房市調控下我國房地產企業面臨的財務風險

劉 磊

【摘 要】近日,相關機構出臺了一系列房市調控政策。我國房地產企業大多具有較高的資產負債率,房市調控所帶來的信貸緊縮以及復雜的經濟環境使其財務風險加劇。因此,調整負債水平、防控財務風險,對我國房地產企業來說尤為重要。本文從我國當前房地產市場發展情況以及國家房市調控給房地產企業帶來的挑戰出發,對我國房地產企業的負債水平進行了分析,并分析了香港地產企業的經營情況。在此基礎上,結合我國實際,提出了自己的觀點。

【關鍵詞】房市調控;信貸緊縮;資產負債率;財務風險

中圖分類號:F234.4文獻標識碼:A 文章編號:1009-8283(2010)07-0144-02

1 房市調控的必然性

進入2010年以后,房價的漲幅已超過金融危機之前的最高值,再創5年來的歷史新高。與房價飆升對應的是各界對房市調控的高呼聲。在今年兩會上,房價成為代表熱議的話題,溫家寶總理也表示將在本屆政府任內管好房價,此后新華社連發6篇房地產評論、部分官員也嚴厲表態,溫家寶總理甚至在4月14日的國務院會議上要求各省長對本省房價負責。由此可見,房價的過快上漲必然招致國家重拳出擊遏制房價的惡性上漲。

1.1 百姓民生及維持社會穩定

從百姓的民生來看,中國當前的形勢普遍存在百姓大眾買不起房、沒房住。而與此同時,出于對危機、通脹的擔心,大量資金從實體行業轉入房地產投資品市場。伴隨大量炒房資金的流入,房價越炒越高,普通大眾對住房的剛性需求卻得不到滿足。由此惡性循環之下,社會貧富差距不斷加大,普通百姓的生活得不到保障,長此以往下去必然危機社會的穩定和發展。

1.2 宏觀經濟調整的必要性

在過去很長的時間內,我國都是在發展粗狂性的產業結構,勞動密集、大量耗用資源。長此以來導致了產能過剩和供給過剩。不論是從我國長遠發展的目標還是歷史的經驗都要求我國必須進行產業結構調整,以此謀求長遠的發展。歷史上的每一次經濟危機之后都是一個新的產業革命和技術革命,在這樣的背景之下,調整和優化產業結構就顯得尤為重要和必要。

房地產行業的普遍利潤遠遠高于其他實體行業,因此“搞房地產”似乎成了一個流行趨勢,許多企業都想在房地產市場上分一杯羹。單是在滬深股市上上市的歸入房地產行業的企業就達140余家之多,更別論其他未上市的。大量資金流入房地產的結果就是地價越拍越高,房價不短攀升。這樣龐大的規模和增長速度,對房地產市場的健康發展帶來了極大的影響。國家必然會通過宏觀調控和各項措施,有效引導資金投放到高科技、新能源等領域。當前房地產市場大量的資金必然成為調控的對象,這對建立健康的房地產市場、減少資產泡沫也是極為有利的。

1.3 預防危機

從我國大的經濟環境來看,經濟形式在不斷的轉好之中。國家統計局公布的2010年一季度經濟運行數據可以看出,一季度GDP同比增長11.9%,全社會固定資產投資同比增長25.6%,剔除2009年一季度正值金融危機對我國影響最大的時期導致2009年一季度數據很低的影響外,環比2009年四季度加快1.2個百分點,這樣的經濟增長速度說明我國經濟正在穩步回升并增長中。

但近段時間全國房價的瘋長卻引來越來越多的擔心,許多經濟學家認為泡沫正在不斷形成,而泡沫不斷加大的結果必然是泡沫的破滅并帶來新一輪的經濟危機。從歷史上的幾次經濟危機中不難看出,每次經濟危機都有房地產泡沫的影子和蹤跡。反觀我國現狀,大量資金流入房地產,各地房價在金融危機的影響下短暫降溫之后開始強力反彈。2010年春節前后,海南房價的瘋狂讓人瞠目結舌;3月份?？诜績r暴漲64.8%,三亞漲幅也達到57.5%。不僅一線城市的房價瘋漲,近期資料顯示,各地二三線城市的房價也在持續上升。

倘若國家不對房市進行調控,讓其繼續瘋漲下去,資產泡沫的破滅只是時間問題。而一旦我國房產泡沫破滅,其對我國經濟的影響將遠超過此次金融危機。因此,調控房市,成為政府必然的選擇,而且可以預測其力度將會極大。

2 房市調控的措施

2.1 收緊房貸

近期,各相關部門分別從不同角度出臺了一系列房市調控措施。其中,對于房貸的調整尤為明顯,首付比例、信貸風險的加強等措施的目的在于從信貸源頭上勒緊炒房款,從房地產市場需求方進行調控,限制個人利用貸款炒房。對于國家的調控措施,各大銀行也有了響應。這些政策在房地產市場也有了反應,很多地區的成交量下降,這必然將影響房地產企業的資金流。

2.2 控制房地產企業貸款

銀監會對商業銀行房地產信貸風險提出四大防控要求,包括禁止對囤地捂盤的地產商發放新增貸款,查處其重復抵押問題,對78家退出地產的央企相關貸款項目不予授信等。同時還要求商業銀行監控信貸風險,通過“受托支付”、“實貸實付”的貸款使用支付方式,加強對貸款用途及貸款使用的管理。這些政策的目的在于看緊建房、購地款,通過緊縮房地產企業的信貸資金,從房地產市場的供給方入手進行調控。

2.3 物業稅、房產稅等稅收措施的出臺

國家對于從稅收方面調控房市醞釀已久,不論是房產稅、物業稅,還是此前上海市提出的替代物業稅的“住房保有稅”,也許都將成為國家利用稅收手段進行調控的手段。通過這些稅收手段,可以一定程度上控制越演越烈的炒房熱。

3 房地產企業面臨的風險

3.1 資金流受影響

我國房地產企業資金來源中,銀行貸款占了很大比重,國家房市調控將使得房地產企業的資金鏈受到極大影響。眾所周知,房地產企業對資金的依存度極高,資金需求量大。建設資金的來源及銷售的減慢和減少都將使房地產業的資金來源縮減,極易造成資金鏈受阻或者中斷。

3.2 本身的高負債率帶有極大的財務風險

我國房地產企業的資產負債率普遍很高,不少企業甚至超過了70%的行業警戒線,其本身絕大多數面臨著極大的財務風險。盡管利用財務杠桿對一個企業的發展極為必要,但是負債經營應該控制在一個合理的范圍之內,我國房地產企業如此高的負債率是隱藏著相當高的財務風險的。這必然使得其抗風險能力低,一旦資金來源出現問題,極易出現資金鏈斷裂,從而威脅企業的正常生存。因此,優化資本結構,降低公司資產負債率,從而減少公司財務風險,顯得越來越重要。

4 房地產企業的可選之路

從上面的分析可以看出,我國絕大多數房地產企業都采用高風險的經營方式,對風險控制和管理重視極少,由此使得其應對風險的能力很差。反觀我國香港地區的地產商的做法卻幾乎完全相反,他們的經營方式顯得相當保守。通過研究不難發現,香港地產商再保持低負債水平的同時,還相當重視自身現金流的穩定和持續。在資金來源上,其也不像內地地產業強力依賴外來資金,而是更加注重內部資金的供給。

在我國大陸房地產眼中,香港地產商的經營方式似乎讓人不可理喻,因為大陸房地產商一來的觀點都是要做大做強。于是,借用大量借款、龐大的外部融資量,拍下一塊塊地,樓盤一個接一個。但這些地產商從未想過一旦樓市有所震蕩他們應該怎么辦。對比而言,香港的地產商想的更多的要怎么維持穩定的發展,應對隨時有可能爆發的蕭條。

溫家寶總理說過,2009年是中國經濟最為困難的一年,而2010年卻是不確定因素最多的一年,將是經濟最為復雜的一年。香港地產商的經營方式給了內地地產商一個很好的啟示:在如此復雜的經濟形勢之下,過高的負債水平隱藏著太高的財務風險。因此,內地的地產商們在國家的大力調控方式的浪潮中應該冷靜下來想想自己如此高的資產負債率所帶來的財務風險。在經營方面,地產商們不能再盲目的做大做強,應該保持合理、充足的自由資金和穩定的現金流,對于新開發項目應該進行完善的分析,對其可行性及可能面臨的風險、給企業帶來風險等都應該進行充足的論證。資金來源方面,企業應該采取合理的方式進行融資,時刻關注資金來源的暢通性,從而保障自己的資金來源。而在風險控制和管理方面,企業應該適當降低資產負債率,將財務風險控制在可以承受的范圍之內。企業應該根據自身的發展、經營情況,正確評估自己的償債能力,從而確定合理的負債水平。

げ慰嘉南:

[1]仇麗.房地產企業如何保持合理的資產負債率.《中國房地產》2009.5

[2]焦成才.雷鵬.房地產上市公司的資本結構現狀分析.《網絡財富》.2009.7

[3]2009年度中國房地產業報告