北京富人區變遷記

■文/王璟 中華 白偉林 ■http://e.lifestyle.com.cn/stylelife/mrfoucs/567058.shtml

北京富人區變遷記

■文/王璟 中華 白偉林 ■http://e.lifestyle.com.cn/stylelife/mrfoucs/567058.shtml

富人區里盛行圈子文化。據某高端項目開發商在業主大會上講，一位著名歌星來買房，但被婉拒，因為這里都是知識精英，演藝明星是服務知識精英的，住在一起不合適。

15年前，北京媒體第一次提出富人區的概念，當時的明星據點—方莊和亞運村聚集的是全國人民驚奇的目光?，F如今，時過境遷，當任志強喊出“給富人蓋房”的口號時，占據京城“一山、兩河、三線”的遍地豪宅已經為社會大眾所普遍接受?？v觀北京富人區的變遷之路可以發現，它幾乎與20年來中國社會的財富積累與歷史變革有著驚人的重合。

1990年北京亞運會是中國開始崛起的標志性事件，也同樣是北京進行現代化城市建設的開端?！斑\動會閉幕后亞運村的房子整整荒了一年，如何處理成了難題。后來成立了北辰集團，開始出租亞運村匯源公寓?！北背郊瘓F原副總經理張斌向媒體講述了那段歲月，誰曾想就是這無奈之舉促成了北京乃至全國第一個富人區的誕生。

“那時里面住的都是風口浪尖的人物?！辟Y深房產人張健說。當時外國人和港臺人在北京租房很難，需公安機關審批，華僑村、匯源公寓等有涉外資格，加上亞運會的影響，亞運村的影像甚至成了當年北京新聞的片頭，替代了原來的三元橋，所以一下“火”了。此外，四居室的大戶型、200多平方米、24小時熱水，都是北京百姓第一次見到。還有一點，就是北辰購物中心，當時算是相當體面的大商場了。

外國人和明星成為亞運村的首批業主。劉歡是最早的買房人之一。張健記得當時媒體報道說，劉歡拿的是內部價，1200元／平方米，后來毛阿敏也在此買房，已漲到4000元／平方米。到1995年前后，匯源公寓的銷售價已漲到1800美元／平方米。

“拿大哥大，開汽車，住亞運村”成了北京有錢人的標準。但在張健看來，亞運村還算不上真正的“富人區”，充其量算是“大款抱團兒”?！耙驗樵S多人是租住在此，并非真正業主，是為了充個大款的門面好做生意?！倍?，張健認為，交通不便、商住過多，亞運村在成為富人區的道路上可謂先天不足，后來的逐漸衰落也就不足為奇了。

其實，這種先天缺陷在北京另一個早富地區—方莊，體現得更加明顯。

家住芳城園二區的吳老先生住的8號樓是一棟4層小洋房，用今天的話來說就是“湯豪斯”。吳老先生稱，著名畫家吳冠中、著名詞作家喬羽及著名相聲演員姜昆等都曾在附近的小洋樓里居住過。而芳城園一區更是“明星薈萃”，影視界名人張國立夫婦、劉曉慶、大山、那英和宋丹丹等也都曾落戶于此。

過去亞運村是北京乃至全國的第一個富人區。

作為北京房地產市場上最早的大型商品房住宅小區，方莊開啟了北京商品房熱賣的先河，而名人效應和部委領導的進駐也帶來了更多的購買力。到1995年底，除一些配套設施和大型公建外，4個被譽為“古城群星”的園區總建筑面積達到了300多萬平方米。吳老先生在回憶當時方莊熱賣情景時說：“從來沒見過那么多人買房，真可以用‘人潮涌動’來形容?！?/p>

但隨著時代前進的步伐，方莊的“硬缺陷”越來越明顯。當初為了節約用地，90%都建成了25～29層的超高層塔樓。戶型也以五六十平方米的小兩居居多，七八十平方米的大兩居及100平方米左右的小三居及大戶型很少。此外，由于當時尚未興起私家車，方莊早期小區車位規劃也很有限，只有芳古園一區有地下停車場。

于是，方莊的房價從1998年最高時的1.6萬元/平方米跌到6000元/平方米，今天依然在2萬元/平方米左右徘徊，即使是在房價普遍偏低的南城，也已經是泯然眾人?！昂髞?，我們這幾棟小樓里的一些名人，如喬老爺子、吳冠中、姜昆等都搬走了?！闭f起昔日鄰居們的紛紛“逃離”，吳老先生一臉失落。

高端項目 北京朝陽區東山墅。

從并不達標的早期富人區逃離的富人們，開始了新一輪尋覓豪宅之旅。

萬柳的傳奇始于一段跟圈子有關的故事。萬柳地區的第一個高端項目就是著名的萬泉新新家園，是北京第一個號稱面向特定人群銷售的項目。據開發商在業主大會上講，一位著名歌星來買房，但被婉拒，因為這里都是知識精英，演藝明星是服務知識精英的，住在一起不合適。話音未落，全場掌聲。從此，知識精英領地和教育地產云集就成為萬柳富人區的特色標簽。據說，中關村大佬級人物丁磊、馮軍等都在這里擁有豪宅。

“以價格而論，現在的北京可以說是豪宅遍地，但真正的富人區則并不多?！北本c石房地產經紀有限公司總經理、資深高端地產專家楊震宇認為，規模價值而非價格才是富人區的基礎要素?！爱斎灰袃r格門檻，而且要有一定的數量和規模，并絕對要求體現稀有、高貴和私密。但所謂擇鄰而居，富人區最重要的要素是你選擇和誰住在一起?！睏钫鹩畋硎?。

新時代北京富人區的分布，就帶有這樣十分鮮明的圈子特征。如果你是知識精英，那么背靠中關村的萬柳當然是最好的居所；如果你是財富精英，那么選擇與CBD比鄰而居更為合適；如果你是明星大腕，那么毫無疑問應當關注狗仔隊云集的郊區別墅區。

位于溫榆河畔的中央別墅區無疑是北京曝光率最高的別墅區。這里不但有北京四大水系中唯一一條四季常流的天然河，且距離首都機場僅數公里，如此得天獨厚的位置自然吸引了眾多整日奔忙于機場和住地之間的明星大腕，這里正是眾多演藝界人士的圈子所在。已故相聲表演藝術家侯耀文的身后事糾紛讓老牌別墅玫瑰園走入了公眾的視線，蒙古歌王騰格爾和眾多老牌藝人都是這里的鄰居，但這早已是中央別墅區的老皇歷了。最新的晴翠園別墅，因為王菲夫婦的購買而聞名。這座位于溫榆河畔的風水寶地，是王菲在36歲生日花費1800萬元巨款購得，她和李亞鵬的好朋友趙薇也住在這里。

當紅的男演員們則扎堆住在位于北四環與京承高速路交叉點的碧海方舟。據說，其每棟別墅售價在2000萬元左右，價位最高的別墅為3000多萬元。便利的交通條件和社區的異國風情，是吸引眾多明星入住的原因。除了葛優、陳道明之外，陳寶國也將家安在了碧海方舟。

隨著北京壓力的加大和生活節奏的加快，許多商務人士開始意識到居住在郊區別墅時間成本太大，因此，兼具景觀、交通優勢的城市景觀區域樓盤開始成為他們的新目標，王府井商圈（“晴格格”王艷嫁給地產巨富后，就搬進了夫家位于這里的豪宅“王府世紀”）、東四的四合院區、昆玉河流域與朝陽公園板塊等無疑是其中的代表之作。

位于朝陽公園正南門的棕櫚泉國際公寓2001年入市，拉開了朝陽公園區域富人區的序幕。這里的業主包括已故畫家陳逸飛、武打小生趙文卓、吸金勢頭兇猛的佟大為夫婦、阿里巴巴公司CEO馬云、正準備赴美上市的優酷網CEO古永鏘等等。號稱“北京首府別墅”的頂級別墅東山墅則是這一富人區內的最新作品。作為距離市中心最近的別墅項目，其雖然位于東四環的路邊上，但由于前面有一片樹林的遮蔽，顯得非常隱蔽。這里的別墅平均價格都在2000萬元以上，許多世界五百強企業的高管、駐京首席代表居住于此。

“北京較為特殊的城市規劃造就了富人區的回歸?！北本┏鞘幸巹澰O計研究院高級工程師高毅存認為，國外比較成熟的富人區比如好萊塢的比弗利山莊等都在風景優美的郊外，但北京存在核心功能區集中于市中心和交通時間成本不斷增加的特點，使富人區出現了由郊外向中心回歸的趨勢。

而北京郊外的富人區也沒有停下腳步，眾多娛樂明星是這里的擁躉。除了中央別墅區，北京的郊外富人區在向“一山、兩河、三線”擴展。

一山就是西山。西山歷來屬政務區，自2006年香山藝墅開盤取得驚人成功后，別墅紛紛落戶西山，形成了以政府階層為主的富人區。業主多是央企高管，非常低調。兩河則是溫榆河和潮白河。這里的文化特點是比較張揚、洋氣，演藝人士多。因為這里離機場和CBD近，外企駐華人員多在此租房。三線是機場高速、京通快速路和八達嶺高速，通過高速路網由順義的中央別墅區向密云、懷柔不斷輻射。

未來，北京富人區的地點和形態將根據不同群體的需要而向兩極逐漸分化：商務和精英人士可能會更加青睞城市的核心區域，這里可以掌握城市的脈搏；而明星和老板們則更愿意選擇郊外別墅，因為這里擁有美妙的田園風光。

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