◎ 包宗華
有好幾篇文章,列舉了經適房曾經出現過的許多問題,主要有:有人開著寶馬車來買房(含開寶馬、奔馳車的人住經適房);有人一次買了10套房;有的經適房套型高達兩三百平方米;有的經適房的價格與商品房差不多;有的城市出售經適房搖出了重號,有的經適房成了“官適房”以及違規出租等等。有的文章據此推論:問題這么多,說明經適房制度本身存在著難以解決的問題,因而應該取消。有篇文章還質疑經適房的問題主要來自政府疏于管理的論點?,F回答如下:
1.我國在毫無經驗的條件下推行經適房,在認識、制度設計、機構設置和人員配備等方面,都存在許多缺限。因而在實行中,特別是開始階段,出現些許問題在所難免;
2.我國每年建設經適房幾十萬套,如果每年有百分之一二三出了問題,就是幾千套上萬套,平均每個季度都有幾千套“問題房”可供媒體曝光,使得人們感到經適房的問題繁多;
3.政府解決經適房問題有一個發展過程。具體情況是,在推行經適房的頭幾年問題特別多,后來逐年減少,但有人卻揪住老問題不放。例如前面列出的前四個問題,都是在推行經適房最初幾年發生并早已解決的,卻有人在近幾年的文章中繼續列舉;
4.前年有個城市搖出重號,是推行經適房發生的唯一案例,但因其具有很高的“爆料”價值,不僅許多媒體競相報導,直至今日仍有人津津樂道。
總之,我們既要看到經適房發生過的許多問題,又要看到我們一直在努力解決問題,而且不少城市已開始走上健康發展的軌道。
對前面列舉的問題進行逐項分析就可以發現,這些問題全都屬于經適房的分配供應問題。管好經適房的分配供應,是政府的職責。因而把經適房出現的以上問題歸為疏于管理,是準確的。
許多城市政府對經適房疏于管理,除了缺乏經驗外,還有以下原因:
1.世界上許多推行住房分類管理的國家,是從政府不管住房問題轉為要管住房問題,自然會注意加強管理。而我國是由大包大攬的公房低租金制度轉為推行分類供應制度,就很容易同時轉為放松管理;
2.在決定停止公房低租金制度之初,不少城市政府誤認為房改大業已經完成,因而大力精簡管理住房的力量。例如,曾經有個城市的一個區出現過委托房地產企業代管經適房分配的“怪事”。雖然是很個別的特例,但卻從一定角度反映了管理力量嚴重不足的問題;
3.許多城市40%以上的財政收入來自土地和房地產稅收,推行經適房會減少“土地財政”的收入,從而影響不少城市推行經適房的積極性。這一問題也在逐步得到解決。
1998年23號文確定經適房供應占居民總數70%的中低收入者。1999年在制定經適房細則時,確定對經適房免收土地出讓金、稅費減半和房地產企業的利潤控制在3%以內。這三大優惠的住房社會保障含量,當年有人測算占房價15%,2000年有人測算占房價20%。這些年土地價格上漲很快,房地產企業利潤很高,三大優惠要占房價一半以上。經適房制度的上述設計是在缺乏經驗的條件下做出的,它存在兩大缺限:一是,覆蓋面過大,很難控制供應對象、住房套型和價格;二是,住房社會保障含量過高,不符合中等收入者住房只能含有適當社會保障的原則,造成城市政府無力全面負擔而難以廣泛推行。
在吸取經驗教訓的基礎上,2007年國務院下文決定將經適房改為只供應低收入者,使得這一制度日趨完善,主要表現在:
1.用含有三大優惠的住房供應低收入者,相當合適;
2.近幾年供應低收入者的經適房,只占全國住房總供應量的百分之幾。如果今后發展到覆蓋居民總數10%左右的低收入者,但因有這些年建成的存量經適房,屆時每年新建經適房仍會是百分之幾,不會使城市政府負擔過重;
3.經適房只供應低收入者,有利于較好地控制住房套型、價格和供應對象;
4.隨著經適房制度的進一步完善,今后出現問題會進一步減少,出了問題也較易解決。