地產魔界

宋奕青

在一片口水堆積成的迷霧之中,我們沒法破解房價漲跌的魔盒,想找到一個能讓我們撥云見日的聲音,恐怕已是種奢望。

地產是一個魔界。

讀過《西游記》的人們都知道,師徒幾人一起過關斬妖,路途中間歧見不斷,一會兒有人偷吃拿回扣,一會兒有人串謀搞小團體,好不精彩。如果把唐僧看成是“理想”,大概就是一群個性化極大的人,在“西行路上,克服萬難,取得真經”。

眼下的房地產界就像現實版的《西游記》,充滿了蜘蛛精、牛魔王、火焰山、妖魔鬼怪,也到處是孫悟空、豬八戒、沙和尚,就看你能否識破假象。

聽專家,還是聽市場

這是一個最充滿變數的時代。在業內人士的房地產業尚未回暖的警告聲中,今年上半年,房地產市場以詭異的方式高歌猛進,并開始“量價齊漲”。國家統計局數據顯示,前5個月幾個大城市房地產市場的月均成交量幾乎達到了2007年的月均水平。而且,隨著天氣升溫,這種勢頭越來越猛。

土地市場上,沉寂了一年多的中國土地市場再度火爆,北京、上海、重慶、武漢等地土地市場“地王”重出江湖。不少媒體驚呼:土地市場再現泡沫!

市場好轉之快讓人們始料不及,但“看空”房地產的專家及業內人士至今仍然認為樓市“小陽春”根本就是個假象。他們幾乎無一認為這種瘋狂的上漲具有持續性,“怎么上去的,還怎么下來,這是鐵律?！鄙缈圃貉芯繂T馬光遠說。

馬光遠非常冷靜地說,在宏觀經濟不明朗、信貸政策不會持續等諸多因素主導下,房子的價格增長脫離居民收入增長一路狂奔,究竟能跑多遠,實在值得懷疑?！胺切枨笮缘膬r格重估就是泡沫,是泡沫就必然破滅?！瘪R光遠以“瘋狂”一詞評價目前的房地產市場。

這是房價下跌論的邏輯基點。持相似觀點的還有社科院工業經濟研究所投資與市場研究室主任曹建海。他指出,“我國城鎮住房目前面臨嚴重的過剩局面,再加上經濟增長形勢不支持房價上漲,居民收入水平和收入增長也不支持房價上漲,房地產價格水平還有40%到50%的降價空間,谷底可能存在于兩年之后?！?/p>

另外,中國社科院金融研究所研究員易憲容也認為:“北京樓價跌3成,上海跌5成是沒有問題的?！?/p>

此言一出,立即受到了公眾的猛烈反駁。早前他的一些言論就已令人們非常不滿,比如2005年,易憲容預言“最多三年,老百姓就能買得起房子”,如今2009年了,老百姓依然望房興嘆。

投資房產的公眾說:“我們也沒什么理論、數據和分析,就是感覺?！笔聦嵣?房價走勢也印證了他們判斷。

專家言論雷倒公眾

專家向左,購房者向右的局面,像是一部基于假象和謊言的連續劇,不過在這個“劇本”里,也包藏著人民

大眾一顆娛樂的童心。

近日坊間流傳的一份“樓市專家IQ排行榜”上,北京師范大學房地產研究中心主任董藩以“IQ指數25、重度低智”榮登榜首。董藩的“雷人語錄”除了有“房價是唯一合法的調控城市人口規模的有力杠桿”,還有“未婚同居增加刺激購房需求”等。他說,現在中國有二種社會現象表明中國人的生活方式已經大大改變了:一是大齡未婚子女與父母分居;二是非法同居現象嚴重;這些都需要房子,這樣對于拉動房市是非常有利的。這樣的驚世駭俗之語,著實讓公眾開了一次眼,本不為公眾所熟知的董藩聲名也自是扶搖直上。

在這份“樓市專家IQ排行榜”上,北京科技大學教授趙曉也“榜上有名”,趙曉堪稱“挺樓市”專家典范,他號召人民“現在買房,就是愛國”,國民經濟約等于房地產(國民經濟≈房地產),約等于民生。房地產發動機不能停,房地產崩盤老百姓更買不起房子。這番言論足以“雷”到公眾。

隨著“現在買房就是愛國”論的橫空出世,趙曉的知名度算是由此打開了。不過隨之而來的是人們對這位教授智商的懷疑。

知名網絡評論人士“五岳散人”一陣見血地指出:自從中國房地產市場泡沫跟著全球性金融危機被擠破,我們就看到各路學者粉墨登場了。雖然我們從來不對任何人的人品抱有過高的期望,但這樣一次又一次的表演確實讓人觸目驚心。

揭開蒙蔽雙眼的魔咒

口水戰還在繼續,這并非經濟專家學者與老百姓之間的首次沖突。今年以來,類似的精英與草根之辯從未間斷,且有愈演愈烈之勢,矛頭直指學者的道德良知。但在一片口水堆積成的迷霧之中,我們一直沒辦法破解房價漲跌的魔盒,想找到一個能讓我們撥云見日的聲音,恐怕已是種奢談。

亞當斯密說過一句著名的話“看不見的手”,這句話可以膚淺理解為,房地產市場的難以琢磨,眾多專家失誤的預測也強烈論證了“看不見的手”這句話。房價如海潮,朝起朝落,漲跌與否不是幾個專家就能蓋棺定論的事情。

不過,到底誰的言論有問題,不是本文討論的主題,如果以一套絕對的對錯標準來追究事實的始末,只會在“非此即彼”的價值判斷漩渦中不可自拔。

功夫在詩外。在中國房地產復雜的利益鏈條上,判斷未來的趨勢,最好是依據簡單有效的分析框架和邏輯。在現實的房地產業中,存在著種種的不均衡。不均衡就是投資或投機的機會。結果可想而知。

在房地產投資決策中,應當遵循兩個重要原則:第一,是價值判斷;第二,是流動性判斷。在通貨膨脹相對平穩的時期,價值判斷是投資者遵循的最基本的和最主要的原則。在通貨膨脹不穩定的時期,流動性判斷就成為投資者需要優先考慮的原則。

對于普通投資者而言,在這樣一個大游戲當中,既有千載難逢的機遇,又有難以估量的風險。房地產價格非理性狂漲制造了巨大的獲利空間;同時,非理性也意味著隨時出現劇烈的調整。因此,一定要極其冷靜地分析判斷,否則,辛辛苦苦的勞動成果可能成為鱷魚的點心。

在有了氣象衛星之后,我們每天可以看到精確的衛星云圖,氣象預報可以做得相當準確。當然,我們最希望我們的專家能夠精確地判斷流動性。希望他們切實為即將發生的巨變作好預案。

加爾布雷思被美國媒體稱為“用自己的經濟學給美國不斷治病的醫生”。他強調要關心公共目標,分析美國社會存在的矛盾,探究這種存在種種弊端的原因。所以,在他去世后,《紐約時報》可以用洋洋8頁來介紹他的生平和理論,英國《金融時報》為這位大師開設專題,以示紀念。

加爾布雷思獲得的隆重待遇,很值得我們的房地產專家反思。