正了解，對房地產項目開發過程不熟悉，從而造成項目市場定位不準、項目選址不當、產品定位失誤、規劃設計落后、產品的銷售不暢、房屋大量空置等嚴重后果，甚至導致整個項目開發失敗，使開發企業處于被動的局面，影響項目的投資回收，造成資源的極大浪費，影響整個城市的經濟建設，對城市居民生活造成不良影響，給國家財政帶來極大的經濟壓力，嚴重影響了國民經濟的健康發展。一邊是商品房的大量空置，大量的資金積壓。大量的房地產企業項目由于資金短缺，造成項目的開發不力，甚至項目的開發受阻、失??；另一邊卻是居民的居住條件亟待改善，二者之間的矛盾日益加劇。由此可見，開發企業應如何生產出產銷對路的房地產產品，如何保證房地產企業項目的開發成功就顯得尤其重要。

二、房地產企業項目前期開發應注意的幾個問題

(一)針對不同區域狀況采取不同措施，注重項目品質的提高、產品細節的錘煉

如深圳作為目前國內房地產發展的前沿陣地，由于當地經濟水平發展較快，居民購買力極強，同時作為新興的現代化城市，大部分居民多為外來人口，對居住條件的需求相對強烈，所以對目前深圳房地產企業項目的開發來說，具有與其他城市房地產項目開發很多不同的特點。在深圳房地產市場中。由于房地產發展水平較高，居民對產品的要求也相應提高，房地產市場的競爭也越來越激烈，產品同質化越來越嚴重。由于深圳居民對房屋的戶型設計，周邊的生活環境、生活的配套設施、產品的性價比、產品的后期服務等眾多方面越來越挑剔，開發商要保證房地產企業項目的開發成功，必須更加注重項目自身品質的提高，加強對產品細節錘煉，提高項目產品的設計水平，提高項目環境的質量，有效控制項目的開發成本，同時實施項目規模開發，以降低開發成本，完善項目配套，完善產品后期的物業管理水平，才能提高產品的競爭能力，才能有效保證項目的開發成功。

(二)加強項目的前期決策，提高決策的準確性

由于房地產企業項目具有投資額大、涉及面廣、開發周期長的特點，所以房地產企業項目開發前期決策的準確性對后期項目的成功與否有著決定性的作用，而這一環節是很多國內房地產企業運作中的薄弱環節。許多房地產企業開發項目的失敗并不是因為一些偶然的因素造成的，而是在項目投資決策時就注定沒有市場，注定要失敗。很多企業在進行房地產項目投資決策分析時，由于開發商本身決策水平不高，職業素質較低，從而造成對市場把握不準。在市場條件不成熟的情況下，沒有經過詳細的市場調查，沒有經過系統的、科學分析論證，僅憑直觀的市場感覺或少數所謂“專家”的意見來決定項目的決策，具有極大盲目性，從而導致大量房地產企業項目開發失敗。因此，房地產開發企業要保證項目的成功開發，應采用科學的、系統的決策模式以提高投資決策的科學性、準確性。

成功的房地產開發企業之所以能夠在激烈的房地產市場競爭中取得成功，是與這些開發商對房地產項目準確的前期決策分不開的。怎樣才能保證項目開發前期決策的準確性：進行項目投資論證時所采用的理論依據的準確與否，項目投資決策者的專業素質、理論水平的高低，論證參與人員的專業素質、職業道德水平，以及項目論證所掌握數據的全面性、準確性均直接關系著項目決策的科學性和準確性。只有建立完善、科學的評價指標體系，同時做好房地產企業項目的市場調查，保證項目決策基礎資料的準確性，這樣才能確保房地產企業項目投資決策的準確，進而保證項目的開發成功。

(三)降低開發成本，加強開發項目的競爭能力

由于房屋的銷售價格始終是消費者最為關注的問題，所以降低房地產項目的開發成本是提高開發項目競爭能力的重要手段，是保證項目開發成功的重要渠道之一。

1通過合同管理的手段加強項目的開發成本控制，同時通過引進項目招投標機制，選擇費用低、技術力量強、業績好、信譽高的項目施工單位以及監理單位等方式來達到降低項目開發成本的目的。

2控制房地產項目開發成本首先應從項目的規劃設計階段開始。設計階段對投資的影響程度可達70％～90％，設計階段工作水平的高低、質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且也影響到項目建成投產后的經濟效益。

3項目開發成本的控制還可通過合理確定企業的融資組合來完成。由于房地產項目開發投資額巨大，很多房地產開發企業以銀行貸款的方式進行項目融資，有的房地產開發企業資產負債率甚至高達80％以上，高額貸款利息使開發企業付出較大的融資代價。所以通過確定合理、有效的項目融資組合，降低項目的融資成本，對降低項目的開發成本有著直接的效果。

4提高房屋設計水平，保證項目的開發成功。為保證項目的開發成功，開發企業應提高房屋設計水平，提高房地產產品的高、新技術含量。在房屋設計、布局時，強化居住的實用性，合理利用當地自然資源，提高產品對市場的適應性，增強企業產品的市場競爭能力，使房地產企業在市場競爭中處于不敗之地。

5塑造良好的企業品牌。良好的房地產品牌不僅對房地產企業項目開發成功起著至關重要的作用，同時良好的品牌形象還會給企業帶來更為豐厚的附加價值——品牌價值，例如上海萬科地產，由于萬科地產的良好品牌，不但該企業開發的項目銷售火爆，而且售價也比周邊樓盤每平方米高出700～1000元。隨著房地產市場競爭的加劇及消費者成熟度的提高，房地產開發企業將越來越重視企業的品牌建設。品牌建設需要一個過程，它必須以開發商的一個個成功項目作為載體，逐步為市場所認可，才能最終形成企業自身的品牌和形象。

三、房地產企業項目前期開發應選擇的模式

為保證房地產企業項目的成功開發，企業應選擇適合自身，適合所開發項目特點的房地產項目開發模式，以提高項目開發的效率。在房地產企業項目開發過程中，房地產開發企業還應加強對國家經濟、政策的研究，尤其要加強對項目所處房地產市場的研究，做好項目的可行性研究工作，做好項目的投資決策及風險分析，采取合理有效的措施保證項目產品的質量，以減少項目的開發風險，這樣才能保證項目成功開發，企業穩步發展。

通過以上的分析，結合實踐和理論研究，提出以下房地產企業項目前期開發模式。(1)建立強有力、高素質的房地產項目開發團隊，同時提高房地產企業的管理水平。(2)在項目投資決策前，對項目進行科學、系統的可行性研究工作：①對房地產項目開發市場環境做詳細、準確的分析，包括人口環境、經濟環境、政策環境、行業管理環境、開發技術環境；②做好房地產市場的調查工作，研究房地產市場的供求關系；③加強房地產市場的競爭情況分析；④根據項目所在的市場環境，做好項目市場定位，包括目標客戶定位、產品定位、價格定位等；⑤針對房地產市場特點。做好項目投資分析與決策。(3)針對企業及項目情況確定合理的融資組合。(4)提高產品品質，加強產品競爭力。(5)確定合理的項目營銷策略。

[責任編輯：李國燕]